購入時の契約書が見つからないと、税金はどうなるのか？ —— 売った金額の5%という壁

売った金額の5%が取得費になります（国税庁 No.3258／措置法第31条の4、同通達31の4-1）。5,000万円で売れば取得費は250万円。実際に4,000万円で買っていても、証明できなければ差額の3,750万円分に税金がかかります。だから、まず契約書を探してください。

このページは、購入時の売買契約書が見つからない場合だけを扱います。売却全体の流れは出国前の不動産売却の特集に、税率と源泉徴収は海外オーナーのための日本不動産売却ガイドにまとめています。

最終更新：2026年10月6日

「取得費」とは、何のことか？

譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売った金額 － 取得費 － 譲渡費用（－ 特別控除）

取得費は、その不動産を手に入れるためにかかった金額です。

区分	取得費に入るもの
土地	買い入れたときの購入代金、購入手数料などの合計額
建物	購入代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額

（国税庁 タックスアンサー No.3258）

取得費が大きいほど、譲渡所得は小さくなり、税額も小さくなります。契約書は、その取得費を証明する書類です。

契約書が見つからないと、どうなるのか？

売った金額の5%相当額を取得費とすることができます。

国税庁は、こう説明しています。

売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。
また、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。

これを概算取得費といいます。「5%も認めてもらえる」と読むか、「95%が課税対象になる」と読むかで、まったく印象が変わります。

金額で見てください。

前提	契約書がある場合	契約書がない場合
売った金額	5,000万円	5,000万円
取得費	4,000万円（実額）	250万円（5%）
譲渡費用（仮）	200万円	200万円
譲渡所得	800万円	4,550万円
所得税（長期・非居住者 15.315%）	約122万円	約697万円
差額	—	約575万円

※ 数字は説明のための仮の計算です。特別控除や特例の適用、住民税の有無、建物の減価償却によって結果は変わります。実際の税額は税理士にご確認ください。

契約書1枚で、数百万円が動きます。 出国の準備で探すものの順番として、権利証や印鑑登録証明書より先でも構いません。

契約書は、どこを探せばいいのか？

見つかる場所には、傾向があります。

探す場所	何が出てくるか
購入時にもらった書類一式のファイル	売買契約書、重要事項説明書、領収書、パンフレット
確定申告の控え（住宅ローン控除を受けた年分）	売買契約書の写しが添付されていることがあります
住宅ローンを借りた金融機関	金銭消費貸借契約書、抵当権設定契約書（借入額は購入価格の手がかりになります）
仲介した不動産会社	契約書の控えが保管されていることがあります
登記事項証明書（乙区）	抵当権の債権額が分かります
通帳・振込記録	売主への支払い記録

とくに2行目と3行目です。 契約書そのものがなくても、そこにたどり着く手がかりが残っていることがよくあります。

契約書がどうしても出てこないときは、5%しかないのか？

ここは慎重にお伝えします。

実務では、購入価格を推計する方法（一般財団法人日本不動産研究所の「市街地価格指数」を使う方法、分譲時のパンフレットや新聞広告の価格を使う方法、ローンの借入額から推計する方法など）が試みられることがあります。

ただし、これらが必ず認められるとは限りません。 国税不服審判所の裁決や裁判例には、認められた例と認められなかった例の両方があります。 物件の種類、資料の性質、推計の合理性によって結論が分かれます。

したがって、このページでは「この方法なら通ります」とは書きません。書けるのは、次のことだけです。

#	言えること
1	5%（概算取得費）は、いつでも選べる最低ラインです
2	実額を証明する資料が出れば、そちらのほうが有利になることが多い
3	推計による方法は、認められるかどうかが事案によります。税理士の判断が必要です
4	**申告してからでは、資料を集め直す時間がありません。**出国前に手を打つ意味は、ここにあります

個別の判断は税理士が行います。 当社は、登記事項証明書の取得や、仲介した会社・金融機関への照会など、資料を集める部分をお手伝いします。

相続で取得した物件の場合は、どうなるのか？

亡くなった方の取得費を引き継ぎます。 つまり、お父さま・お母さまが購入したときの契約書を探すことになります。

さらに、相続税を納めている場合は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税の取得費加算）が使えることがあります。相続の開始があった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却することが要件のひとつです（国税庁 タックスアンサー No.3267）。

相続した不動産の売却は、相続した不動産のことにまとめています。

出国までに、何をしておけばいいのか？

いつ	やること
今日	購入時の書類一式を探す。日本を離れる前でないと探せません
2〜3日目	見つからなければ、確定申告の控え・金融機関・仲介会社へ照会
同時に	登記事項証明書（乙区）を取得し、抵当権の債権額を確認（当社が取得します）
決済前	集まった資料を持って、税理士に相談。実額でいけるか、5%になるかを先に確かめる
—	手取りの見込みが変わるので、売るかどうかの判断材料にもなります

「税金は売った後に考える」では遅いのが、この論点です。売却代金の使い道を決める前に、税額の見込みを知っておいてください。

この記事の根拠

内容	根拠
譲渡所得の計算（収入金額－取得費－譲渡費用）、取得費の内容（土地は購入代金・購入手数料等、建物は減価償却費相当額を控除）	所得税法（昭和40年法律第33号）第33条・第38条／国税庁 タックスアンサー No.3258「取得費が分からないとき」（令和7年4月1日現在法令等）
取得費が分からない場合に、売った金額の5%相当額を取得費とすることができること。実際の取得費が5%相当額を下回る場合も同様	租税特別措置法第31条の4、同法通達31の4-1／国税庁 タックスアンサー No.3258
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡）	国税庁 タックスアンサー No.3267
非居住者の長期譲渡所得に対する所得税率（15.315%）	所得税法第161条・第164条・第165条ほか／復興財源確保法第28条
非居住者から不動産を購入する際の源泉徴収（10.21%）	所得税法第161条第1項第5号・第212条第1項／国税庁 タックスアンサー No.2879

本ページは一般的な情報提供です。本文の計算は説明のための仮の数値であり、特別控除・特例の適用、建物の減価償却、住民税の有無により結果は変わります。取得費の認定、推計による方法が認められるかどうかを含め、個別の税務判断は税理士が行います。

不動産の媒介は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）が、許認可申請書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ別の契約としてお受けします。税務は税理士、登記は司法書士におつなぎし、それぞれご本人と直接ご契約いただきます。当社が紹介料を受け取ることはありません。

この記事の著者 浦松 丈二｜四葉不動産株式会社 代表取締役・専任宅地建物取引士。行政書士。元毎日新聞中国総局長（記者歴34年）。中国総局長として中国や台湾、タイに駐在しました。社会保険労務士試験合格（2026年9月開業予定）。

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