委託估價金額最高的公司，不就好了嗎？——估價與出價，是兩回事
估價金額是「我認為這個價格賣得掉」的意見，並不是買下來的承諾。宅地建物取引業法規定，宅地建物取引業者就價額或評價額陳述意見時，必須說明其依據（第34條之2第2項）。詢問依據，是委託人的權利。而「出價」，是收購業者舉手表示「這個金額我買」的金額，不是意見。在距離出國只剩有限天數的出售中，沒有時間等估價書，所以我們收集的是出價。委託了開出高估價金額的公司，事後卻被要求降價——本文以條文整理這個業界最古老的糾紛結構，以及簽訂仲介契約之前應確認的事項（有效期間、向指定流通機構登錄、業務處理狀況的回報）。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
估價金額是「我認為賣得掉」的意見，不是買下來的承諾。宅地建物取引業法要求，陳述意見時必須說明其依據（第34條之2第2項）。「出價」則是買方實際開出的金額。如果距離出國已經沒有幾天，要收集的就是出價。
本頁討論的是估價金額這個數字的性質。至於如何讓多家業者在同一天競價的具體做法，整理在出國前不動產出售專題；如何分辨一家公司是否持有宅地建物取引業執照，則另有專文。
最後更新：2026年9月15日
估價金額，是什麼樣的數字？
是意見。 宅地建物取引業法把「該宅地或建物應予買賣的價額或其評價額」列為簽訂仲介契約時應交付之書面的記載事項（第34條之2第1項第2號），緊接著在第2項作了如下規定。
宅地建物取引業者，就前項第2號的價額或評價額陳述意見時，必須說明其依據。
法律本身就把它稱為「意見」。它既不是賣得掉的保證，也不是買下來的承諾。
這並不是說要您懷疑不動產業者。只是說，估價金額本來就是這種性質的數字。同一處房產，依據的取法不同——如何挑選近期的成交案例、如何看待翻修、把賣出所需的期間估得多長——數字就會變動。
估價金額的依據，可以問嗎？
豈止是可以問——說明依據，本來就是業者一方的義務。
第34條之2第2項寫的是「必須說明」。這不是努力義務。所以，您儘管這樣問。
| 問什麼 | 為什麼要問 |
|---|---|
| 作為這個金額依據的成交案例是哪些？ | 確認對方看的是「實際成交的價格」，而不是「開價」 |
| 那些案例與我的房產之間的差異，是怎麼調整的？ | 樓層、座向、專有面積、屋齡、管理狀況的差別是如何計入的 |
| 以這個價格，預計需要多長時間？ | 是否把「花上一年才搆得到的價格」當成「現在的價格」開了出來 |
| 如果賣不掉，下一步怎麼辦？ | 降價是不是一開始就被設定為前提 |
如果對方答不出來，或者只用一句「憑經驗」帶過，這本身就是一項資訊。
那麼，「出價」又有什麼不同？
出價不是意見，而是金額的提出。 收購業者舉手表示「這個金額的話，本公司買下」的數字，本公司稱之為出價。
| 估價金額 | 出價（收購業者提出的金額） | |
|---|---|---|
| 是什麼數字 | 關於「認為賣得掉的價格」的意見 | 以這個金額買下的提出 |
| 由誰開出 | 進行仲介的業者（自己並不買） | 買方（自己要買） |
| 保證 | 沒有 | 條件齊備就以該金額進入交屋 |
| 出結果所需天數 | 數日 | 數日（資料齊全的情況下） |
| 開高的動機 | 想拿到委託 | 沒有（開高了，虧的是自己） |
最後一行最重要。
估價金額開得高，這家公司就能拿到委託，自己並不吃虧。而出價開得高，那家業者就要用自己的資金去支付這個金額。 所以出價會是誠實的數字；多家業者在同一天出價，那就是這處房產此刻的市場答案。
為什麼高的估價金額反而危險？
按順序看，是這樣的。
| 階段 | 會發生什麼 |
|---|---|
| 1 | 請3家公司估價，把仲介委託給開出最高金額的那一家 |
| 2 | 以那個金額找不到買方（本來就是不太可能搆得到的金額） |
| 3 | 一個月後，對方以「詢問度不高」為由提議降價 |
| 4 | 第二次、第三次降價。出國日一天天逼近 |
| 5 | 最後，只能以低於其他公司當初估價金額的價格賣出 |
失去時間，才是最大的損失。 對於出國日無法挪動的賣方來說，這比價格更沉重。專題的第1部案例4（臨出國前減價型），就是這個結構在最後階段浮上檯面的樣子。
分辨的方法只有一個。 請問一句「為什麼是這個金額」（前引．第34條之2第2項）。如果依據單薄而只有數字很高，那麼這個數字有可能是為了拿到委託而開出的數字。
簽訂仲介契約之前，該確認什麼？
宅地建物取引業法就仲介契約設有多條保護委託人的規定。這些都是知道了就用得上的工具，所以列成表。
| 內容 | 條文 |
|---|---|
| 簽訂仲介契約後，必須不遲延地製作書面、記名蓋章並交付（取得委託人承諾後，也可以電磁方法提供） | 第34條之2第1項．第11項 |
| 書面中應記載應予買賣的價額、能否重複委託其他公司、有效期間與解除、向指定流通機構登錄、報酬等事項 | 第34條之2第1項第1號〜第8號 |
| 就價額陳述意見時，必須說明其依據 | 第34條之2第2項 |
| 專任仲介契約的有效期間不得超過3個月（即使約定超過，也以3個月計） | 第34條之2第3項 |
| 簽訂專任仲介契約後，必須在指定流通機構（REINS）登錄。證明已登錄的書面須不遲延地交給委託人 | 第34條之2第5項．第6項 |
| 收到購買申請時，必須不遲延地向委託人回報 | 第34條之2第8項 |
| 專任仲介須每2週至少1次、專屬專任仲介須每1週至少1次回報業務處理狀況 | 第34條之2第9項 |
| 違反上述規定的特約無效 | 第34條之2第10項 |
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尤其用得上的是最後三行。「有人提出購買申請卻沒有被告知」「遲遲沒有聯絡」，這是法律定下的事沒有被遵守，而不是合不合得來的問題。
另外，採用讓收購業者競價的方式時，同樣要簽訂仲介契約。 本公司收取的報酬在宅地建物取引業法的上限之內，並在仲介契約書中寫明（第34條之2第1項第7號、第46條、報酬告示）。
出國前的出售，該看哪一個？
看出價。 理由有三個。
| # | 理由 |
|---|---|
| 1 | 時間。相信估價金額掛牌、看反應再降價的做法，最少也要幾個月。對於出國日已定的賣方，沒有這段時間 |
| 2 | 確定性。估價金額是「認為賣得掉的價格」，並不承諾交屋日。而出價，只要條件齊備就會進入交屋 |
| 3 | 可比較性。在同一天交付同樣的資料所收集到的出價，可以直接並排比較 |
在此之上，有一點要如實奉告。收購業者的出價，會低於市場行情。 因為收購業者通常要求的交屋期間在3個月左右，「短期內、以現金」對業者一方來說是勉為其難的條件。這一點，無論委託給誰都無法避免。
能夠避免的，是下降的幅度。 如何把它壓住，寫在出國前不動產出售專題裡。
如果時間充裕，情況就不同了。確認過估價金額的依據之後，走一般的仲介出售，實拿金額會更多。哪一種適合您，取決於距離出國還有多少天。
本文的依據
| 內容 | 依據 |
|---|---|
| 簽訂仲介契約時書面的製作．記名蓋章．交付義務及其記載事項（價額、可否重複委託其他公司、建物狀況調查的居中安排、有效期間與解除、向指定流通機構登錄、報酬等） | 宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第34條之2第1項第1號〜第8號 |
| 就價額或評價額陳述意見時說明依據的義務 | 同法第34條之2第2項 |
| 專任仲介契約的有效期間（不得超過3個月）．更新 | 同法第34條之2第3項．第4項 |
| 向指定流通機構登錄的義務．證明已登錄之書面的交付 | 同法第34條之2第5項．第6項 |
| 收到購買申請時的回報義務 | 同法第34條之2第8項 |
| 業務處理狀況的回報義務（專任仲介每2週至少1次，專屬專任仲介每1週至少1次） | 同法第34條之2第9項 |
| 違反上述規定的特約無效 | 同法第34條之2第10項 |
| 以電磁方法提供替代書面交付 | 同法第34條之2第11項．第12項（依2021年數位社會形成整備法新設） |
| 報酬的上限 | 同法第46條、報酬告示 |
本頁為一般性的資訊提供。個別房產的價格、以及哪一種賣法比較適合，會因房產狀況與距離出國的天數而不同。個別的稅務判斷由稅理士（日本的稅務專業資格）進行，登記由司法書士（日本辦理登記等業務的專業資格）辦理。
不動產的仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接，許可認可申請文件的製作由四葉行政書士事務所承接（行政書士為日本辦理向行政機關提出文件等業務的專業資格），各自為不同的契約。稅務為您引介稅理士，登記引介司法書士，紛爭引介律師，並請您本人分別直接簽約。本公司不收取任何介紹費。
本文作者 浦松 丈二｜四葉不動產株式會社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。前每日新聞中國總局長（記者資歷34年）。曾以中國總局長的身分派駐中國、台灣與泰國。社會保險勞務士。
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