通所介護（デイサービス）の物件要件は？機能訓練室・入浴設備・送迎車の駐車場から見る

結論（先に要点）：通所介護（デイサービス）の物件で先に効くのは、①用途地域（デイサービスは建築基準法上「児童福祉施設等」に含まれる老人福祉施設として扱われるのが一般的で、工業専用地域を除きおおむね建てられる）②食堂と機能訓練室の合計面積が「3㎡×利用定員」以上とれるか（指定居宅サービス等基準〈平成11年厚生省令第37号〉第95条）③静養室・相談室・事務室、入浴介助をするなら入浴設備、④送迎車の駐車と車寄せの動線、の4点です。既存建物を200㎡超で使うなら用途変更の確認申請が要ることもあります。契約前に用途地域・面積・給排水・避難・貸主の可否を確かめれば手戻りを防げます。

「テナントを借りてから」機能訓練室の広さや静養室が設備基準に届かず、レイアウトを組み直す——飲食店やクリニックで起きる手戻りが、デイサービスでも起きます。本記事は、通所介護の開設を検討して賃貸物件を探している事業者と、その物件を貸すオーナーに向けて、賃貸借契約を結ぶ前に確認できることを、指定居宅サービス等の事業の人員、設備及び運営に関する基準（平成11年厚生省令第37号）と建築基準法・消防法の条文から順に整理したものです。人員配置やシフトの労務、介護報酬の算定、指定申請書類の作成には踏み込みません。物件が基準を満たせるかの最終確認は、指定権者（都道府県・市町村）と特定行政庁・消防署の窓口で行います。

通所介護の物件は「どの用途地域」なら開設できるのか？

まず押さえたいのは、通所介護事業所（老人デイサービスセンター）は、建築基準法上は「診療所」でも「店舗」でもなく、「児童福祉施設等」に含まれる老人福祉施設として扱われるのが一般的という点です。建築基準法施行令第19条第1項は「児童福祉施設等」に老人福祉施設を含めており、用途地域の制限は別表第二の児童福祉施設等の扱いに準じます。

その結果、用途地域では次のように整理できます（2026年9月28日参照）。

用途地域	通所介護（児童福祉施設等）の可否の目安
工業専用地域	建てられない
第一種・第二種低層住居専用地域	原則可（規模により面積の制限あり）
上記以外の住居系・商業系・工業地域	原則可

つまり用途地域そのもので詰まるのは工業専用地域くらいで、住宅街の低層住専でも開設できる余地があります。 ただし建築基準法上の用途の判断は、事業所の規模・形態や特定行政庁の運用で変わり得ます。可否の最終確認は特定行政庁（建築指導課）の窓口で行ってください。

もう一つ効くのが用途変更の確認申請です。もとが物販店舗や事務所だった建物を通所介護に変えるとき、児童福祉施設等の用途部分の床面積が200㎡を超えると確認申請が要ります（建築基準法第6条・第87条）。該当の有無と要否の判断は建築士の領域で、契約前に見立てておくと手戻りを防げます。介護事業所一般の用途地域の考え方は「介護事業所の物件は用途地域で決まる」に整理しています。なお、宿泊を伴う小規模多機能型居宅介護は設備の考え方が別なので、本記事は日帰りの通所介護に絞ります。

機能訓練室兼食堂は利用定員×3㎡でどれだけの広さが要るのか？

設備基準の中心は、指定居宅サービス等の事業の人員、設備及び運営に関する基準（平成11年厚生省令第37号）第95条です（2026年9月28日参照）。同条は、指定通所介護事業所に食堂・機能訓練室・静養室・相談室・事務室を置くほか、消火設備その他の非常災害に際して必要な設備、提供に必要なその他の設備・備品を備えることを求めています。

物件選びで最も効くのが食堂と機能訓練室の面積です。第95条は、食堂及び機能訓練室について「その合計した面積は、3平方メートルに当該指定通所介護事業所の利用定員を乗じて得た面積以上とすること」と定めています。利用定員から逆算すると、必要な床面積の目安は次のとおりです。

利用定員	食堂＋機能訓練室の合計面積（3㎡×定員）
10人	30㎡以上
20人	60㎡以上
30人	90㎡以上
40人	120㎡以上

この面積は「食堂＋機能訓練室の合計」で、静養室・相談室・事務室・トイレ・廊下・入浴設備はこれとは別に要ります。 第95条は、食事の提供に支障がない広さと機能訓練に支障がない広さの双方を確保できる場合には、食堂と機能訓練室を同一の場所とすることを認めています。ワンフロアで兼用にする設計は可能ですが、あくまで「利用定員×3㎡以上」が土台です。利用定員は物件の広さから逆算して決めることになるため、内見の段階で有効面積（柱・水回りを除いた実測）を確認しておくのが安全です。

静養室・相談室・入浴設備は物件のどこに確保するのか？

第95条は、食堂・機能訓練室のほかに静養室・相談室・事務室を求めます。物件の側で確認しておくとよいのは、次の点です。

部屋・設備	基準上の位置づけ	物件で確認する素地
静養室	第95条で必置。体調を崩した利用者が横になれる区画	ベッドを置ける区画。食堂・機能訓練室と区切れるか
相談室	第95条で必置。遮へい物等で相談内容が漏れない配慮が求められる	個室または間仕切りで区切れるか
事務室	第95条で必置	記録・管理のための独立した区画
入浴設備	必置ではない。入浴介助を提供する場合に整える	給湯・防水・排水と、車いす・機械浴を入れる広さ

押さえておきたいのは、入浴設備は設備基準上の必置ではないという点です。 通所介護で入浴介助を行い入浴介助加算を算定するなら浴室が要りますが、食事と機能訓練を中心にする形なら浴室なしの物件でも成り立ちます。「入浴もやるか」を先に決めると、必要な給排水・防水工事と物件の広さの見立てがはっきりします。 浴室を後付けする場合は給湯能力・防水・排水経路が物件しだいで、費用と工期が動きます。給排水・防水・区画の設計や、用途変更の確認申請の要否の判断は建築士・設計者の領域です。当社（不動産会社）は、物件がこれらの条件を満たせるかの下調べと、貸主との条件交渉に伴走します。 設備設計や構造適合の判断そのものは行いません。

送迎車の駐車場と車寄せは物件選びでどう見るのか？

通所介護は利用者を自宅から送り迎えするのが通例です。送迎車の駐車場と車寄せは、設備基準に数値の定めがあるわけではありませんが、物件選びを大きく左右します。 見るべきは次の点です。

確認する点	なぜ効くか
送迎車を停める駐車スペース	台数分の駐車場を敷地内または近隣に確保できるか。台数は利用定員と送迎ルートで決まる
車寄せ（乗降スペース）	車いす・歩行が不安定な利用者が安全に乗り降りできる平坦なスペースと屋根
前面道路の幅員と出入り	送迎車（ハイエース等）が朝夕に出入りできる幅員か。一方通行・時間帯規制も確認
近隣との関係	朝夕の乗降・待機で近隣とぶつからないか。住宅密集地では特に効く

駐車場を敷地内にとれない物件では、近隣に月極を借りる、あるいは車寄せだけ確保して駐車は別に手当てする、といった組み立てになります。 送迎の動線は開設後の毎日の運営に直結するため、内見の段階で朝夕の道路状況まで見ておくのが安全です。前面道路の幅員や接道の考え方は取引の前提になります。賃貸借契約書のどこを読むかは「賃貸借契約書、どこを読めばいいか」に整理しています。事業用物件全般は投資用・事業用不動産、事務所と許認可の関係は会社設立とオフィス選びをご覧ください。

バリアフリー・消防設備で改修が必要になるのはどんな物件か？

高齢者が日々通う施設なので、バリアフリーと消防設備は物件選びの最後の関門になります。

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第一に、バリアフリーです。玄関・車寄せから機能訓練室・トイレ・浴室までの段差解消、手すり、車いすが回れる廊下幅とトイレの広さが要ります。2階以上に活動室を置くなら、エレベーターや避難の経路が論点になります。 これらの造作の可否と設計、用途変更に伴う確認申請の要否は建築士・設計者が判断します。

第二に、消防設備です。通所介護（老人デイサービス）は、消防法施行令別表第一の**(6)項ロ又は(6)項ハ**の防火対象物に区分され、区分は利用者に自力避難が困難な者が含まれるか等で変わります。区分と規模に応じて、自動火災報知設備・消防機関へ通報する火災報知設備・スプリンクラー設備・誘導灯などの設置が求められることがあります。どの設備がどこまで要るかの判断と設置は、消防署（予防課）と消防設備業者の領域です。契約前に消防設備の現況と、必要になりそうな追加設備の見立てを確認しておくと、開設後の想定外の工事を避けられます。

役割は次のように分かれます。

やること	担い手
物件の調査・媒介・賃貸借契約	宅地建物取引業者（当社）
用途変更の確認申請の要否判断、構造適合、バリアフリー・給排水・防水の設計	建築士・設計者
消防用設備の設置の要否判断・設置	消防署（予防課）・消防設備業者
指定申請など官公署に提出する書類の作成	行政書士
人員配置に沿った就業規則・シフト・社会保険	社会保険労務士
介護報酬の算定・税務	税理士（請求は国民健康保険団体連合会）

誰に相談すればよいですか？

物件の調査、媒介、売買・賃貸借の契約は、四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が承ります。指定申請など官公署に提出する書類の作成は、四葉行政書士事務所が承ります。用途変更の確認申請の要否・構造適合・バリアフリー設計は建築士・設計者が、消防用設備は消防署・設備業者が、人員配置に沿った就業規則・シフト・社会保険は社会保険労務士が、介護報酬・税務は税理士が扱います。

これらはそれぞれ独立した事業体です。それぞれ直接ご契約いただきます。 当社・当事務所は、紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。登記の司法書士、税務の税理士、労務の社会保険労務士へも、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。相談は無料です。

よくある質問

Q. デイサービスの物件は住宅街でも開けますか？
A. 開ける余地があります。通所介護（老人デイサービスセンター）は建築基準法上「児童福祉施設等」に含まれる老人福祉施設として扱われるのが一般的で、工業専用地域を除きおおむね建てられ、第一種・第二種低層住居専用地域でも規模の制限つきで可能です。ただし用途の判断は事業所の規模・形態や特定行政庁の運用で変わり得るため、可否の最終確認は特定行政庁（建築指導課）で行ってください。既存建物を用途変更する場合は、児童福祉施設等の用途部分が200㎡を超えると確認申請が要ります。

Q. 機能訓練室と食堂は別々の部屋でないといけませんか？
A. いいえ。指定居宅サービス等基準（平成11年厚生省令第37号）第95条は、食事の提供に支障がない広さと機能訓練に支障がない広さの双方を確保できる場合には、食堂と機能訓練室を同一の場所にできると定めています。ただし合計面積は「3㎡×利用定員」以上が必要で、静養室・相談室・事務室・トイレはこれとは別に確保します。利用定員は物件の有効面積から逆算して決めることになります。

Q. 入浴設備は必ず要りますか？
A. 設備基準上の必置ではありません。第95条が必置とするのは食堂・機能訓練室・静養室・相談室・事務室と消火設備等で、浴室は含まれていません。入浴介助を提供して入浴介助加算を算定する場合には浴室が必要になります。浴室を後付けするなら給湯・防水・排水が物件しだいで費用と工期が動くため、「入浴もやるか」を先に決めてから物件を選ぶのが安全です。設計の判断は建築士が行います。

Q. 送迎車の駐車場は物件に付いていないとだめですか？
A. 送迎車の駐車場は設備基準の数値要件ではありませんが、運営には不可欠です。敷地内に台数分をとれない場合は近隣に月極を借りる、車寄せだけ確保して駐車は別に手当てする、といった組み立てになります。車寄せは車いすや歩行が不安定な利用者が安全に乗降できる平坦なスペースが望ましく、前面道路の幅員・一方通行・時間帯規制も内見時に確認しておくと安心です。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「指定居宅サービス等の事業の人員、設備及び運営に関する基準」（平成11年厚生省令第37号。第95条＝指定通所介護の設備に関する基準（食堂・機能訓練室・静養室・相談室・事務室、消火設備その他の非常災害に必要な設備／食堂及び機能訓練室の合計面積は3平方メートルに利用定員を乗じて得た面積以上／支障がない広さを確保できる場合は同一の場所とできる／相談室は相談内容が漏えいしないよう配慮）。第93条＝指定通所介護の人員に関する基準。2026年9月28日参照）
• e-Gov法令検索「介護保険法」（平成9年法律第123号。指定居宅サービス事業者の指定〈第70条〉・基準〈第74条〉。通所介護の指定・介護報酬の枠組み。2026年9月28日参照）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（別表第二＝用途地域内の建築物の制限。老人福祉施設は施行令第19条第1項の「児童福祉施設等」に含まれ、用途地域の制限は児童福祉施設等の扱いに準じる。用途変更に係る確認申請は第6条・第87条。2026年9月28日参照）
• e-Gov法令検索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。別表第一(6)項ロ・ハ＝老人デイサービスセンター等の防火対象物の区分。設置すべき消防用設備は区分・規模で変わる。2026年9月28日参照）
• 厚生労働省「介護事業所・生活関連情報検索（介護サービス情報公表システム）」（通所介護の指定・基準に関する案内。2026年9月28日参照）

※設備・面積・消防・用途地域の具体的な運用は、指定権者（都道府県・市町村）・特定行政庁・消防署の運用によって定まり、自治体ごとに異なる取扱いがあります。本記事は個別の物件について判断していません。着手時点で開設予定地の自治体（介護保険担当課）・特定行政庁・消防署の窓口で確認してください。
※用途地域上の可否と用途変更の確認申請の要否、バリアフリー・消防用設備の要否は、物件の床面積・構造・区域の指定によって変わります。最終確認は特定行政庁・消防署の窓口で、構造適合と設計の判断は建築士に対して行ってください。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件の可否や指定の受理、人員配置・介護報酬の算定を判断・保証するものではありません。
※物件の調査・媒介および売買・賃貸借契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、指定申請等の官公署提出書類の作成は四葉行政書士事務所が、就業規則・シフト・社会保険は社会保険労務士が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。物件（不動産）と届出（行政手続）の論点を同じテーブルに並べて確認します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。