決定出國之後再賣。現在該先做好什麼？——只有在抽掉住民票之前才能辦的事

有些事，只有在抽掉住民票之前才辦得到。印鑑登記證明書、住址變更登記的文件、購買時的契約書、日本的銀行帳戶，以及納稅管理人的申報。既然決定了出國之後再賣，就請趁人還在日本，把這5件事處理掉。

本頁是寫給已經決定出國之後再賣的人。想在出國前賣完的方法，整理在出國前不動產出售專題；已經住在海外的人怎麼賣，整理在海外屋主的日本不動產出售指南。

最後更新：2026年◯月◯日

說到底，出國之後再賣是不是比較不利？

是不利。不過，不利的內容是明確的。

	出國前賣	出國後賣
稅金的預扣	沒有	買方要從價金中就源扣繳10.21%。要拿回來，得辦隔年的結算申報
印鑑證明	有住民登記，所以領得到	領不到。改用駐外使領館的簽名證明（要預約、要跑一趟）
稅務窗口	只要在出國前提出納稅管理人的申報	納稅管理人作為整個出售過程的窗口，不可或缺
看屋、鑰匙、遺留物品	到場陪同30分鐘就好	在日本沒有人能替您處理
買方的反應	與一般交易無異	嫌就源扣繳麻煩，買家容易變少
所需時間	最短2〜3週	文件跨國往返加上時差，要好幾個月

趁現在能把這張表的右半邊填掉多少，就是本文的主題。全部消除做不到，但其中很多是可以減輕的。

最先要做的是什麼？

是去領印鑑登記證明書和住民票。要在提出遷出申報之前。

抽掉住民票之後，印鑑登記隨之消滅。**印鑑登記證明書就領不到了。**替代方式是在居住國的日本大使館、領事館取得的簽名證明，需要預約，也需要親自跑一趟。

什麼時候	要做的事	為什麼
遷出申報之前	領印鑑登記證明書（2份）	出國之後就領不到
遷出申報之前	領住民票（2份）	用來證明住址
若還沒辦印鑑登記	帶著在留卡到區公所。當天就能辦好	外國人的印鑑登記，可以當天辦好嗎

**請留意有效期限。**登記時要用的證明書是有期限的，因此在出售時期還看不準的情況下，「先領著就安心」未必成立。請結合何時要賣的預估，向司法書士諮詢。

登記簿上的住址，確認過了嗎？

登記簿上的住址如果還停在搬家之前，賣之前就得先更正過來。

而且，住址等變更登記自2026年4月1日起已經是義務。必須自變更之日起2年以內提出申請，無正當理由而怠於申請者，會成為5萬日圓以下罰鍰的對象（不動產登記法第76條之5、第164條第2項）。

**人在日本的時候，證明文件比較容易湊齊。**把住址變遷串起來的住民票、戶籍附票，只要還有住民登記，就能在窗口領到。遷出到海外之後，要改用駐外使領館的在留證明等，會更花時間。

詳情請看登記簿上的地址還停在搬家之前，會怎麼樣。

購買時的契約書，找到了嗎？

這一項在金額上影響最大。

取得費不明的話，就以售出金額的5%相當額作為取得費（措置法第31條之4，國稅廳 No.3258）。以5,000萬日圓賣出，取得費就是250萬日圓。即使實際以4,000萬日圓買進，只要無法證明，差額部分就要課稅。

去哪裡找	會找出什麼
購買時的整套文件	買賣契約書、重要事項說明書、收據
所得稅結算申報的副本（申請過房貸扣除的年度）	有時會附上契約書的影本
辦理房貸的金融機構	貸款金額可以成為購買價格的線索
當時居間仲介的不動產公司	有時還留有契約書的存查聯

**一旦混進要帶去海外的行李裡，就再也找不出來了。**請在打包行李之前先確認。詳情請看找不到購買時的契約書，稅金會變成怎樣。

日本的銀行帳戶，要留著嗎？

收取售屋款與繳稅，都會用到。

有些人在出國時會把帳戶結清，但如果打算出國之後再賣，就需要一個日圓的收款容器。買賣價金原則上要匯入您本人名義的帳戶，繳稅時也要用到。

另一方面，**留著帳戶，也等於留著可被扣押的對象。**該繳的都繳了，就不會出事。反過來說，若在有欠繳的狀態下留著帳戶，那裡就是最先被扣押的地方（出國後未繳的稅，會追到什麼時候）。

維持帳戶所需的條件（住址變更的申報、身分確認的更新等），各金融機構的做法不同。請在出國前向開戶分行確認。

納稅管理人的申報，最遲到什麼時候？

到出國之日為止。

所得稅法把「出國」定義為：未依國稅通則法第117條第2項提出申報，而不再於國內有住所及居所（所得稅法第2條第1項第42號）。反過來說，只要提出申報，就不構成稅法上的「出國」。

沒有提出的話，當年度的申報就必須在出國之時前完成（所得稅法第126條・第127條）。有提出的話，適用隔年2月16日至3月15日的一般期限即可。

納稅管理人並無資格上的限制，法人也能擔任。不過，由於其事務範圍包含稅務文書的製作，**本公司不承接這個角色，而是為您引介稅理士。**詳情請看納稅管理人需要資格嗎？公司也可以擔任嗎。

出國前的最後一份清單

依序排出來。由上往下，都是要趕在遷出申報之前辦完的。

#	要做的事	完成的時期
1	找出購買時的買賣契約書、收據	打包行李之前
2	領登記事項證明書，確認登記簿上的住址	越早越好
3	住址若是舊的，著手準備變更登記（湊齊證明文件）	遷出申報之前
4	若還沒辦印鑑登記就去辦（帶在留卡當天可辦好）	遷出申報之前
5	領印鑑登記證明書、住民票（各2份）	遷出申報之前
6	決定日本銀行帳戶要怎麼處理，並向開戶分行確認	遷出申報之前
7	與稅理士簽約，提出納稅管理人的申報	在出國之日前
8	整理鑰匙、遺留物品、室內照片，並定下日本這邊的聯絡方式	出國前
9	遷出申報	在7之後
10	出國	—

**請不要把7放到9之後。**順序是「納稅管理人的申報 → 遷出申報 → 出國」。

出國之後到賣掉為止的這段期間呢？

房子會一直空著。管理要怎麼辦，是賣掉之前就該決定的論點。

無人管理的狀態持續下去，固定資產稅的負擔有可能增加。2023年12月13日施行的空屋法修正新設了「管理不全空屋等」這個類別，一旦受到勸告，土地的固定資產稅住宅用地特例就會被取消。

人在海外，庭院樹木越界、郵件堆積這類早期的訊號是傳不到的。包含出租這個選項在內，請看人住在海外，日本的房子該怎麼辦。

本文的依據

內容	依據
向非居住者購買不動產時的就源扣繳（10.21%），以及判定時點為交付之日	所得稅法第161條第1項第5號・第212條第1項／復興財源確保法第28條／所得稅基本通達36-12／國稅廳 質疑應答事例
所得稅法上的「出國」＝未提出納稅管理人的申報，而不再於國內有住所及居所	所得稅法第2條第1項第42號
出國時的所得稅結算申報（於出國之時前）	所得稅法第126條第1項・第127條第1項
納稅管理人的選任與申報（於出國之日前）	國稅通則法第117條／國稅廳「A1-7 所得稅・消費稅之納稅管理人選任申報或解任申報手續」
取得費不明時，可以把售出金額的5%相當額作為取得費	租稅特別措置法第31條之4、同法通達31之4-1／國稅廳 Tax Answer No.3258
住址等變更登記的申請義務（自變更之日起2年以內）與罰鍰	不動產登記法第76條之5、第164條第2項（令和8年4月1日施行）
管理不全空屋等與住宅用地特例的解除	關於推進空屋等對策的特別措置法（令和5年法律第50號・2023年12月13日施行）

本頁為一般性的資訊提供。**證明書的有效期限與必要文件，會因手續與時期而不同。**個別的登記手續由司法書士辦理，個別的稅務判斷由稅理士進行。金融機構的處理方式，請向各家銀行確認。

不動產的仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接，許可認可申請文件的製作由四葉行政書士事務所承接，各自為不同的契約。登記引介司法書士，稅務引介稅理士，並請您本人直接與各方簽約。本公司不收取任何介紹費。

本文作者 浦松 丈二｜四葉不動產株式會社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。前每日新聞中國總局長（記者資歷34年）。曾以中國總局長的身分派駐中國、台灣與泰國。社會保險勞務士考試合格（預定2026年9月開業）。

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