其他繼承人把共有不動產持分賣給收購業者了？面對陌生共有人的應對與出場方式

先講重點：在共有不動產中，各共有人原則上可不經其他共有人同意、把自己的持分賣給第三人。若收到陌生共有人（如持分收購業者）的聯絡，請先確認對方立場與訴求，別情緒化地當場回覆。以手取金額比較「賣出自己持分、買下對方持分、賣掉整筆不動產」三種出場方式再推進。

與兄弟姊妹一起繼承的老家或土地維持共有名義，某天卻收到「我已成為你的共有人」「要收購你的持分」「要求共有物分割」的通知——這就是其他繼承人把自己的共有持分賣給持分收購業者或第三人的情形。

被突如其來的聯絡嚇到，照對方所說簽字，或反過來一直置之不理，都可能走向不利局面。先整理制度與出場方式，才是起點。

四葉不動產株式會社以東京都文京區為據點，承接繼承不動產與共有持分的售出諮詢與仲介。我們可以從賣方立場出發，先估算持分的時價，並比較「賣、買、賣整筆」這幾個選項。

其他繼承人可以未經我同意，就把自己的共有持分賣給第三人嗎？

結論是：可以。就共有不動產而言，各共有人可單獨、自由處分自己的持分，不需其他共有人同意。這源自「共有持分與所有權同樣是處分對象」的觀點，裁判例也已確立。

另一方面，要出售或大幅變更「共有物本身」（整筆不動產），原則上須全體共有人同意。民法把角色分開：共有物的變更（第251條）須全員同意、管理事項（第252條）須持分價格過半數、保存行為則各共有人可單獨為之。

可以做的事	所需同意
把自己的共有持分賣給第三人	不需其他共有人同意（可單獨為之）
出售整筆不動產（共有物）	原則上須全體共有人同意
共有物的管理（短期出租等）	持分價格過半數

也就是說，其他繼承人賣出持分這件事本身，在法律上通常無法阻止。全員同意出售整筆共有不動產的做法另見全員同意出售繼承的共有不動產。本文聚焦於第三人取得持分、成為共有人「之後」的應對。

收到陌生共有人（收購業者）聯絡時，首先該確認什麼？

收到通知時，別對對方說法當場回覆，先確認事實。以書面與登記查證對方是否真的已成為共有人、以及訴求為何。

• 取得登記事項證明書，確認是否真的已辦理持分移轉登記、誰持有幾分之幾
• 區分對方訴求是「收購你的持分」「把對方持分賣給你」「出售整筆不動產」或「共有物分割」中的哪一項
• 對方提示的金額、期限、條件，先以書面接收，當場既不承諾也不拒絕
• 即使對方設定的回覆期限很短，也要確保整理內容的時間

收購業者可能以取得的持分為立足點，向其他共有人提議收購，或提起共有物分割請求，最終目標是取得整筆不動產或換價。在掌握對方立場後，冷靜比較己方的出場方式（賣、買、賣整筆）。交涉本身，以及能否在法律上對抗對方要求的判斷，屬律師領域。

共有物分割請求是什麼程序？會是現物、換價還是價格賠償？

共有人可隨時請求分割共有物（民法第256條；但可在五年內約定不分割）。協議不成時，即進入由裁判分割共有物（民法第258條）。

令和3年民法修正（令和3年法律第24號，2023年4月1日施行）在條文上整理了裁判分割的方法。大致順序如下。

分割方法	內容（概略）
現物分割	如把土地分筆，分割現物
賠償分割（價格賠償）	由部分共有人取得其他共有人的持分，並支付對價（時價相當額）
換價分割（拍賣）	於無法現物分割、賠償分割等時，拍賣並分配價金（民法第258條第3項）

修正後第258條第2項規定現物分割，以及令共有人負擔債務、取得其他共有人持分的賠償分割；在無法採行上述方法，或因分割使價格顯著減少之虞時，依第3項可命拍賣，為其結構。拍賣所得往往較市場上的任意出售為低，因此其前的協議、交涉階段相當重要。

另外，若牽涉繼承而來的共有（遺產共有），與遺產分割的關係可能使程序有所不同。究竟採哪種方法、使用哪個法院的程序，請向律師確認。

賣出自己持分、買下對方持分、賣掉整筆，手取金額如何不同？

出場方式大致有三種，各自在可得金額、程序負擔、所需同意上不同。除金額外，也要把稅、登記費用與時間一併比較。

出場方式	概要	主要論點
賣出自己持分	把自己的持分賣給對方（收購業者）或第三人	持分單獨的時價往往低於整筆依持分比例計算之額。讓渡所得的課稅
買下對方持分	由自己買下對方持分，解消共有、成為單獨所有	收購資金、持分的時價評估、與對方的價格交涉
賣掉整筆不動產	全體共有人出售整筆，按持分分配價金	須全員同意。若以市場價售出，手取金額相對較大

只賣持分時，因買家有限，往往低於整筆依持分比例計算之額。反之，若能買下對方持分、成為單獨所有，將來出售或活用的自由度會提高。何者較有利，取決於金額、資金餘力、其他共有人的意向，以及是否急迫。

持分與不動產的時價估算，以及售出、收購的仲介，由宅建業（本公司）承擔。持分的評估與代償分割的思路可參考繼承不動產的代償分割與評估、售出，牽涉中國等海外居住繼承人之持分售出實務可參考有海外居住繼承人的共有持分售出。估價額並非保證售出價金或手取金額的數字。

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維持共有狀態放著不管，在固定資產稅與管理上會有什麼不利？

「先觀望」而放著不管，負擔與不利可能逐漸累積。

• 固定資產稅、都市計畫稅由共有人連帶繳納，即使向代表人請款，內部仍會就依持分的負擔產生問題
• 建物的修繕、管理判斷以持分過半數決定，有陌生共有人時決策不易推進
• 可能被對方（收購業者）提起共有物分割請求，走向拍賣而使手取金額下降的局面
• 若再發生繼承，共有人增加，關係更趨複雜

繼承登記自2024年4月1日起已義務化，無正當理由未於期限內申請，可能受過料處分。共有狀態的放置，與這類登記與稅的問題重疊。放置未必總是不利，但請在掌握不利內容後，判斷是要行動還是等待。固定資產稅的具體負擔與讓渡所得課稅請向稅理士、登記請向司法書士確認。

如何與律師、司法書士、稅理士分工推進？

持有共有持分的繼承人，皆可直接向四葉不動產委託售出、收購的諮詢與仲介。 請先告知以下內容。

• 不動產所在地，以及大致的持分比例
• 收到的通知內容（收購你的持分、出售其持分，或共有物分割何者）
• 以登記事項證明書確認到的共有人與持分
• 希望的出場方式（賣、買、賣整筆），以及是否急迫

四葉不動產整理持分與不動產的時價估算、各出場方式的手取金額比較，以及售出、收購的推進做法。您也可從繼承不動產售出的諮詢窗口與我們聯繫。

分工如下：共有物分割協議不成而演變為共有物分割請求訴訟、調解時，以及與對方的交涉、法律對抗之判斷，由律師負責；持分、不動產的時價評估與售出、收購的仲介由宅建業（本公司）負責；持分移轉與共有物分割的登記由司法書士負責；讓渡所得、取得費計算等稅務由稅理士負責。以上各為獨立事業體，請分別簽約。本公司不收取介紹費。

洽詢共有持分、共有不動產（諮詢免費）

來信請於內容註明「繼承的共有持分」，並填寫持分比例與收到通知的概要。我們不預先斷定要賣、要買或放著，而是從要確認哪些資料、要比較哪種出場方式談起。

常見問題

Q. 其他繼承人未經我同意就賣掉持分，難道不違法嗎？
A. 由於各共有人可單獨處分持分、原則上不需其他共有人同意，持分的出售本身通常合法。能否主張違法、無效取決於個別情事，請向律師確認。四葉不動產負責持分的時價與出場方式的整理。

Q. 一直不理會收購業者的聯絡，會怎麼樣？
A. 若對方提起共有物分割請求、協議又不成，將進入法院程序，也可能走向拍賣而使手取金額下降。與其不理，不如確認對方訴求，並比較賣、買、賣整筆的出場方式，較能保留選擇空間。

Q. 只賣我的持分，會比賣整筆便宜嗎？
A. 持分單獨因買家有限，往往低於整筆依持分比例計算之額。請把「買下對方持分」「全員出售整筆」等出場方式與手取金額並列比較後再判斷。

Q. 我想買下對方的持分，該從何開始？
A. 先以登記事項證明書確認持分，再整理持分時價的估算與收購資金的準備。價格交涉找律師、登記找司法書士、評估與仲介找不動產，分工推進。四葉不動產負責時價估算與推進做法的整理。

這篇文章的出處（第一手資訊）

以下為查證的起點公開資料，參照日皆為2026年10月17日。法令會修正，條文、施行日與最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新內容。本文不確定個別事案的有效性、手取金額與稅額。以下來源為日文。

• e-Gov法令檢索「民法」第249條至第262條之2（共有、共有物之變更、管理、分割，所在等不明共有人持分之取得）、第256條（分割請求）、第258條、第258條之2（裁判分割）、第262條之3（所在等不明共有人持分之讓渡）
• 法務省「令和3年民法、不動產登記法修正與相續土地國庫歸屬法」：共有制度之檢討（令和3年法律第24號，2023年4月1日施行）
• 法務省「繼承登記申請義務化」：2024年4月1日起之繼承登記義務化
• 國稅廳稅務解答「No.3105 讓渡所得之課稅對象資產與課稅方法」「No.3202 讓渡所得之計算方式（分離課稅）」：共有持分讓渡相關課稅之確認

本文為一般性資訊提供，個別法律判斷須由有資格者確認。本文不保證持分售出之可否、金額、稅額與分割結論。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役、宅地建物取引士。承接繼承不動產與共有持分售出的仲介。作者簡介

更新日：2026年10月17日