相続した共有不動産の持分を他の相続人が買取業者へ売ったら？見知らぬ共有者への対応と出口

結論（先に要点）：共有不動産では、各共有者は自分の持分を他の共有者の同意なく第三者へ売れるのが原則です。見知らぬ共有者（持分買取業者など）から連絡が来たら、まず相手の立場と求める内容を確認し、感情的に即答しません。自分の持分を売る・相手の持分を買い取る・不動産全体を売る、の出口を手取りで比べて進めます。

兄弟姉妹と相続した実家や土地を共有名義のままにしていたら、ある日「あなたの共有者になりました」「持分を買い取ります」「共有物分割を求めます」という通知が届いた——。他の相続人が自分の共有持分を持分買取業者や第三者へ売ってしまった、というケースです。

突然の連絡に驚いて、言われるまま署名したり、逆に無視し続けたりすると、不利な展開になりかねません。まずは制度と出口を整理することが出発点です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区を拠点に、相続不動産や共有持分の売却相談・媒介を承っています。持分の時価の見立てや、売る・買う・全体を売るの比較を、売主の立場から整理するところからご相談いただけます。

他の相続人は自分の共有持分を勝手に第三者へ売れるのか？

結論として、売れます。共有不動産について、各共有者は自分の持分を単独で自由に処分でき、他の共有者の同意は要りません。これは共有持分も所有権と同じく処分の対象になるという考え方によるもので、裁判例でも確立しています。

一方で、「共有物そのもの」（不動産全体）を売ったり、大きく変更したりするには、共有者全員の同意が原則として必要です。民法は、共有物の変更（第251条）には全員の同意を、管理に関する事項（第252条）には持分価格の過半数を、保存行為は各自が単独でできる、と役割を分けています。

できること	必要な同意
自分の共有持分を第三者へ売る	他の共有者の同意は不要（単独で可能）
不動産全体（共有物）を売る	共有者全員の同意が原則
共有物の管理（短期の賃貸など）	持分価格の過半数

つまり、他の相続人が持分を売ったこと自体は、法的には止められないのが通常です。全員の同意で不動産全体を売る進め方は相続した共有不動産を全員の同意で売るに分けています。本記事は、第三者が持分を取得して共有者になった「後」の対応に絞ります。

見知らぬ共有者（買取業者）から連絡が来たとき、まず確認すべきことは何か？

通知が届いたら、相手の言い分に即答せず、事実を確認します。相手が本当に共有者になっているのか、何を求めているのかを、書面と登記で裏取りします。

• 登記事項証明書を取得し、持分の移転登記が実際に入っているか、誰が何分の何を持つかを確認する
• 相手が求めているのが「自分の持分の買い取り」「相手の持分の売却」「不動産全体の売却」「共有物分割」のどれかを切り分ける
• 提示された金額・期限・条件を、その場で承諾も拒否もせず、書面で受け取る
• 回答期限が短く設定されていても、内容を整理する時間を確保する

買取業者は、取得した持分を足がかりに、他の共有者へ買い取りを持ちかけたり、共有物分割請求をしたりして、最終的に不動産全体の取得や換価を目指すことがあります。相手の立場を把握したうえで、こちらの出口（売る・買う・全体を売る）を冷静に比較します。交渉そのものや、相手の要求に法的に対抗できるかの判断は弁護士の領域です。

共有物分割請求とはどんな手続で、現物・換価・価格賠償のどれになるのか？

共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法第256条。ただし5年を超えない範囲で不分割の特約が可能）。協議がまとまらないときは、裁判による共有物分割（民法第258条）になります。

令和3年の民法改正（令和3年法律第24号、2023年4月1日施行）で、裁判による分割の方法が条文上整理されました。おおまかには次の順序です。

分割の方法	内容（概略）
現物分割	土地を分筆するなど、現物を分ける方法
賠償分割（価格賠償）	一部の共有者が他の共有者の持分を取得し、その対価（時価相当額）を支払う方法
換価分割（競売）	現物分割・賠償分割ができない等のとき、競売して代金を分ける方法（民法第258条第3項）

改正後の第258条第2項は、現物分割と、共有者に債務を負担させて他の共有者の持分を取得させる賠償分割を定め、これらができない場合や分割で価格が著しく減少するおそれがある場合に、第3項で競売を命じられる、という構造です。競売になると市場での任意売却より手取りが下がりやすいため、その前の協議・交渉の段階が重要になります。

なお、相続した共有（遺産共有）が絡む場合は、遺産分割との関係で手続が変わることがあります。どの方法になるか、どの裁判所の手続を使うかの判断は弁護士に確認してください。

自分の持分を売る・相手の持分を買い取る・不動産全体を売るで手取りはどう変わるのか？

出口は大きく3つです。それぞれ、手に入る金額・手続の負担・必要な同意が違います。金額だけでなく、税や登記の費用、時間まで含めて比べます。

出口	概要	主な論点
自分の持分を売る	自分の持分を相手（買取業者）や第三者へ売る	持分単独の時価は不動産全体の持分割合より下がりやすい。譲渡所得の課税
相手の持分を買い取る	相手の持分を自分が買って共有を解消・単独所有化	買い取り資金、持分の時価評価、相手との価格交渉
不動産全体を売る	共有者全員で不動産全体を売り、代金を持分で分ける	全員の同意が必要。市場価格で売れれば手取りは比較的大きい

持分だけを売ると、買い手が限られるため、不動産全体を持分割合で割った額より低くなりやすい傾向があります。逆に、相手の持分を買い取って単独所有にできれば、将来の売却や活用の自由度は上がります。どれが有利かは、金額、資金余力、他の共有者の意向、急ぎかどうかで変わります。

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持分や不動産の時価の見立てと、売却・買い取りの媒介は宅建業（当社不動産）が担います。持分の評価と代償分割の考え方は相続不動産の代償分割と評価・売却、中国など海外在住の相続人が絡む持分売却の実務は海外在住の相続人がいる共有持分の売却も参考にしてください。査定額は売却代金や手取りを約束する数字ではありません。

共有状態のまま放置すると固定資産税や管理でどんな不利益があるのか？

「とりあえず様子を見る」と放置すると、負担や不利益が積み上がることがあります。

• 固定資産税・都市計画税は共有者が連帯して納める扱いで、代表者に請求が来ても内部では持分に応じた負担が問題になる
• 建物の修繕・管理の判断が持分の過半数で決まるため、見知らぬ共有者がいると意思決定が進みにくい
• 相手（買取業者）から共有物分割請求をされ、競売で手取りが下がる展開になりうる
• さらに相続が重なると共有者が増え、関係が複雑になる

相続登記は2024年4月1日から義務化されており、正当な理由なく期限内に申請しないと過料の対象になり得ます。共有状態の放置は、こうした登記や税の問題とも重なります。放置が常に不利とは限りませんが、不利益の中身を把握したうえで、動くか待つかを判断します。固定資産税の具体的な負担や譲渡所得の課税は税理士、登記は司法書士に確認してください。

弁護士・司法書士・税理士とどう役割分担して進めるのか？

共有持分を持つ相続人の方から、四葉不動産へ直接、売却・買い取りの相談や媒介をご依頼いただけます。 まずは次の内容をお知らせください。

• 不動産の所在地と、おおよその持分割合
• 届いた通知の内容（持分の買い取り・売却・共有物分割のどれか）
• 登記事項証明書で確認できた共有者と持分
• 希望する出口（売る・買う・全体を売る）と、急ぎかどうか

四葉不動産は、持分や不動産の時価の見立て、出口ごとの手取りの比較、売却・買い取りの進め方を整理します。相続不動産の売却の相談窓口からもご連絡いただけます。

役割分担は次のとおりです。共有物分割の協議が不調で共有物分割請求訴訟・調停に発展した場合や、相手方との交渉・法的な対抗の判断は弁護士、持分・不動産の時価評価と売却・買い取りの媒介は宅建業（当社不動産）、持分移転や共有物分割の登記は司法書士、譲渡所得・取得費の計算など税務は税理士が担当します。これらはそれぞれ独立した事業体であり、別々にご契約いただきます。当社は紹介料を受け取りません。

共有持分・共有不動産のご相談（相談無料）

お問い合わせ内容に「相続した共有持分」と、持分割合・届いた通知の概要をご記入ください。売る・買う・放置を先に決めつけず、どの資料を確かめて、どの出口を比較するかからお話しします。

よくある質問

Q. 他の相続人が私に無断で持分を売ったのは違法ではないのですか？
A. 共有持分は各共有者が単独で処分でき、他の共有者の同意は要らないのが原則のため、持分の売却自体は通常は適法です。違法・無効を主張できるかは個別事情によるため、弁護士に確認します。四葉不動産は持分の時価や出口の整理を担当します。

Q. 買取業者からの連絡を無視し続けたらどうなりますか？
A. 相手が共有物分割請求をすると、協議が不調なら裁判手続に進み、競売で手取りが下がる展開もあり得ます。無視より、相手の求める内容を確認し、売る・買う・全体を売るの出口を比較するほうが、選択肢を残せます。

Q. 自分の持分だけを売ると、全体を売るより安くなりますか？
A. 持分だけは買い手が限られるため、不動産全体を持分割合で割った額より低くなりやすい傾向があります。相手の持分を買い取る、全員で全体を売る、といった出口と手取りを並べて比べてから判断します。

Q. 相手の持分を自分が買い取りたいのですが、何から始めればよいですか？
A. まず登記事項証明書で持分を確認し、持分の時価の見立てと、買い取り資金の準備を整理します。価格交渉は弁護士、登記は司法書士、評価と媒介は不動産、と役割を分けて進めます。四葉不動産が時価の見立てと進め方を整理します。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。参照日はいずれも2026年10月17日。法令は改正されるため、条文・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新の内容をご確認ください。個別の事案での有効性・手取り・税額を確定するものではありません。

• e-Gov法令検索「民法」第249条〜第262条の2（共有・共有物の変更・管理・分割、所在等不明共有者の持分の取得）、第256条（分割請求）、第258条・第258条の2（裁判による分割）、第262条の3（所在等不明共有者の持分の譲渡）
• 法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法」：共有制度の見直し（令和3年法律第24号、2023年4月1日施行）
• 法務省「相続登記の申請義務化」：2024年4月1日からの相続登記の義務化
• 国税庁タックスアンサー「No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法」「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」：共有持分の譲渡に関する課税の確認

本記事は一般的な情報提供であり、個別の法的判断は資格者による確認を要します。持分売却の可否・金額・税額・分割の結論を保証するものではありません。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。相続不動産と共有持分の売却の媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年10月17日