日本的土地價格為何取決於「容積率」？——鄰近的成交價無法直接套用的理由
在日本，鄰近土地以多少成交，無法直接套用到自己的土地上。因為日本依都市計畫劃定「用途地區」，各地區可興建的建築量（容積率）有上限，而這會左右土地的價格。實務上會**先修正容積率的差異，再進行比較**。 本頁整理日本業者在推估土地價格時究竟在看什麼，寫給參與日本不動產交易的實務工作者。**本文不處理個別物件的評估金額。**
在日本，鄰近土地以多少成交，無法直接套用到自己的土地上。因為日本依都市計畫劃定「用途地區」，各地區可興建的建築量（容積率）有上限，而這會左右土地的價格。實務上會先修正容積率的差異，再進行比較。
本頁整理日本業者在推估土地價格時究竟在看什麼，寫給參與日本不動產交易的實務工作者。本文不處理個別物件的評估金額。
為什麼不能直接套用鄰近的成交價？
在日本，位置相近並不代表價格相同。都市計畫會劃定用途地區，各地區的容積率（建築物總樓地板面積對基地面積的比率）上限已經確定（建築基準法第52條第1項／日文原名：建築基準法）。
同樣面積的土地，可興建的樓地板面積若相差一倍，能產生的收益、以及開發後的銷售額都會不同。土地價格反映的正是這個差距。
隔著一條道路相對的兩塊土地，指定容積率不同的情況實際上會發生。先確認用途地區與指定容積率——這是看日本土地時的第一個動作。
容積率是2.5倍，土地價格也會是2.5倍嗎？
不會。容積率增加，土地價格不會以相同比率增加，這是實務上的前提。
可興建的樓地板增加，建築成本也會增加。往上疊加會拉長工期，租金或銷售價格也不會無限上升。效果是遞減的。
因此實務上不會直接乘以容積倍率，而是取0.5〜0.7之間的次方作為修正係數。
修正係數範例（皆為假設設定）
| 基準案例 | 標的土地 | 容積倍率 | 0.5次方 | 0.6次方 | 0.7次方 | （參考）單純比例 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200% | 400% | 2.00倍 | 1.41 | 1.52 | 1.62 | 2.00 |
| 200% | 500% | 2.50倍 | 1.58 | 1.73 | 1.90 | 2.50 |
| 200% | 800% | 4.00倍 | 2.00 | 2.30 | 2.64 | 4.00 |
| 300% | 500% | 1.67倍 | 1.29 | 1.36 | 1.43 | 1.67 |
計算流程（以假設數值示範）
- 選出鄰近的素地（無建物土地）成交案例。此處假設指定容積率200%的土地以每平方公尺100萬日圓成交
- 標的土地的指定容積率為500%，則容積倍率為 500 ÷ 200 ＝ 2.50倍
- 將倍率取次方求出修正係數。次方0.5為1.58、0.6為1.73、0.7為1.90
- 乘上基準單價，每平方公尺推估為158萬〜190萬日圓
- 再乘上土地面積，得出土地價格
取哪個次方，結果相差兩成
| 採用的次方 | 推估每平方公尺單價 | 與單純比例的差距 |
|---|---|---|
| 0.5次方（保守的看法） | 158萬日圓 | 低37% |
| 0.6次方 | 173萬日圓 | 低31% |
| 0.7次方（積極的看法） | 190萬日圓 | 低24% |
| （參考）單純乘以2.5倍 | 250萬日圓 | — |
即使從同一個成交案例出發，0.5次方與0.7次方的推估金額也會相差兩成。 各家公司的評估金額之所以不同，多半來自這種前提設定的差異，並不代表哪一方有誤。
以次方進行修正並非法令所規定的方法。 這是實務上的經驗法則，次方通常在0.5〜0.7之間，依案件性質與地區而有不同。0.7屬於上限側＝較積極的看法。 能夠說明自己採用了哪個次方，正是評估透明度之所在。
資料上寫的容積率，可以直接相信嗎？
無法完全相信。 物件概要書上記載的多半是「指定容積率」＝都市計畫所定的數值，但實際可使用的容積率有可能更低。
原因在於，當臨接道路寬度未滿12公尺時，會另外依道路寬度計算出一個上限（建築基準法第52條第2項）。指定容積率與此計算值之中，採用較小者。
| 用途地區的區分 | 乘上臨接道路寬度（公尺）的數值 |
|---|---|
| 第一種・第二種低層住居專用地區、田園住居地區 | 10分之4 |
| 第一種・第二種中高層住居專用地區、第一種・第二種住居地區、準住居地區 | 10分之4（特定行政廳指定的區域為10分之6） |
| 其他建築物 | 10分之6（特定行政廳指定的區域為10分之4 等） |
此外，當基地臨接於「特定道路」（寬度15公尺以上的道路）所連接、寬度6公尺以上未滿12公尺的道路，且位於距特定道路70公尺以內的路段時，可在寬度上加計一定數值（同條第9項）。
看同一個物件，是否將此放寬納入計算，各家公司的評估金額會出現明顯差距。這並非哪一方錯誤，只是前提設定不同。比較評估金額時，請先確認對方採用了哪個容積率。
從土地價格中要扣除什麼？
整棟一併取得時，土地價格並不會直接等於成交價格，需要扣除取得後所需的費用。
| 扣除項目 | 要確認什麼 |
|---|---|
| 尚未取得的區分所有部分之取得費用 | 所有權人是誰。交涉進行到什麼程度，是否有書面合意 |
| 承租人的騰空遷讓 | 有幾件。屬事業用或住居用。用途不同，水準也不同 |
| 拆除與石綿（Asbestos）清除 | 建築年份與構造。是否需要事前調查 |
這些無法以單一數值呈現。實務上會設定上下限的區間，先以區間表示，再提出中位數作為參考值。若隱藏區間、只給一個數字，日後條件變動時將無法說明。
找不到可比較的成交案例時該怎麼辦？
條件相近的成交案例找不到，並不罕見。距離車站的遠近、容積率的使用程度、用途地區、臨接道路的性質——這些條件同時接近的案例，在都心特別有限。
此時，應明示這是推估，並寫出採用了哪一種模型。除了案例比較之外，還有從租金反推的方法（收益還原法）、以及從開發後的收支反推的方法（開發法），採用哪一種，結果就會不同。
物件愈稀有，這個差距愈明顯。與其用一個數字回答「就是這個價格」，不如提出「在這個前提下是這個區間，換一個前提是另一個區間」，更能成為判斷的材料。
日本的業者是看哪些資料在判斷？
| 資料 | 可以知道什麼 | 誰能取得 |
|---|---|---|
| REINS（指定流通機構）的成交案例 | 實際成交的價格、面積、條件 | 僅限宅地建物取引業者（日本的不動產業執照持有者） |
| 登記事項證明書 | 所有權人、面積、抵押權等權利關係 | 任何人（法務局） |
| 建築確認台帳記載事項證明書 | 建築確認的內容 | 任何人（地方政府） |
| 界址確定的文件 | 基地範圍是否已確定 | 由賣方持有 |
REINS 只有持照的不動產業者能查閱。 從海外評估日本不動產時，僅憑公開資訊無法得知成交價格，原因就在這裡。開價與成交價並不一致。
這樣的評估該委託給誰？
土地與建物的價格評估，屬於宅地建物取引業者（日本的不動產業執照持有者）的業務。
四葉不動産株式会社於東京都文京區取得宅地建物取引業執照後營業（東京都知事（1）第113304號）。負責人為專任的宅地建物取引士（宅地建物取引士登錄號碼（東京）第293544號），可以日文、英文、中文（繁體字・簡體字）對應。
不動產的買賣、租賃、管理由四葉不動産株式会社承辦；繼承或在留資格等文件製作由四葉行政書士事務所（登錄號碼 第25087022號）承辦，兩者為各自獨立的事業體，另行簽訂契約承辦。登記請直接委託司法書士、稅務請直接委託稅理士、紛爭請直接委託律師，我們會為您說明。我們不收取介紹費。
本文的依據
- 建築基準法（日文原名：建築基準法／昭和25年法律第201號）第52條第1項・第2項・第9項。最新修正＝令和8年法律第23號（2026年5月27日公布・同日施行）。已於2026年8月10日透過日本 e-Gov 法令檢索的法令API確認現行條文
- 以**次方（指數0.5〜0.7左右）**修正容積率差異的方法，並非法令所定，而是實務上的經驗法則
- 本文中的數值皆為說明用的假設設定，並非特定物件的評估金額
作者
浦松 丈二（Joji Uramatsu）
四葉不動産株式会社 代表取締役・專任宅地建物取引士
四葉行政書士事務所 代表行政書士
曾任每日新聞記者，記者資歷34年。曾以中國總局長身分派駐中國、台灣、泰國。
最後更新：2026年8月10日