不卖继承不动产来分——「代偿分割」的估价怎么定、需要卖吗？

结论（先说重点）：由一人继承老家等不动产、不卖掉，并向其他继承人支付代偿金（现金）来清算，就是代偿分割。要点三个——①取得者若能备妥代偿金，就能不卖而保留不动产②代偿金的金额由继承人合意决定，通常以不动产的时价（实势价格）为基准③相续税的课税价格计算，有时须与相续税评价额调整（国税厅タックスアンサーNo.4173）。估价成为争点时交不动产鉴定士，税额交税理士，继承登记交司法书士。本公司承担不动产的估价・市场评价，以及需要卖出时的仲介。

本文写给想保留继承不动产、以代偿金清算的继承人。不动产的估价怎么定、以及是否需要卖出的判断材料，依民法・所得税法・不动产登记法的条文与国税厅资料整理。具体税额与评价额、分割的法律判断，交给税理士・不动产鉴定士・律师等有资格者。

代偿分割与换价分割有何不同？

遗产的分法大致有三型。民法第906条规定，遗产分割应「考量遗产所属物或权利的种类及性质、各继承人的年龄・职业・身心状态及生活状况及其他一切情事」为之。采哪一型由继承人在此考量中选择，协议不成则向家庭裁判所请求分割（民法第907条）。

分割的型	内容	适合场面
现物分割	把不动产或存款以原样分配给各继承人	有多笔易分财产时
代偿分割	一人取得不动产，向其他继承人支付代偿金（现金）	想保留不动产・想继续居住时
换价分割	把不动产卖出换现金，代金依持分分配	难以原物分割、无人需保留时

国税厅タックスアンサーNo.4173把代偿分割说明为「使共同继承人等中的1人或数人以现物取得遗产财产，取得该现物者对其他共同继承人等负担债务」。也就是说，不动产本身由一人取得，该人对其他继承人负「支付代偿金的债务」。与卖出分配代金的换价分割之别，在于能否保留不动产。把不动产卖出分配代金的换价分割流程整理于继承的不动产以换价分割卖出的流程。

代偿金定多少？不动产的估价以何基准决定？

代偿分割最易起摩擦的就是代偿金的金额。金额由继承人合意决定，但作为土台的「不动产看作多少」，会大幅改变代偿金。

不动产的估价有多把尺。接近买卖实势的时价（实势价格・估价额）、用于相续税计算的相续税评价额（路线价等）、固定资产税评价额、公示地价等，同一不动产金额不同。代偿金的合意中，因其他继承人以现金收取「本应归自己的取分」，故常以实势价格（时价）为基准。另一方面，相续税的课税价格计算，有时会把代偿金的额配合相续税评价额调整。 国税厅タックスアンサーNo.4173指出，代偿财产的额若以代偿分割对象财产的时价为基础决定，则如下调整。

立场	相续税的课税价格
支付代偿金者（现物取得者）	现物的相续税评价额 −（代偿债务额 × 相续税评价额 ÷ 代偿分割时的时价）
收取代偿金者	代偿债务额 × 相续税评价额 ÷ 代偿分割时的时价

同No.4173的例子中，取得相续税评价额4,000万圆・时价5,000万圆的土地、改付现金2,000万圆时，取得者的课税价格为4,000万圆−｛2,000万圆×（4,000万圆÷5,000万圆）｝＝2,400万圆，收取者的课税价格为2,000万圆×（4,000万圆÷5,000万圆）＝1,600万圆。要点在于，代偿金的合意额（时价基准）与相续税的课税价格（评价额基准）是两回事。估价本身成为争点时，可依国土交通省订定的不动产鉴定评价基准，由不动产鉴定士鉴定。本公司能提供的是以交易事例为据的实势估价・市场评价之见立。相续税课税价格的计算交税理士，有争执的估价鉴定交不动产鉴定士，各自直接委托。

代偿分割就能不卖继承不动产吗？

若能备妥代偿金，代偿分割就能保留不动产。但「不卖＝什么手续都不用」并非如此。

首先，不动产不能留在被继承人名义。须把名义办到以代偿分割取得的继承人名下（继承登记）。继承登记自2024年（令和6年）4月1日起义务化，不动产登记法第76条之2要求自知悉因继承取得不动产之日起3年内申请，无正当理由怠于申请者处10万圆以下过料之对象。不卖的情况也避不开。其次要注意的是代偿金不以「现金」、而以「取得者持有的另一笔不动产（现物）」支付的情况。国税厅タックスアンサーNo.4173指出，把继承人固有的不动产作为代偿财产交付时，交付者视为在履行时的时价让渡该资产，课所得税（让渡所得）。以现金支付不生让渡所得，但以另一笔不动产支付则可能生课税，这是分岔点。

确认点	代偿分割中的处理	转介
名义	办到取得的继承人名下（不动产登记法第76条之2・3年内）	继承登记＝司法书士
以现金支付代偿金	不生让渡所得（相续税课税价格依No.4173调整）	税额＝税理士
以另一笔不动产支付代偿金	视为在履行时的时价让渡，可能课所得税	税额＝税理士
将来卖出时	取得费・取得时期自被继承人承继（所得税法第60条）	税额＝税理士

保留・分割继承不动产的全貌整理于继承・不动产咨询。遗产分割协议书的制作由行政书士，继承登记由司法书士，税额计算由税理士处理。

备不出代偿金时的选项为何？

代偿分割的弱点，在于取得者须备妥一整笔现金。备不出时，不必勉强拘泥代偿分割，可比较以下选项。

其一是代偿金的分期支付。在协议书明记支付时期・金额分期支付，但支付一旦拖欠易生继承人间争执，故条件的写法是要点。其二是向金融机关借款，借入代偿金的原资一次支付。其三是代物清偿（以另一笔不动产等支付），但如前述可能课让渡所得。若仍难备妥，则切换为把不动产卖出分配现金的换价分割，或暂以共有继承的共有分割。惟共有对将来的卖出或活用需全体共有者参与，意见分歧则成为共有物分割（民法第256条・第258条）的火种。卖出继承的共有不动产之实务整理于卖出继承的共有不动产。

想针对您的情况进一步咨询？

欢迎告诉我们您的找房需求或不动产出售计划。

LINE咨询联系我们

选项	适合场面	注意点
代偿金的分期支付	取得者有稳定收入时	支付时期・金额于协议书明记。拖欠是争执之种
向金融机关借款	想一次支付时	还款计画。融资可否由金融机关判断
代物清偿（以另一笔不动产支付）	想以现金以外清算时	视为在履行时的时价让渡，可能课所得税
切换为换价分割	无人需保留不动产时	加上卖出的实务・让渡所得的按分
切换为共有分割	当前难下结论时	将来的卖出・活用需全体参与。共有物分割的火种

该找谁咨询？

不动产的估价・市场评价，以及需要卖出时的仲介・买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承办。遗产分割协议书等向公务机关・私人间的书类制作，由四叶行政书士事务所承办。代偿金与让渡所得的税务由税理士，继承登记由司法书士，估价成为争点时的鉴定由不动产鉴定士，分割本身有争执时由律师，各自处理其领域。

这些各为独立的事业体，须各自直接签约。 本公司・本事务所，不收取也不支付介绍费・送客手续费。劳务找社会保险劳务士，各自直接委托。咨询免费。

常见问题

Q. 代偿金要怎么定金额？
A. 代偿金的金额由继承人合意决定。作为土台的不动产估价有多把尺——实势价格（时价・估价额）、相续税评价额（路线价等）、固定资产税评价额，采哪把尺金额即不同。因以现金清算其他继承人的取分，常以实势价格为基准。相续税的课税价格计算会与相续税评价额调整（国税厅タックスアンサーNo.4173）。估价成为争点时请向不动产鉴定士，税额请向税理士确认。

Q. 代偿分割就能不卖继承不动产吗？
A. 取得的继承人若能备妥代偿金，就能不卖而保留不动产。惟须把名义办到取得者名下（继承登记），自2024年4月1日起义务化，须自知悉取得之日起3年内申请（不动产登记法第76条之2）。不卖的情况也避不开登记。申请由司法书士处理。

Q. 代偿金以另一笔不动产而非现金支付，税金会如何？
A. 继承人若把自己持有的另一笔不动产作为代偿财产交付，可能被视为在履行时的时价让渡该不动产，课所得税（让渡所得）（国税厅タックスアンサーNo.4173）。以现金支付则不生让渡所得。因采哪种形式课税即不同，宜先向税理士确认再定较安全。

Q. 代偿分割与换价分割该选哪个？
A. 无法一概而论。有人想继续居住・想保留不动产则代偿分割适合；无人需保留、想分现金则换价分割适合。代偿分割以取得者能备妥代偿金为前提，若难备妥，也比较换价分割与共有分割。税・资金面随各人情事而变，宜偕税理士比较较安全。本公司以卖出见立（估价・时机）提供判断材料。

本文出处（第一手资料）

• e-Gov法令检索「民法」（明治29年法律第89号。第906条＝遗产分割的基准（考量遗产的种类・性质、各继承人的情事及其他一切情事）、第907条＝遗产分割的协议・审判、第256条・第258条＝共有物的分割。2026年9月24日参照）
• 国税厅 タックスアンサーNo.4173「代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」（代偿分割的定义、交付与收取代偿财产者各自的课税价格计算、代偿财产以时价为基础决定时的调整计算、以继承人固有不动产作为代偿财产时的让渡所得课税。2026年9月24日参照）
• e-Gov法令检索「所得税法」（昭和40年法律第33号。第33条＝让渡所得、第60条＝因赠与・继承等取得资产的取得费・取得时期承继。2026年9月24日参照）
• e-Gov法令检索「不动产登记法」（平成16年法律第123号。第76条之2＝继承所有权移转登记的申请义务（自知悉取得之日起3年内。2024年（令和6年）4月1日施行）、第164条＝无正当理由怠于申请的过料（10万圆以下）。2026年9月24日参照）
• 法务省「相続登記の申請義務化特設ページ」（继承登记申请义务化（令和6年4月1日施行）的概要。2026年9月24日参照）
• 国土交通省「不動産鑑定評価基準等」（估价成为争点时判断之据的不动产鉴定评价基准。2026年9月24日参照）

※代偿金的具体额、相续税・让渡所得税的税额、评价额的计算，随物件与各人情事而变。本文未就个别案件作判断。税额・申报请向税理士，估价的鉴定请向不动产鉴定士，分割的法律判断请向律师・有资格者确认。
※本文为一般性资讯提供，并非就个别继承・分割的可否或税额作判断或保证。
※不动产的估价・仲介及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业），遗产分割协议书等书类制作由四叶行政书士事务所，各为独立的事业体、须分别直接签约受任。继承登记找司法书士、税务找税理士、鉴定找不动产鉴定士、纠纷找律师各自直接委托。介绍费・送客手续费无往来。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分。就继承不动产，把估价（实势的估价）与手续（继承・行政手续）的论点摆在同一张桌上，先切分应向税理士・司法书士・鉴定士确认的事项。详细经历请见作者页面。