涂销继承土地上残留的买回特约・所有权转移请求权假登记后出售的流程

结论（先讲要点）：即使继承土地的登记簿上残留着旧的「买回特约」或「所有权转移请求权假登记」，所有权本身属于继承人，出售本身是可行的。但这些登记残留时买方无法取得完整所有权，故实务上会先涂销再交付。买回特约为民法（明治29年法律第89号）第579条的制度，买回期间依第580条最长10年。依令和3年法律第24号对不动产登记法（平成16年法律第123号）的改正，新设第69条之2，自契约之日起经过10年者，登记权利者（现所有人）即可单独申请涂销买回特约登记（令和5年4月1日施行）。所有权转移请求权假登记是基于买卖预约等的假登记，其涂销依第110条，可由假登记名义人单独、或由登记上的利害关系人取得名义人承诺后单独申请。对方所在不明・死亡而无法取得承诺时，须依不动产登记法第70条的除权决定（公示催告）涂销，或调查继承人。涂销登记本身由司法书士、对方的探索与交涉・诉讼由律师、转让所得的取得费计算由税理士，本公司（宅地建物交易业）负责售出中介，各为独立事业体、分别签约的形式为您衔接（不涉及介绍费的收付）。

本文为继承了残留旧买回特约或所有权转移请求权假登记之土地、欲出售的继承人，依条文的顺序，整理为何卖不掉、如何涂销、该委托谁。本文为一般性资讯提供，个别涂销能否进行或时效是否成立的最终判断，属司法书士・律师与有资格者的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办继承不动产的调查与估价・售出的中介。欢迎从「登记簿残留着陌生的旧登记」的阶段开始咨询。

继承土地残留买回特约登记或所有权转移请求权假登记，为何卖不掉？

既然所有权属于继承人，缔结出售土地的契约本身是可行的。问题在于买方能否取得「完整所有权」。

买回特约经登记时，依民法第581条第1项，卖主（买回权人）得以买回对抗第三人（向买方购买之人）。亦即，理论上登记上仍残留买回权人返还代金等、解除买卖、取回所有权的余地。所有权转移请求权假登记，是将来把该假登记转为本登记时，可确保对假登记后所为登记优先之顺位的机制。无论何者，皆残留着「可能遭他人主张权利的登记」，故买方・金融机构通常以涂销为交付的条件。

残留的登记	买方的不安
买回特约登记	恐遭买回权人解除买卖、取回所有权（民法第581条第1项）
所有权转移请求权假登记	假登记若转为本登记，恐优先于假登记后的权利

多数情形下，这些登记是数十年前的，原因权利早已失其实体。纵然如此，仅登记残留即妨碍出售，故实务上先涂销再交付。旧抵押权残留的处理在涂销继承不动产残留的旧抵押权后出售的流程，住宅贷款余额残留则在涂销继承老家的住宅贷款余额・抵押权后出售说明。

买回特约（民法579条）与假登记如何以时效或涂销消除？

买回特约登记的涂销，在令和3年改正中大幅简化。依不动产登记法第69条之2（令和5年4月1日施行），已登记买回特约且自契约之日起经过10年者，登记权利者（现所有人）即可单独申请涂销。改正前以与买回权人共同申请为原则，须对方协助。

登记	消除的路径	依据
买回特约登记	自契约之日起经过10年者，现所有人单独申请涂销	不动产登记法第69条之2
买回特约登记（未满10年・有争执）	与买回权人共同申请，或确认买回期间已届满	民法第579条〜第585条・不动产登记法第60条
所有权转移请求权假登记	假登记名义人单独申请，或利害关系人取得承诺后单独申请	不动产登记法第110条

买回期间依民法第580条最长10年，更长的特约缩短为10年，未定期间者须于5年内行使（同条第3项）。所有权转移请求权假登记的原因为买卖预约时，其预约完结权据称自得行使权利之时起受10年消灭时效，权利若因时效消灭，假登记即成为不伴随实体的登记。惟时效的起算点与是否成立、假登记名义人承诺的要否，依个案而分，须司法书士・律师确认。本文仅示消除的路径，个别可否委由有资格者。

登记名义人（对方）所在不明・死亡时如何处理？

旧登记中，买回权人或假登记名义人常所在不明・死亡，无法取得承诺或共同申请。对应为阶段式。

状况	对应路径
买回特约且自契约起经过10年	依不动产登记法第69条之2，现所有人可单独申请涂销，无须对方协助
对方已死亡	以户籍调查继承人，对继承人推进涂销
对方・继承人所在不明	检讨依不动产登记法第70条的除权决定（公示催告）涂销

不动产登记法第70条，是于登记义务人所在不明时，经非讼事件手续法的公示催告取得法院的除权决定，即可单独涂销登记的制度。令和3年改正整理了所在不明的调查方法等要件。继承人的户籍调查、公示催告的声请、交涉或诉讼，属司法书士・律师的领域。本公司会依登记簿与公图调查现况，整理该采何种路径的判断交付。

从涂销到出售的流程与费用目安约为多少？

大致流程为：登记簿・权利的调查 → 确定涂销方法 → 涂销登记 → 以中介出售。继承登记未了者，须先办继承登记（2024年4月1日起义务化）。

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阶段	主要承办	费用性质
登记簿・公图・权利的调查、市场上的预期估价	本公司（宅地建物交易业）	估价・咨询免费
继承登记（未了时）	司法书士	登录免许税（固定资产评价额的0.4%）＋报酬
买回特约・假登记的涂销登记	司法书士	登录免许税（不动产每1笔1,000日元）＋报酬。公示催告另计法院费用
对方・继承人的探索、交涉・诉讼	律师（必要时）	依个案变动
售出中介	本公司（宅地建物交易业）	宅地建物交易业法报酬告示的范围内

涂销登记的登录免许税为每1笔不动产1,000日元的定额，惟一旦须对方探索・公示催告，期间与费用皆难以预估。具体的登录免许税・报酬・法院费用，由司法书士・律师依个案计算。本公司会切分涂销的展望与出售时期的论点加以整理。

涂销登记・对方探索・税务该委托谁？

旧登记的涂销与出售，横跨登记・纠纷・税务・中介等不同专业领域。不动产公司负责的是调查与估价・中介，其余向各有资格者，以独立事业体、分别签约的形式进行。

困扰	委托对象
登记簿・公图的调查、估价、售出中介	本公司（宅地建物交易业）
买回特约・假登记・继承登记的涂销・申请，除权决定的公示催告	司法书士
与对方・继承人的交涉，所在不明者的诉讼	律师
转让所得税的取得费计算，特例的适用判断	税理士

以上各为独立事业体，以分别签约为前提。本公司不收取亦不支付介绍费、送客手续费。能否以单独申请涂销、是否须公示催告、时效是否成立的最终判断，由司法书士・律师为之。本公司会一面看登记簿，一面切分涂销路径・对方探索・出售时期等论点，从何处该向谁咨询的安排开始承接咨询。继承不动产的推进方式，亦请参见继承不动产的咨询窗口（日文）。

就残留旧买回特约・假登记的继承土地向四叶不动产咨询（咨询免费）

咨询时请注明「买回特约／假登记的涂销」，并填写登记的原因日期（就所知范围）、对方为个人或法人、是否知悉所在、继承登记是否已完成。本公司不会先认定能否涂销，而是从登记簿的调查，以及向登记・探索・税务的专家如何分流的整理谈起。

常见问题

Q. 残留买回特约或假登记也能出售土地吗？
A. 所有权属于继承人，故缔结出售契约本身是可行的。惟买回特约经登记时买回权人得以买回对抗第三人（民法第581条第1项），假登记转为本登记则优先，故买方・金融机构通常以涂销为交付条件。实务上先涂销再交付。能否涂销及其路径由司法书士判断。

Q. 买回特约登记无对方协助也能涂销吗？
A. 依令和5年4月1日施行的不动产登记法第69条之2，买回特约登记自契约之日起经过10年者，登记权利者（现所有人）即可单独申请涂销。改正前以与买回权人共同申请为原则。未满10年或有争执时，须确认买回期间届满或共同申请。具体可否请向司法书士确认。

Q. 对方已过世・行方不明时如何？
A. 对方已死亡者，以户籍调查继承人并对其推进；对方或继承人所在不明者，检讨依不动产登记法第70条的除权决定（公示催告）涂销。户籍调查、公示催告的声请、诉讼属司法书士・律师的领域。买回特约若自契约起经过10年，依第69条之2可能无须对方协助即单独涂销。

Q. 涂销约需多少费用与时间？
A. 涂销登记的登录免许税为每1笔不动产1,000日元的定额，若为对方协助的单独申请则较快完成。反之，一旦须对方探索或公示催告（除权决定），因须经法院手续，期间与费用皆难以预估。继承登记未了者，须先办该登记（2024年4月1日起义务化）。具体费用・期间由司法书士・律师依个案计算。

本文的出处（第一手资讯）

以下为确认的起点公开资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最终修正请于e-Gov法令检索确认最新内容。能否涂销与时效是否成立依个案而分，须司法书士・律师确认。参照日均为2026年10月30日。本文不保证个别涂销能否进行或时效是否成立。以下出处均为日文。

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第579条＝买回特约、第580条＝买回期间〔最长10年，未定者5年内行使〕、第581条第1项＝已登记买回特约的第三人对抗力、第166条＝债权等的消灭时效〔自得行使权利之时起10年〕）
• e-Gov法令检索「不動産登記法」（平成16年法律第123号。第60条＝共同申请原则、第69条之2＝买回特约登记的单独涂销〔自契约之日起10年・令和3年法律第24号新设，令和5年4月1日施行〕、第70条＝依除权决定的登记涂销〔公示催告〕、第110条＝假登记的涂销〔假登记名义人・利害关系人的单独申请〕）
• e-Gov法令检索「非訟事件手続法」（平成23年法律第51号。公示催告・除权决定的手续）
• 法务省「关于民法等部分修正法律（令和3年法律第24号）」的解说资料（含买回特约登记的单独涂销・依除权决定涂销之检讨的所有人不明土地对策改正。令和5年4月1日施行部分的整理。参照日2026年10月30日）

本文为一般性资讯提供，不保证个别涂销能否进行、时效是否成立、登记手续的结果。买回特约・假登记・继承登记的涂销及除权决定的手续由司法书士、对方・继承人的探索与诉讼由律师、转让所得税的取得费计算与特例的适用由税理士判断・负责。

浦松丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役、宅地建物交易士。承办继承不动产的调查与估价・售出的中介。作者简介

更新日：2026年10月30日