其他继承人把共有不动产持分卖给收购业者了？面对陌生共有人的应对与出场方式

先讲重点：在共有不动产中，各共有人原则上可不经其他共有人同意、把自己的持分卖给第三人。若收到陌生共有人（如持分收购业者）的联络，请先确认对方立场与诉求，别情绪化地当场回覆。以到手金额比较“卖出自己持分、买下对方持分、卖掉整笔不动产”三种出场方式再推进。

与兄弟姐妹一起继承的老家或土地维持共有名义，某天却收到“我已成为你的共有人”“要收购你的持分”“要求共有物分割”的通知——这就是其他继承人把自己的共有持分卖给持分收购业者或第三人的情形。

被突如其来的联络吓到，照对方所说签字，或反过来一直置之不理，都可能走向不利局面。先整理制度与出场方式，才是起点。

四叶不动产株式会社以东京都文京区为据点，承接继承不动产与共有持分的售出咨询与中介。我们可以从卖方立场出发，先估算持分的时价，并比较“卖、买、卖整笔”这几个选项。

其他继承人可以未经我同意，就把自己的共有持分卖给第三人吗？

结论是：可以。就共有不动产而言，各共有人可单独、自由处分自己的持分，不需其他共有人同意。这源自“共有持分与所有权同样是处分对象”的观点，裁判例也已确立。

另一方面，要出售或大幅变更“共有物本身”（整笔不动产），原则上须全体共有人同意。民法把角色分开：共有物的变更（第251条）须全员同意、管理事项（第252条）须持分价格过半数、保存行为则各共有人可单独为之。

可以做的事	所需同意
把自己的共有持分卖给第三人	不需其他共有人同意（可单独为之）
出售整笔不动产（共有物）	原则上须全体共有人同意
共有物的管理（短期出租等）	持分价格过半数

也就是说，其他继承人卖出持分这件事本身，在法律上通常无法阻止。全员同意出售整笔共有不动产的做法另见全员同意出售继承的共有不动产。本文聚焦于第三人取得持分、成为共有人“之后”的应对。

收到陌生共有人（收购业者）联络时，首先该确认什么？

收到通知时，别对对方说法当场回覆，先确认事实。以书面与登记查证对方是否真的已成为共有人、以及诉求为何。

• 取得登记事项证明书，确认是否真的已办理持分移转登记、谁持有几分之几
• 区分对方诉求是“收购你的持分”“把对方持分卖给你”“出售整笔不动产”或“共有物分割”中的哪一项
• 对方提示的金额、期限、条件，先以书面接收，当场既不承诺也不拒绝
• 即使对方设定的回覆期限很短，也要确保整理内容的时间

收购业者可能以取得的持分为立足点，向其他共有人提议收购，或提起共有物分割请求，最终目标是取得整笔不动产或换价。在掌握对方立场后，冷静比较己方的出场方式（卖、买、卖整笔）。交涉本身，以及能否在法律上对抗对方要求的判断，属律师领域。

共有物分割请求是什么程序？会是现物、换价还是价格赔偿？

共有人可随时请求分割共有物（民法第256条；但可在五年内约定不分割）。协议不成时，即进入由裁判分割共有物（民法第258条）。

令和3年民法修正（令和3年法律第24号，2023年4月1日施行）在条文上整理了裁判分割的方法。大致顺序如下。

分割方法	内容（概略）
现物分割	如把土地分笔，分割现物
赔偿分割（价格赔偿）	由部分共有人取得其他共有人的持分，并支付对价（时价相当额）
换价分割（拍卖）	于无法现物分割、赔偿分割等时，拍卖并分配价金（民法第258条第3项）

修正后第258条第2项规定现物分割，以及令共有人负担债务、取得其他共有人持分的赔偿分割；在无法采行上述方法，或因分割使价格显著减少之虞时，依第3项可命拍卖，为其结构。拍卖所得往往较市场上的任意出售为低，因此其前的协议、交涉阶段相当重要。

另外，若牵涉继承而来的共有（遗产共有），与遗产分割的关系可能使程序有所不同。究竟采哪种方法、使用哪个法院的程序，请向律师确认。

卖出自己持分、买下对方持分、卖掉整笔，到手金额如何不同？

出场方式大致有三种，各自在可得金额、程序负担、所需同意上不同。除金额外，也要把税、登记费用与时间一并比较。

出场方式	概要	主要论点
卖出自己持分	把自己的持分卖给对方（收购业者）或第三人	持分单独的时价往往低于整笔依持分比例计算之额。让渡所得的课税
买下对方持分	由自己买下对方持分，解消共有、成为单独所有	收购资金、持分的时价评估、与对方的价格交涉
卖掉整笔不动产	全体共有人出售整笔，按持分分配价金	须全员同意。若以市场价售出，到手金额相对较大

只卖持分时，因买家有限，往往低于整笔依持分比例计算之额。反之，若能买下对方持分、成为单独所有，将来出售或活用的自由度会提高。何者较有利，取决于金额、资金余力、其他共有人的意向，以及是否急迫。

持分与不动产的时价估算，以及售出、收购的中介，由宅建业（本公司）承担。持分的评估与代偿分割的思路可参考继承不动产的代偿分割与评估、售出，牵涉中国等海外居住继承人之持分售出实务可参考有海外居住继承人的共有持分售出。估价额并非保证售出价金或到手金额的数字。

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维持共有状态放着不管，在固定资产税与管理上会有什么不利？

“先观望”而放着不管，负担与不利可能逐渐累积。

• 固定资产税、都市计划税由共有人连带缴纳，即使向代表人请款，内部仍会就依持分的负担产生问题
• 建物的修缮、管理判断以持分过半数决定，有陌生共有人时决策不易推进
• 可能被对方（收购业者）提起共有物分割请求，走向拍卖而使到手金额下降的局面
• 若再发生继承，共有人增加，关系更趋复杂

继承登记自2024年4月1日起已义务化，无正当理由未于期限内申请，可能受过料处分。共有状态的放置，与这类登记与税的问题重叠。放置未必总是不利，但请在掌握不利内容后，判断是要行动还是等待。固定资产税的具体负担与让渡所得课税请向税理士、登记请向司法书士确认。

如何与律师、司法书士、税理士分工推进？

持有共有持分的继承人，皆可直接向四叶不动产委托售出、收购的咨询与中介。 请先告知以下内容。

• 不动产所在地，以及大致的持分比例
• 收到的通知内容（收购你的持分、出售其持分，或共有物分割何者）
• 以登记事项证明书确认到的共有人与持分
• 希望的出场方式（卖、买、卖整笔），以及是否急迫

四叶不动产整理持分与不动产的时价估算、各出场方式的到手金额比较，以及售出、收购的推进做法。您也可从继承不动产售出的咨询窗口与我们联系。

分工如下：共有物分割协议不成而演变为共有物分割请求诉讼、调解时，以及与对方的交涉、法律对抗之判断，由律师负责；持分、不动产的时价评估与售出、收购的中介由宅建业（本公司）负责；持分移转与共有物分割的登记由司法书士负责；让渡所得、取得费计算等税务由税理士负责。以上各为独立事业体，请分别签约。本公司不收取介绍费。

洽询共有持分、共有不动产（咨询免费）

来信请于内容注明“继承的共有持分”，并填写持分比例与收到通知的概要。我们不预先断定要卖、要买或放着，而是从要确认哪些资料、要比较哪种出场方式谈起。

常见问题

Q. 其他继承人未经我同意就卖掉持分，难道不违法吗？
A. 由于各共有人可单独处分持分、原则上不需其他共有人同意，持分的出售本身通常合法。能否主张违法、无效取决于个别情事，请向律师确认。四叶不动产负责持分的时价与出场方式的整理。

Q. 一直不理会收购业者的联络，会怎么样？
A. 若对方提起共有物分割请求、协议又不成，将进入法院程序，也可能走向拍卖而使到手金额下降。与其不理，不如确认对方诉求，并比较卖、买、卖整笔的出场方式，较能保留选择空间。

Q. 只卖我的持分，会比卖整笔便宜吗？
A. 持分单独因买家有限，往往低于整笔依持分比例计算之额。请把“买下对方持分”“全员出售整笔”等出场方式与到手金额并列比较后再判断。

Q. 我想买下对方的持分，该从何开始？
A. 先以登记事项证明书确认持分，再整理持分时价的估算与收购资金的准备。价格交涉找律师、登记找司法书士、评估与中介找不动产，分工推进。四叶不动产负责时价估算与推进做法的整理。

这篇文章的出处（第一手资讯）

以下为查证的起点公开资料，参照日皆为2026年10月17日。法令会修正，条文、施行日与最新修正请于e-Gov法令检索确认最新内容。本文不确定个别事案的有效性、到手金额与税额。以下来源为日文。

• e-Gov法令检索「民法」第249条至第262条之2（共有、共有物之变更、管理、分割，所在等不明共有人持分之取得）、第256条（分割请求）、第258条、第258条之2（裁判分割）、第262条之3（所在等不明共有人持分之让渡）
• 法务省「令和3年民法、不动产登记法修正与相续土地国库归属法」：共有制度之检讨（令和3年法律第24号，2023年4月1日施行）
• 法务省「继承登记申请义务化」：2024年4月1日起之继承登记义务化
• 国税厅税务解答「No.3105 让渡所得之课税对象资产与课税方法」「No.3202 让渡所得之计算方式（分离课税）」：共有持分让渡相关课税之确认

本文为一般性资讯提供，个别法律判断须由有资格者确认。本文不保证持分售出之可否、金额、税额与分割结论。

浦松 丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役、宅地建物取引士。承接继承不动产与共有持分售出的中介。作者简介

更新日：2026年10月17日