ドラッグストア（医薬品の店舗販売業）を開く物件は、用途地域と面積で何を見るのか

結論（先に要点）：調剤を伴わないドラッグストア（第2類・第3類医薬品が中心の店）を開く物件で、まず効くのは用途地域と床面積です。医薬品の店舗販売業は建築基準法上「物品販売業を営む店舗」として扱われ、第一種低層住居専用地域では原則出店できず（政令の兼用住宅＝店舗部分50㎡以下などに限る）、第二種低層住居専用地域は150㎡以内、第一種中高層住居専用地域は500㎡以内、第一種住居地域は3,000㎡以内、工業専用地域では出店できません（建築基準法第48条・別表第二）。居抜きや別用途からの転用では、その用途に供する部分の床面積が200㎡を超える用途変更に確認申請が要ります（第87条第1項・第6条第1項第一号）。許可そのものは、店舗ごとにその所在地の都道府県知事（保健所を設置する市は市長、特別区は区長）が与え、構造設備が厚生労働省令の基準に適合しないと許可を与えないことができます（医薬品医療機器等法第26条第1項・第4項）。不動産会社（当社）が担うのは、用途地域・床面積・前面道路・搬入動線・既存建物の現況といった物件適合性の調査と、重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）を含む媒介まで。店舗販売業の許可申請と登録販売者・薬剤師の配置制度は行政書士、資格者の在店に合わせたシフトと社会保険は社会保険労務士、用途変更の確認申請は建築士と特定行政庁、建物の登記は司法書士、税務は税理士が担い、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎします（紹介料のやりとりはありません）。医薬品を扱えるかの最終判断は保健所と各有資格者の領域です。

これからドラッグストアを新規出店したい事業者、ドラッグストア向けの事業用物件を扱う不動産担当に向けて、契約前に確認できることを条文と自治体の案内の順に整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件が薬機法・建築基準法の基準に適合するかの最終判断は、所管の保健所・特定行政庁と各有資格者の領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、事業用不動産の調査と媒介を承っています。「この物件でドラッグストアを開けるか」という段階から、契約前に確認できることをご相談いただけます。

ドラッグストアは薬局とどう違い、物件に求められる許認可は何が変わるのか？

まず押さえたいのは、「ドラッグストア」と「薬局」は法律上の区分が違うということです。処方箋を受けて調剤を行うのが薬局で、薬局の開設許可（薬機法第4条）が要ります。これに対し、調剤をせず要指導医薬品・一般用医薬品を売るのがここで扱うドラッグストアで、医薬品の販売業のうち「店舗販売業」の許可（薬機法第24条第1項・第25条・第26条）に当たります。

店舗販売業で扱える医薬品の範囲は限られます。薬機法第27条は、店舗販売業者が薬局医薬品（処方箋医薬品などの調剤・薬局でしか扱えない区分）を販売・授与・陳列してはならないと定めます。つまり店舗販売業で売れるのは要指導医薬品と一般用医薬品であり、一般用医薬品は副作用等のリスクに応じて第一類・第二類・第三類に区分されています（薬機法第36条の7）。

区分	根拠	扱える医薬品の中心	物件・設計への影響
薬局	薬機法第4条（開設許可）	調剤＋一般用医薬品	調剤室の確保が前提
店舗販売業（ドラッグストア）	薬機法第24条第1項・第26条	要指導・一般用医薬品（第一類〜第三類）	調剤室は不要、医薬品の貯蔵・陳列設備が要る

この記事は後者、調剤を伴わない店舗販売業を前提にします。物件の目線で変わるのは、調剤室が要らない分、売場面積・陳列・搬入の設計に自由度がある一方で、建築基準法上は「物品販売業を営む店舗」として用途地域・床面積・用途変更の制限をまともに受ける、という点です。

用途地域で医薬品の店舗販売業は出店できるのか、床面積で制限はかかるのか？

医薬品の店舗販売業は、建築基準法別表第二では「物品販売業を営む店舗」として扱われます。用途地域ごとに、出店の可否と床面積の上限が次のように分かれます（建築基準法第48条・別表第二）。

用途地域	物品販売業を営む店舗の可否・上限	根拠
第一種低層住居専用地域	原則不可（政令で定める兼用住宅＝店舗部分50㎡以下などに限る）	別表第二(い)
第二種低層住居専用地域	床面積150㎡以内・3階以上の部分は不可	別表第二(ろ)
第一種中高層住居専用地域	床面積500㎡以内・3階以上の部分は不可	別表第二(は)
第二種中高層住居専用地域	おおむね床面積1,500㎡以内	別表第二(に)
第一種住居地域	床面積3,000㎡を超えると不可（3,000㎡以内は可）	別表第二(ほ)
第二種住居・準住居・近隣商業・商業・準工業	原則可（規模の大きい用途の制限は別途確認）	別表第二
工業地域	店舗は床面積10,000㎡以下なら可	別表第二
工業専用地域	物品販売業を営む店舗は不可	別表第二(わ)

要点は二つです。ひとつは、住居系の低層・中高層地域では床面積の上限が効くこと。ロードサイドの大型店は第一種住居地域（3,000㎡以内）や近隣商業・準工業などを選ぶ必要があり、第二種低層住居専用地域に300㎡の店を構えることはできません。もうひとつは、工業専用地域では物品販売業を営む店舗そのものが建てられないことです。工場跡地・倉庫街の安い区画でも、用途地域が工業専用だとドラッグストアは置けません。

これらの用途地域・床面積・前面道路の幅員・駐車場附置義務（自治体の条例）といった物件側の客観的な現況は、当社が調査し重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）で説明する範囲です。ただし具体の数値基準と政令の細目は改正で動くため、出店予定地の用途地域図と自治体条例を参照日を控えて確認してください。

居抜き・既存店舗を転用するとき、用途変更の確認申請や構造設備で何を見るのか？

コンビニや別の物販店の居抜きは、売場・バックヤード・搬入口がそろっていて魅力的に見えます。ただし転用で見落とすと後戻りが大きいのが、用途変更の確認申請と医薬品の構造設備です。

物品販売業を営む店舗は、建築基準法別表第一(四)項の特殊建築物に当たります。別用途（事務所・倉庫など）からドラッグストアへ変えるとき、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超える場合は、用途変更の確認申請が必要です（建築基準法第87条第1項が準用する第6条第1項第一号）。200㎡以下なら確認申請は不要です。この200㎡という線は令和元年（2019年）の改正で100㎡から引き上げられたもので、6月25日に施行されています。

確認項目	なぜ効くか	確認の仕方
用途変更の確認申請	物品販売店舗は特殊建築物。200㎡超への用途変更に確認が要る	変更部分の床面積、従前の用途、特定行政庁・指定確認検査機関に照会
医薬品の貯蔵・陳列設備	店舗販売業は構造設備基準に適合しないと許可を与えないことができる（薬機法第26条第4項）	医薬品を他の物品と区別して貯蔵・陳列できる区画、第1類を扱うなら情報提供の設備
搬入動線・駐車	荷さばき・来店車両は自治体条例や前面道路の幅員に左右される	荷さばきスペース、駐車場附置義務の対象規模、前面道路幅員
既存設備の現況	居抜きでも給排水・電気容量・空調が売場に足りるか	契約電力・分電盤、冷蔵什器の電源、換気

もうひとつ、居抜きで必ず押さえたいのは「前の店が営業できていた」ことが「あなたのドラッグストアで使える」ことを意味しない、という点です。店舗販売業の許可は店舗ごと・許可を受けた者ごとの手続なので、前テナントの許可は引き継がれず、新たに取り直します。医薬品を他の物品と区別して貯蔵・陳列できる区画などの構造設備基準に合うかは、売場レイアウトを決めたうえで所管保健所と照らします。

物件の客観的な現況（区画・床面積・電気容量・搬入動線）は当社が確認し、構造設備が基準を満たすかの判断と許可申請は行政書士の領域、用途変更の確認申請は建築士と特定行政庁の領域です。事業用物件の探し方は事業用不動産・投資用物件の相談窓口、拠点・オフィス物件は事業の拠点・オフィス物件の相談窓口もご覧ください。用途地域と床面積の考え方は、同じ事業用物件としてクリニックの物件と用途地域や介護事業所の物件と用途地域の記事も参考になります。

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物件が決まった後、許可・人の配置・労務・税務は誰に分けて頼むのか？

ドラッグストアの開業は、物件が決まってからが本番です。店舗販売業の許可は、店舗ごとにその所在地の都道府県知事（保健所を設置する市は市長、特別区は区長）が与えます（薬機法第26条第1項）。許可にあたっては、店舗の構造設備が厚生労働省令の基準に適合しないとき、または医薬品の販売・授与の体制が整っていないときは、許可を与えないことができるとされています（第26条第4項）。

人の配置も物件と並行して設計します。店舗販売業者は店舗を自ら、または指定する者に実地に管理させなければならず、その店舗管理者は厚生労働省令の定めにより薬剤師または登録販売者でなければなりません（薬機法第28条第1項・第2項）。第2類・第3類医薬品のみを扱う店なら登録販売者を店舗管理者にできますが、第1類医薬品を扱うなら薬剤師が要る、という違いが採用計画に効きます。この許可申請の書類作成と登録販売者・薬剤師の配置制度の設計は行政書士の領域で、詳しくは行政書士側のドラッグストア（店舗販売業）の構造設備と登録販売者をご覧ください。

役割はこう分かれます。これらは一つの契約にまとめられるものではなく、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただきます。

担当	役割
不動産（当社）	用途地域・床面積・搬入動線・既存建物の現況調査、重要事項説明を含む媒介
行政書士	店舗販売業の許可申請、登録販売者・薬剤師の配置制度の整理
建築士・特定行政庁	用途変更の確認申請、構造設備の設計
社会保険労務士	営業時間・資格者の在店に合わせたシフト、深夜・休日の割増、社会保険
司法書士	建物・法人の登記
税理士	開業後の税務

物件のことは当社、許可は行政書士、用途変更は建築士、と窓口を分けたうえで、同じ一つの窓口からスムーズにおつなぎする形です。紹介にあたって紹介料のやりとりはありません。

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お問い合わせに「ドラッグストア」と、希望エリア、想定する売場面積、扱う区分（第1類を置くか第2類・第3類中心か）、居抜きか新規区画かをご記入ください。用途地域・床面積・用途変更の要否・搬入動線の確認から、許可・配置・労務・税務の振り先の整理までをお話しします。

よくある質問

Q. ドラッグストアは用途地域で出店できない物件がありますか？
A. あります。医薬品の店舗販売業は建築基準法上「物品販売業を営む店舗」として扱われ、工業専用地域では出店できません（別表第二(わ)）。第一種低層住居専用地域も原則不可で、政令で定める兼用住宅（店舗部分50㎡以下など）に限られます。第二種低層住居専用地域は150㎡以内、第一種中高層住居専用地域は500㎡以内、第一種住居地域は3,000㎡以内という床面積の上限もかかります（建築基準法第48条・別表第二）。ロードサイドの大型店は近隣商業・準工業や第一種住居（3,000㎡以内）などから選ぶことになります。

Q. 事務所や倉庫を借りてドラッグストアに変えるとき、用途変更の確認申請は要りますか？
A. 物品販売業を営む店舗は特殊建築物（建築基準法別表第一(四)項）なので、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超える用途変更には確認申請が必要です（第87条第1項が準用する第6条第1項第一号）。200㎡以下なら確認申請は不要です。この200㎡の線は令和元年（2019年）6月25日施行の改正で100㎡から引き上げられたものです。要否の最終判断は特定行政庁・指定確認検査機関が行い、設計は建築士の領域です。

Q. 店舗販売業の許可はどこに出し、物件の何が審査されますか？
A. 店舗販売業の許可は、店舗ごとにその所在地の都道府県知事（保健所を設置する市は市長、特別区は区長）が与えます（薬機法第26条第1項）。店舗の構造設備が厚生労働省令の基準に適合しないとき、または医薬品の販売・授与の体制が整っていないときは、許可を与えないことができるとされています（第26条第4項）。医薬品を他の物品と区別して貯蔵・陳列できる区画などが問われます。許可申請の書類作成は行政書士の領域で、当社は物件の現況確認と媒介までを担います。

Q. 第2類・第3類だけを扱う店なら薬剤師はいらないのですか？
A. 店舗管理者は薬剤師または登録販売者でなければならず（薬機法第28条第2項）、第2類・第3類医薬品のみを扱う店なら登録販売者を店舗管理者にできます。第1類医薬品を扱う場合は薬剤師が必要です。これは採用計画と営業時間のシフト設計に直結する論点で、配置制度の整理は行政書士、営業時間に合わせたシフトと社会保険の設計は社会保険労務士の領域です。物件側でできるのは、資格者が常時在店できる動線とバックヤードを確保できるかの確認までです。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。出店予定地の用途地域図・駐車場附置義務などの条例は自治体ごとに異なり随時変わるため、所在自治体の最新の案内で確認してください。個別の物件が各基準に適合するかは所管の保健所・特定行政庁と各有資格者が判断します。公的資料の参照日はいずれも2026年11月6日。

• e-Gov法令検索「医薬品、医療機器等の品質、有効性及び安全性の確保等に関する法律」（昭和35年法律第145号。第24条第1項＝医薬品の販売業の許可、第25条＝許可の種類〈店舗販売業・配置販売業・卸売販売業〉、第26条第1項＝店舗販売業の許可は店舗ごとに都道府県知事〈保健所設置市は市長・特別区は区長〉が与える、第26条第4項＝構造設備が省令基準に不適合等のとき許可を与えないことができる、第27条＝店舗販売業者は薬局医薬品を販売できない、第28条第1項・第2項＝店舗管理者は薬剤師又は登録販売者、第36条の7＝一般用医薬品の第一類・第二類・第三類の区分）
• e-Gov法令検索「医薬品、医療機器等の品質、有効性及び安全性の確保等に関する法律施行規則」（昭和36年厚生省令第1号。店舗販売業の構造設備・医薬品の陳列等の基準。具体の数値・細目は条文本文と厚生労働省通知で確認）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第48条・別表第二＝用途地域内の建築物の制限〈物品販売業を営む店舗の可否・床面積の上限〉、別表第一(四)項＝特殊建築物としての物品販売業を営む店舗、第6条第1項第一号＝特殊建築物で用途に供する床面積が200㎡超のとき確認が必要、第87条＝用途変更に対する準用）
• 出店予定地の自治体が公表する用途地域図・駐車場附置義務条例・開発に関する案内（所在自治体で確認。参照日2026年11月6日）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件が薬機法・建築基準法の基準に適合するかを保証するものではありません。物件適合性の調査と媒介は不動産（当社）が、店舗販売業の許可申請と登録販売者・薬剤師の配置制度は行政書士が、用途変更の確認申請・構造設備の設計は建築士と特定行政庁が、資格者の在店に合わせたシフトと社会保険は社会保険労務士が、建物・法人の登記は司法書士が、税務は税理士が、それぞれ判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。東京都文京区の宅地建物取引士として、事業用不動産の調査と媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年11月6日