找不到购房时的买卖合同，税金会怎么样？——"售价的5%"这道坎

取得费按售价的5%计算（国税厅 No.3258／措置法第31条之4、同通达31之4-1）。以5,000万日元卖出，取得费就是250万日元。即使实际是以4,000万日元买入的，只要无法证明，差额3,750万日元的部分也要缴税。所以，请先去找购房合同。

本页面只讨论购房时的买卖合同找不到这一种情形。出售的整体流程汇总在离境前房地产出售专题，税率与源泉扣缴汇总在海外业主的日本房地产出售指南。

最后更新：2026年10月6日

"取得费"指的是什么？

让渡所得按下面的算式计算。

让渡所得 ＝ 售出金额 － 取得费 － 转让费用（－ 特别扣除）

取得费，是为取得该不动产所花费的金额。

区分	计入取得费的内容
土地	买入时的购买价款、购买手续费等的合计额
建筑物	从购买价款等的合计额中，扣除持有期间的折旧费相当额后的金额

（国税厅税务问答 No.3258）

取得费越大，让渡所得越小，税额也越小。合同，正是证明这笔取得费的文件。

找不到合同，会怎么样？

可以把售出金额的5%相当额作为取得费。

国税厅是这样说明的。

卖出的土地建筑物系祖辈相传，或者买入时间久远等，在取得费不明的情况下，可以把售出金额的5%相当额作为取得费。
此外，实际的取得费低于售出金额的5%相当额时，同样可以把售出金额的5%相当额作为取得费。

这称为概算取得费（售价的5%）。把它读成"还能认可5%呢"，还是读成"95%要成为课税对象"，印象完全不同。

请用金额来看。

前提	有合同的情况	没有合同的情况
售出金额	5,000万日元	5,000万日元
取得费	4,000万日元（实额）	250万日元（5%）
转让费用（假设）	200万日元	200万日元
让渡所得	800万日元	4,550万日元
所得税（长期・非居住者 15.315%）	约122万日元	约697万日元
差额	—	约575万日元

※ 以上数字是为便于说明而假设的计算。是否适用特别扣除与各项特例、有无住民税、建筑物的折旧，都会使结果改变。实际税额请向税理士（日本的税务专业资格）确认。

一张合同，牵动数百万日元。 在准备离境时，把它排在权利证书、印鉴登记证明之前去找，也完全可以。

合同该到哪里去找？

能找到的地方，是有规律的。

寻找的地方	能找到什么
购房时拿到的整套文件夹	买卖合同、重要事项说明书、收据、楼盘手册
所得税汇算申报的存根（享受住房贷款扣除的那些年度）	有时会附有买卖合同的复印件
办理住房贷款的金融机构	金钱消费借贷合同、抵押权设定合同（借款额是推知购买价格的线索）
当时提供中介的不动产公司	有时保存着合同的存根
登记事项证明书（乙区）	可以查到抵押权的债权额
存折・转账记录	向卖方付款的记录

尤其是第2行和第3行。 即使合同本身已经没有了，通往它的线索往往还留着。

合同实在找不出来，就只能用5%吗？

这一点，我们要谨慎地说明。

实务中，有时会尝试推算购买价格的方法（使用一般财团法人日本不动产研究所的"城市地价指数"的方法、使用开盘时的楼盘手册或报纸广告上的价格的方法、从贷款借款额进行推算的方法等）。

但是，这些方法未必一定会被认可。 国税不服审判所的裁决和法院判例中，既有被认可的例子，也有未被认可的例子。 结论会因房产的种类、资料的性质、推算是否合理而不同。

因此，本页面不会写"用这个方法就能过关"。能写的，只有下面这几条。

想针对您的情况进一步咨询？

欢迎告诉我们您的找房需求或不动产出售计划。

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#	可以说的
1	5%（概算取得费）是随时都可以选择的最低线
2	如果能拿出证明实额的资料，多数情况下那样更有利
3	依推算进行的方法，是否被认可视个案而定。需要税理士的判断
4	**等到申报之后，就没有时间重新收集资料了。**离境前就着手的意义，正在于此

个别的判断由税理士作出。 本公司协助的是收集资料的部分，例如取得登记事项证明书、向当时提供中介的公司与金融机构查询等。

通过继承取得的房产，又该怎么办？

继承的是被继承人的取得费。 也就是说，要找的是父亲或母亲当年购房时的合同。

此外，如果已经缴纳了继承税（日本的遗产税），有时可以适用转让继承财产时的取得费特例（取得费加算特例）。要件之一是：自继承开始之日的次日起，至继承税申报期限的次日起经过3年之日为止期间内出售（国税厅税务问答 No.3267）。

关于继承所得的不动产的出售，汇总在继承的不动产。

离境之前，该做些什么？

何时	做什么
今天	找出购房时的整套文件。只有还在日本时才找得了
第2〜3天	如果找不到，就查所得税汇算申报的存根，并向金融机构、中介公司查询
与此同时	取得登记事项证明书（乙区），确认抵押权的债权额（由本公司代为取得）
交割之前	带着收集到的资料咨询税理士。先确认能按实额走，还是只能按5%
—	到手金额的预期会随之改变，因此这也是判断卖还是不卖的材料

在这个问题上，"税的事等卖完再想"就太晚了。在决定售房款的用途之前，请先掌握税额的大致预期。

本文的依据

内容	依据
让渡所得的计算（收入金额－取得费－转让费用）、取得费的内容（土地为购买价款・购买手续费等，建筑物须扣除折旧费相当额）	所得税法（昭和40年法律第33号）第33条・第38条／国税厅税务问答 No.3258"取得费不明时"（令和7年4月1日现行法令等）
取得费不明时，可以把售出金额的5%相当额作为取得费；实际取得费低于5%相当额时亦同	租税特别措置法第31条之4、同法通达31之4-1／国税厅税务问答 No.3258
转让继承财产时的取得费特例（在继承税申报期限的次日起经过3年之日以前转让）	国税厅税务问答 No.3267
非居住者的长期让渡所得适用的所得税率（15.315%）	所得税法第161条・第164条・第165条等／复兴财源确保法第28条
从非居住者处购买不动产时的源泉扣缴（10.21%）	所得税法第161条第1项第5号・第212条第1项／国税厅税务问答 No.2879

本页面提供的是一般性信息。正文中的计算采用的是为便于说明而假设的数值，是否适用特别扣除与各项特例、建筑物的折旧、有无住民税，都会使结果改变。包括取得费的认定、以及依推算进行的方法是否会被认可在内，个别的税务判断均由税理士作出。

不动产的中介由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接，许可认可申请文书的制作由四叶行政书士事务所承接，分别为各自独立的合同。税务介绍税理士，登记介绍司法书士，均由您本人直接签约。本公司不收取任何介绍费。

本文作者 浦松 丈二｜四叶不动产株式会社 代表取缔役・专任宅地建物交易士。行政书士（日本的行政手续文书专业资格）。原每日新闻中国总局长（记者生涯34年）。曾以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。社会保险劳务士。

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