看護小規模多機能型居宅介護（看多機）の事業所にできる物件とは——通い・泊まり・訪問看護を1棟でまかなう用途地域・消防・面積の確認点

結論（先に要点）：看護小規模多機能型居宅介護（看多機）の事業所にできる物件は、①建物の用途と用途地域でその用途を使えるか（宿泊機能があるため工業専用地域では置けず、用途分類の確認が要る）②登録定員29人以下・通い最大18人・泊まり最大9人という規模を広さで満たせるか③宿泊室（定員1人・床面積7.43㎡以上）を泊まり定員の数だけ確保できるか④自力避難が困難な人を泊まらせる分の消防用設備（スプリンクラー・自動火災報知設備）を設けられるか、の4点でまず絞られます。訪問看護を伴い看護職員の配置が加わる点が、小規模多機能（小多機）と設計の出発点を分けます。物件の賃貸借・売買の仲介は当社（宅地建物取引業）が担い、指定申請・加算要件の確認や（医療法人での開設なら）法人設立は独立した事業体の行政書士へ、用途変更の確認申請と消防設備は建築士・消防署へ、所有権移転や賃借権の登記は司法書士へ、介護報酬・税務は税理士へ、それぞれ別々にご契約いただく形でおつなぎします（紹介料のやりとりはありません）。

医療ニーズの高い在宅高齢者向けに看多機（複合型サービス）の開設を検討する医療法人・介護事業者と、その物件を探す不動産担当に向けて、「どういう物件なら開設に進めるか」を介護保険法・指定基準省令・消防法施行令・建築基準法の順に、物件取引の目線で整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件の開設の可否や指定の取得を判断・保証するものではありません。用途分類・用途変更の適法性は建築士・特定行政庁が、消防区分は所轄消防署が、指定の可否は所管の自治体が判断します。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、事業用物件の調査・媒介と、賃貸借・売買の契約を承っています。看多機に使えるか迷う物件について、内見の前に書類で確認できることからご相談いただけます。

看多機（複合型サービス）は小多機と何が違うのか？

訪問看護が組み込まれ、看護職員の配置が人員基準に加わる点です。これが物件・運営の両面で小規模多機能（小多機）との出発点を分けます。

看護小規模多機能型居宅介護は、介護保険法（平成9年法律第123号）第8条第23項が定める「複合型サービス」の一類型で、訪問看護と小規模多機能型居宅介護を組み合わせて提供するものです。令和6年（2024年）4月1日の改正で、従来は施行規則に置かれていた内容が法律上「看護小規模多機能型居宅介護」として明確に位置づけられました。小多機と同じく地域密着型サービス（同法第8条第14項）の一つで、原則としてその事業所がある市町村の住民が利用し、指定するのも市町村長です（同法第78条の2第1項）。

小多機との違いを物件・人員の面で並べると次のとおりです。

論点	小規模多機能（小多機）	看護小規模多機能（看多機）
組み合わせ	通い・訪問（介護）・泊まり	通い・訪問（介護・看護）・泊まり
看護職員	必須ではない	従業者のうち常勤換算2.5以上を看護職員（保健師・看護師・准看護師）とする
想定する利用者	要介護高齢者全般	医療ニーズの高い在宅高齢者（退院直後・看取り期など）
根拠	介護保険法第8条第19項	介護保険法第8条第23項（複合型サービス）

人員基準（指定地域密着型サービスの事業の人員、設備及び運営に関する基準＝平成18年厚生労働省令第34号・第171条）は、通い・訪問・泊まりの時間帯ごとに従業者数を定めたうえで、事業所の従業者のうち常勤換算で2.5以上を看護職員とすること、1人以上は常勤の保健師または看護師とすることを求めています。訪問看護の指定（みなし指定を含む）や看護職員の確保が前提になる分、物件だけでなく体制の設計が重くなります。小多機固有の「泊まり」の物件条件は小規模多機能型居宅介護の物件要件に、訪問看護ステーション単独の物件条件は訪問看護ステーションの物件条件に整理しています。本記事は、両者を1棟でまかなう看多機に固有の点に絞ります。

どの用途地域・建築用途なら開設できるのか？

宿泊機能を伴うため、通所系より用途の分類がやや複雑になります。ここは特定行政庁・建築士に確認すべき点です。

看多機の事業所は、泊まり（宿泊）を伴うことから、建築基準法（昭和25年法律第201号）上「寄宿舎」または「児童福祉施設等（老人福祉施設等を含む扱い）」として分類され得ます。いずれに当たるかで、建てられる用途地域や必要な措置が変わります。共通して言えるのは、工業専用地域では住宅・寄宿舎や児童福祉施設等を建てられず、看多機の事業所も置けないことです。それ以外の地域で使えるかは、その建物がどの用途に分類されるかによるため、物件を決める前に自治体の都市計画課・建築指導課と建築士に確認してください。

既存建物を転用する場合は、用途変更の確認申請が要るかを見ます。建築基準法第87条第1項は、建築物の用途を変更して第6条第1項第1号の特殊建築物にする場合に確認の規定を準用すると定め、その第6条第1項第1号は「別表第一(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が二百平方メートルを超えるもの」です。

その用途に使う部分の床面積	用途変更の確認申請
200㎡以下	原則不要
200㎡超	必要（建築基準法第87条第1項・第6条第1項第1号）

ただし、確認申請が要らないことと、建築基準法を守らなくてよいことは別です。同法第87条第2項は、用途変更に第48条（用途地域の制限）や避難・防火の規定を準用すると定めており、採光・排煙・避難・内装制限といった実体規定は確認申請の要否に関わらずかかります。用途分類の判定と用途変更の設計は建築士・指定確認検査機関の領域で、当社は物件の登記・図面などの書類を取り寄せてお渡しするところまでを担います。

泊まり定員と宿泊室・居室の面積基準はどうなっているか？

宿泊室の数と居間・食堂の広さが、受け入れられる人数の上限を規定します。看多機の定員の枠組みは小多機と共通です。

平成18年厚生労働省令第34号は、看多機の登録定員（登録できる利用者の数の上限）を29人以下（サテライト型は18人以下）と定め、そのうえで1日あたりの「通い」と「泊まり」の利用定員を次の範囲で定めるものとしています。

区分	1日あたりの利用定員
登録定員	29人以下（サテライト型は18人以下）
通いサービス	登録定員の2分の1〜15人。登録定員に応じて最大18人
宿泊サービス	通いサービスの利用定員の3分の1〜9人

宿泊室は、定員を1人（利用者の処遇上必要と認められる場合は2人）とし、床面積を7.43㎡以上（病院または診療所の一部を宿泊室に充てる場合は6.4㎡以上）と定めています。居間および食堂は「機能を十分に発揮しうる適当な広さ」とされ、具体的な数字ではなく「通いの利用者が過ごせる広さか」で見ます。

物件の側から読み替えると——泊まりを最大9人受け入れたいなら、7.43㎡以上の宿泊室を9室分（相部屋にしない前提で）確保できる広さが要るということです。加えて看多機では、医療処置や感染対策を想定した動線・設備（手洗い・汚物処理・保管）が運営上必要になりやすく、通いの機能訓練スペースと「通い」を中心にした在宅介護の設計は通所介護（デイサービス）の物件要件の考え方も参考になります。中古の戸建てやテナントでは、間取りを宿泊室の数と居間・食堂の広さに合わせて改修できるかが、受け入れ人数の上限を左右します。なお、各自治体の基準条例（指定基準の上乗せ・横出し）があり、面積や設備の運用は地域で異なります。

消防法令上の区分（別表第一6項ロ・ハ）と必要な消防設備は？

「泊まり」がある分、消防用設備の負担が通所系より重くなり得ます。ここが物件の改修費に直結します。

看多機は、消防法施行令（昭和36年政令第37号）別表第一(6)項ロ又は(6)項ハに区分されます。どちらに当たるかは、その施設で避難に介助を要する者がどれだけいるか（自力避難が困難な者を主として入所（宿泊）させるか）で判定され、所轄消防署が判断します。医療ニーズの高い利用者を泊まらせる看多機は、(6)項ロ——自力避難が難しい人が入所する社会福祉施設等——に当たる可能性が、通所中心の施設より高くなります。

区分	スプリンクラー設備の目安
(6)項ロ	平成27年4月1日施行の改正で延べ面積275㎡以上の要件が撤廃され、原則として延べ面積にかかわらず設置が必要。275㎡未満で延焼抑制構造など一定の要件を満たせば免除の特例あり
(6)項ハ	延べ面積275㎡以上等で必要（区分・面積により異なる）

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このほか、(6)項ロでは自動火災報知設備、消防機関へ通報する火災報知設備、消火器なども面積等に応じて求められます。中古の戸建てや小規模テナントを転用する場合、このスプリンクラー等の設置費用が開設費用の大きな部分を占めることがあるため、物件を決める前に所轄消防署へ事前相談し、その建物で何がどこまで要るかを確かめておくのが順番です。区分の判定と設備の設計は消防署・消防設備士の領域で、当社が判断することはありません。

指定申請や医療法人設立は誰に頼むのか？（分離受任）

窓口を分けます。看多機は不動産・許認可・医療法人・建築・消防・税務・登記が別々の事業体にまたがるため、はじめに交通整理をしておくと順番を間違えません。

やること	担い手
物件の現況調査・貸主/売主探索・媒介・賃貸借/売買契約・条件交渉	四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）
地域密着型サービス（看多機）の指定申請・加算要件の確認など官公署提出書類の作成	行政書士
医療法人での開設の場合の法人設立・定款変更などの手続	行政書士
用途変更の確認申請・法適合の設計	建築士・指定確認検査機関
消防用設備の設計・設置、区分の判定	消防設備士・消防署
所有権移転・賃借権などの登記	司法書士
介護報酬（介護給付費）の請求・税務	税理士
人員配置・就業規則・労務	社会保険労務士
紛争	弁護士

物件の調査・媒介と賃貸借・売買の契約は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が承ります。看多機の指定申請・加算要件の確認、医療法人での開設なら法人設立の手続は行政書士が担います。これらはそれぞれ独立した事業体であり、別々にご契約いただく前提です。当社は物件の取引だけを担い、指定申請・法人設立は行政書士、用途変更と消防は建築士・消防署、登記は司法書士、介護報酬・税務は税理士、労務は社会保険労務士、紛争は弁護士へと分けてご案内します。当社は紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。事業用物件全般の探し方は投資用・事業用不動産、開業とオフィス選びの関係は会社設立とオフィス選びをご覧ください。

看多機の物件探しを四葉不動産にどう相談できますか？

医療ニーズの高い在宅高齢者向けに看多機の開設を検討する医療法人・介護事業者から、四葉不動産へ直接、物件の調査と媒介のご依頼をいただけます。 まずは次の内容をお知らせください。

• 想定する登録定員と、通い・泊まりのそれぞれの定員
• 自己所有の建物を転用するのか、賃貸・購入で探すのか
• 候補物件の所在・用途地域・延べ面積・階数（分かる範囲で）
• 医療法人での開設か、既存法人での開設か

四葉不動産は、候補物件の用途地域・登記・図面を取り寄せ、宿泊室が取れるか、用途変更や消防で何が論点になりそうかを、内見の前に書類で整理します。指定申請・法人設立は行政書士、用途変更の確認申請は建築士、消防設備は消防署・消防設備士、登記は司法書士、介護報酬・税務は税理士へ、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく分離受任でご案内します。

看多機に使える物件の相談を四葉不動産にする（相談無料）

お問い合わせに「看多機の物件」と、想定定員・候補物件の所在をご記入ください。使える・使えないを先に決めつけず、書類で確認できることと、どこを誰に振るかの整理からお話しします。

よくある質問

Q. 看多機と小規模多機能（小多機）は、物件の条件がどう違いますか？
A. 定員の枠組み（登録定員29人以下・通い最大18人・泊まり最大9人）や宿泊室7.43㎡以上という設備は共通です。違いは、看多機が訪問看護を組み込み、従業者のうち常勤換算2.5以上を看護職員とする人員基準がかかる点（平成18年厚生労働省令第34号第171条）と、医療ニーズの高い利用者を想定する分、医療処置・感染対策を見込んだ動線・設備が運営上必要になりやすい点です。物件の広さ・用途・消防の見方は小多機と共通して確認できます。

Q. 住宅地の戸建てでも看多機を開設できますか？
A. 用途地域と建物の分類しだいです。看多機は宿泊機能を伴うため建築基準法上「寄宿舎」または「児童福祉施設等（老人福祉施設等を含む扱い）」として扱われ得ます。工業専用地域では建てられませんが、それ以外の地域で使えるかは用途分類によります。既存建物の転用でその用途に使う部分が200㎡を超えれば用途変更の確認申請が要ります（同法第87条第1項）。用途分類と設計は建築士・特定行政庁に確認してください。

Q. 泊まりがあると、消防設備は必ずスプリンクラーが要りますか？
A. 看多機は消防法施行令別表第一(6)項ロ又は(6)項ハに区分され、区分は避難に介助を要する者の状況で所轄消防署が判定します。(6)項ロなら平成27年4月1日施行の改正で原則として延べ面積にかかわらずスプリンクラーが必要になりました（275㎡未満で延焼抑制構造等の要件を満たせば免除の特例）。医療ニーズの高い利用者を泊まらせる看多機は(6)項ロに当たる可能性が高めです。建物ごとに異なるため、所轄消防署へ事前相談してください。

Q. 医療法人で開設する場合、法人設立や指定申請は不動産会社がまとめて行いますか？
A. いいえ。当社は物件の調査・媒介と賃貸借・売買の契約だけを担います。看多機の指定申請・加算要件の確認や、医療法人での開設に伴う法人設立・定款変更の手続は、独立した事業体である行政書士が担い、別々にご契約いただきます。用途変更の確認申請は建築士、消防設備は消防署・消防設備士、登記は司法書士、介護報酬・税務は税理士の領域です。当社は紹介料のやりとりをしません。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。各自治体の基準条例・所轄消防署の運用は地域で異なります。参照日はいずれも2026年10月24日。個別の物件の開設の可否を確定するものではありません。

• e-Gov法令検索「介護保険法」（平成9年法律第123号。第8条第14項＝地域密着型サービスの定義、第8条第23項＝複合型サービス（看護小規模多機能型居宅介護）の定義、第78条の2第1項＝市町村長による指定。令和6年4月1日施行の改正で看多機が複合型サービスの一類型として法律上に位置づけられた）
• e-Gov法令検索「指定地域密着型サービスの事業の人員、設備及び運営に関する基準」（平成18年厚生労働省令第34号。登録定員29人以下・通いサービスの利用定員（登録定員の2分の1〜15人、登録定員に応じて最大18人）・宿泊サービスの利用定員（通いの利用定員の3分の1〜9人）、宿泊室は定員1人・床面積7.43㎡以上（病院・診療所の一部を充てる場合6.4㎡以上）、第171条＝看多機従業者のうち常勤換算2.5以上を看護職員とする人員基準）
• e-Gov法令検索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。別表第一(6)項ロ＝自力避難が困難な者が入所する社会福祉施設等、(6)項ハ＝それ以外、第12条＝スプリンクラー設備の設置基準。(6)項ロは平成27年4月1日施行の改正で延べ面積275㎡以上の要件が撤廃され原則設置義務となり、275㎡未満は延焼抑制構造等で免除の特例）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第6条第1項第1号＝別表第一(い)欄の特殊建築物で200㎡超、第48条＝用途地域ごとの建築制限、第87条第1項＝用途変更に伴う確認、同条第2項＝第48条等の準用。工業専用地域における建築制限は別表第二による）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件の開設の可否や指定の取得を判断・保証するものではありません。用途分類（寄宿舎か児童福祉施設等か）と用途変更の確認申請の要否・設計は建築士・特定行政庁・指定確認検査機関、消防区分の判定と設備の設計は消防署・消防設備士、看多機の指定・加算の可否は所管の自治体、医療法人設立・指定申請の書類作成は行政書士の領域です。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。事業用物件の調査・媒介と賃貸借・売買の契約を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年10月24日