找不到購買時的契約書，稅金會變成怎樣？——「售價的5%」這道牆
取得費不明時，可以把售出金額的5%相當額作為取得費（國稅廳 Tax Answer No.3258／所得稅法第33條・第38條，租稅特別措置法第31條之4、同法通達31之4-1）。反過來說，找不到購買時的買賣契約書，剩下的95%就可能成為課稅對象。以5,000萬日圓賣出而取得費不明，取得費就是250萬日圓，讓渡所得為4,750萬日圓。即使按長期讓渡（非居住者的所得稅15.315%）計算，稅額也會超過700萬日圓。一張契約書，就牽動數百萬日圓。所以在準備出國時，我們最希望您優先去找的，就是購買時的買賣契約書。本文也會整理：找不到時可以改為收集哪些資料，以及那些資料是否會被認可。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
取得費按售價的5%計算（國稅廳 No.3258／措置法第31條之4、同通達31之4-1）。以5,000萬日圓賣出，取得費就是250萬日圓。即使實際以4,000萬日圓買進，無法證明的話，差額3,750萬日圓也要課稅。所以，請先找契約書。
本頁只討論購買時的買賣契約書找不到這一種情形。出售的整體流程整理在出國前不動產出售專題，稅率與就源扣繳整理在海外屋主的日本不動產出售指南。
最後更新：2026年10月6日
「取得費」指的是什麼？
讓渡所得以下面的算式計算。
讓渡所得 ＝ 售出金額 － 取得費 － 讓渡費用（－ 特別扣除）
取得費，是為取得該不動產所花費的金額。
| 區分 | 計入取得費的內容 |
|---|---|
| 土地 | 買進時的購買價款、購買手續費等的合計額 |
| 建物 | 從購買價款等的合計額中，扣除持有期間的折舊費相當額後的金額 |
（國稅廳 Tax Answer No.3258）
取得費越大，讓渡所得越小，稅額也越小。契約書，正是證明這筆取得費的文件。
找不到契約書的話，會怎麼樣？
可以把售出金額的5%相當額作為取得費。
國稅廳是這樣說明的。
賣出的土地建物係祖傳而來，或者買進的時間久遠等，在取得費不明的情況下，可以把售出金額的5%相當額作為取得費。
此外，實際的取得費低於售出金額的5%相當額時，同樣可以把售出金額的5%相當額作為取得費。
這稱為概算取得費（售價的5%）。把它讀成「連5%都願意認可」，還是讀成「95%要成為課稅對象」，印象完全不同。
請用金額來看。
| 前提 | 有契約書的情況 | 沒有契約書的情況 |
|---|---|---|
| 售出金額 | 5,000萬日圓 | 5,000萬日圓 |
| 取得費 | 4,000萬日圓（實額） | 250萬日圓（5%） |
| 讓渡費用（假設） | 200萬日圓 | 200萬日圓 |
| 讓渡所得 | 800萬日圓 | 4,550萬日圓 |
| 所得稅（長期・非居住者 15.315%） | 約122萬日圓 | 約697萬日圓 |
| 差額 | — | 約575萬日圓 |
※ 以上數字是為了便於說明而假設的計算。是否適用特別扣除與各項特例、有無住民稅、建物的折舊，都會使結果改變。實際稅額請向稅理士（日本的稅務專業資格）確認。
一張契約書，就牽動數百萬日圓。 在準備出國時，把它排在權利證書、印鑑登錄證明書之前去找，也完全沒有問題。
契約書該去哪裡找？
找得到的地方，是有規律的。
| 要找的地方 | 會找到什麼 |
|---|---|
| 購買時拿到的整套文件夾 | 買賣契約書、重要事項說明書、收據、建案簡介 |
| 所得稅結算申報的存查副本（申請房貸扣除的那幾個年度） | 有時會附有買賣契約書的影本 |
| 辦理房貸的金融機構 | 金錢消費借貸契約書、抵押權設定契約書（借款金額是推知購買價格的線索） |
| 當時進行仲介的不動產公司 | 有時保存著契約書的存查副本 |
| 登記事項證明書（乙區） | 可以查到抵押權的債權額 |
| 存摺、匯款紀錄 | 支付給賣方的紀錄 |
尤其是第2行與第3行。 即使契約書本身已經沒有了，通往它的線索往往還留著。
契約書真的找不出來時，就只能用5%嗎？
這一點，我們要謹慎地說明。
實務上，有時會嘗試推估購買價格的方法（使用一般財團法人日本不動產研究所的「城市地價指數」的方法、使用推案銷售時的建案簡介或報紙廣告上的價格的方法、從房貸借款金額推估的方法等）。
但是，這些方法未必一定會被認可。 國稅不服審判所的裁決與法院判例中，既有被認可的案例，也有未被認可的案例。 結論會因房產的種類、資料的性質、推估是否合理而不同。
因此，本頁不會寫「用這個方法就能過關」。能寫的，只有下面這幾條。
| # | 可以說的 |
|---|---|
| 1 | 5%（概算取得費）是隨時都可以選擇的最低線 |
| 2 | 如果能拿出證明實額的資料，多數情況下那樣比較有利 |
| 3 | 依推估進行的方法，是否被認可視個案而定。需要稅理士的判斷 |
| 4 | **等到申報之後，就沒有時間重新收集資料了。**出國前就著手的意義，正在於此 |
想針對您的情況進一步諮詢？
歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。
個別的判斷由稅理士進行。 本公司協助的是收集資料的部分，例如取得登記事項證明書、向當時進行仲介的公司與金融機構查詢等。
因繼承取得的房產，又會怎麼樣？
繼承的是被繼承人的取得費。 也就是說，要找的是父親或母親當年購買時的契約書。
此外，如果已經繳納了繼承稅（日本的遺產稅），有時可以適用讓渡繼承財產時的取得費特例（繼承稅的取得費加算）。要件之一是：自繼承開始之日的翌日起，至繼承稅申報期限的翌日以後經過3年之日為止的期間內出售（國稅廳 Tax Answer No.3267）。
關於繼承取得的不動產的出售，整理在繼承的不動產。
出國之前，該做些什麼？
| 何時 | 要做的事 |
|---|---|
| 今天 | 找出購買時的整套文件。只有還在日本時才找得了 |
| 第2〜3天 | 如果找不到，就查所得稅結算申報的存查副本，並向金融機構、仲介公司查詢 |
| 同時 | 取得登記事項證明書（乙區），確認抵押權的債權額（由本公司代為取得） |
| 交屋之前 | 帶著收集到的資料諮詢稅理士。先確認能按實額走，還是只能按5% |
| — | 實拿金額的預期會隨之改變，因此這也是判斷賣或不賣的材料 |
在這個問題上，「稅的事等賣完再想」就太遲了。在決定售屋款項的用途之前，請先掌握稅額的大致預期。
本文的依據
| 內容 | 依據 |
|---|---|
| 讓渡所得的計算（收入金額－取得費－讓渡費用）、取得費的內容（土地為購買價款．購買手續費等，建物須扣除折舊費相當額） | 所得稅法（昭和40年法律第33號）第33條・第38條／國稅廳 Tax Answer No.3258「取得費不明時」（令和7年4月1日現行法令等） |
| 取得費不明時，可以把售出金額的5%相當額作為取得費；實際取得費低於5%相當額時亦同 | 租稅特別措置法第31條之4、同法通達31之4-1／國稅廳 Tax Answer No.3258 |
| 讓渡繼承財產時的取得費特例（於繼承稅申報期限的翌日以後經過3年之日以前讓渡） | 國稅廳 Tax Answer No.3267 |
| 非居住者的長期讓渡所得適用的所得稅率（15.315%） | 所得稅法第161條・第164條・第165條等／復興財源確保法第28條 |
| 向非居住者購買不動產時的就源扣繳（10.21%） | 所得稅法第161條第1項第5號・第212條第1項／國稅廳 Tax Answer No.2879 |
本頁為一般性的資訊提供。正文中的計算採用的是為了便於說明而假設的數值，是否適用特別扣除與各項特例、建物的折舊、有無住民稅，都會使結果改變。包括取得費的認定、以及依推估進行的方法是否會被認可在內，個別的稅務判斷均由稅理士進行。
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本文作者 浦松 丈二｜四葉不動產株式會社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。前每日新聞中國總局長（記者資歷34年）。曾以中國總局長的身分派駐中國、台灣與泰國。社會保險勞務士。
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