登記簿上的住址還停留在搬家之前，會怎麼樣？——2026年4月起成為義務
不動產的所有人在姓名、名稱或住址有變更時，必須自變更之日起2年以內申請變更登記（不動產登記法第76條之5），已於令和8年4月1日施行。無正當理由而怠於申請者，會成為5萬日圓以下罰鍰（行政罰）的對象（同法第164條第2項）。施行日之前住址已經變更的情形也在對象之內，須在令和10年3月31日前完成登記。而在出售的場面，即使不談義務，也會因為另一個理由必須先更正：登記簿上的住址與印鑑登記證明書上的住址不一致時，所有權移轉登記無法受理。已經確定要出國的人，請在抽掉住民票之前先確認。遷出之後，變更登記的手續會更麻煩一層。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
自變更之日起2年以內，有申請變更登記的義務（不動產登記法第76條之5），已於令和8年4月1日施行。怠於申請者，會成為5萬日圓以下罰鍰（行政罰）的對象。而在出售的場面，還有義務以外的問題：登記簿與印鑑登記證明書的住址不一致，交屋就無法進行。
本頁是寫給登記簿上的住址仍是舊址的人。出國前出售的整體流程，整理在出國前不動產出售專題。
最後更新：2026年9月29日
2026年4月起，有什麼改變？
申請變成了義務。
不動產登記法第76條之5規定，所有權登記名義人在姓名或名稱、或住址有變更時，必須自該變更之日起2年以內申請變更登記。自令和8年（2026年）4月1日施行。
| 項目 | 內容 |
|---|---|
| 由誰 | 所有權登記名義人 |
| 期限 | 自變更之日起2年以內 |
| 做什麼 | 姓名、名稱、住址的變更登記 |
| 怠於申請時 | 無正當理由而怠於申請者，處5萬日圓以下的罰鍰（行政罰）（同法第164條第2項） |
| 施行日 | 令和8年4月1日 |
施行日之前的搬遷，也在對象之內
這一點請不要漏看。 在施行日之前住址等已經變更、但尚未辦理變更登記的情形，也在義務的對象之內。這種情形的期限是令和10年（2028年）3月31日（法務省）。
「10年前搬過家之後就沒再處理」的人，也包含在對象之內。
罰鍰並不會突然找上門
法務省就運用方式作了以下說明：登記官即使掌握了違反義務的事實，**也不會立即向法院進行通知（罰鍰通知）。**會進行罰鍰通知的，僅限於對違反義務者定相當期間催告履行義務，卻仍無正當理由未在該期間內提出申請等的時候。
這不是要製造不安的話題。收到催告就去辦理，這樣就夠了。不過，如果已經預定要出售，就沒有理由等到催告。
要出售時，會因為義務以外的理由而必須更正
因為在登記實務上，不更正就無法往下走。
申請所有權移轉登記時，**登記簿上的住址，必須與證明現住址的文件（印鑑登記證明書、住民票）上的住址一致。**如果不一致，就無法確認該人與登記名義人是同一人。
因此，要在所有權移轉登記之前完成住址變更登記。通常的作法是，在交屋當天由司法書士（日本辦理登記等業務的專業資格）接續申請住址變更登記與所有權移轉登記。
**也就是說，不管有沒有義務化，只要要賣，就得更正。**義務化所改變的，是「不賣的人也必須更正」這一點。
已經確定要出國的話，問題在哪裡？
抽掉住民票之後，手續會更麻煩一層。
證明住址變更的文件，通常是住民票謄本。如果搬過好幾次家，為了把這些履歷串起來，會需要戶籍附票等文件。
遷出海外、住民登記消滅之後，這項證明就無法在日本國內取得。作法會變成到駐外館處（在外公館）申請在留證明等，需要預約並親自前往，相當花時間。
| 狀況 | 住址的證明 |
|---|---|
| 在日本有住民登記 | 住民票謄本（履歷有中斷時，另加戶籍附票） |
| 遷出海外之後 | **駐外館處出具的在留證明等。**必要文件因國家、地區而異，需要花費時日 |
所以，這裡有先後順序。
| 順序 | 要做的事 |
|---|---|
| 1 | 取得登記事項證明書，確認登記簿上的住址（由本公司代為取得） |
| 2 | 若與現住址不同，在抽掉住民票之前備齊必要文件 |
| 3 | 住址變更登記（委由司法書士。多半在交屋當天與所有權移轉登記接續申請） |
| 4 | 納稅管理人的申報 → 遷出申報 → 出國 |
專題中的30天待辦清單之所以在第7天列出「取得住民票、印鑑登記證明書（各2份）／在提出遷出申報之前」，就是這個理由。
姓名有變更的情形，也一樣嗎？
一樣。 第76條之5寫的是「姓名或名稱或住址」。因結婚、離婚等而改姓的情形，也是變更登記的對象。不同之處在於，證明文件會變成戶籍。
法人的情形，對象是名稱或總公司所在場所的變更。
該委託誰？
登記的申請是司法書士的業務。
| 由誰 | 做什麼 |
|---|---|
| 司法書士（由您本人直接簽約） | 住址變更登記、姓名變更登記的申請，以及所有權移轉登記的申請 |
| 四葉不動產株式會社 | 取得登記事項證明書、確認登記簿上的住址、引介司法書士、規劃交屋日程 |
您也可以自己向法務局提出申請。**登記申請的代理是司法書士的業務，因此本公司無法代為申請。**我們會為您引介司法書士，並請您本人直接簽約。本公司不收取任何介紹費。
另外，繼承登記也自令和6年4月1日起義務化（自知悉因繼承而取得所有權之日起3年以內）。如果您持有繼承而來的不動產，請一併參閱關於繼承而來的不動產。
本文的依據
| 內容 | 依據 |
|---|---|
| 所有權登記名義人的姓名、名稱、住址有變更時，必須自變更之日起2年以內申請變更登記 | 不動產登記法（平成16年法律第123號）第76條之5。令和8年4月1日施行 |
| 無正當理由而怠於申請時的罰鍰（行政罰，5萬日圓以下） | 同法第164條第2項 |
| 施行日之前已變更住址等的情形也是義務的對象，須在令和10年3月31日前完成變更登記 | 法務省「關於住址等變更登記的義務化」 |
| 罰鍰通知僅限於雖經催告，仍無正當理由未在期間內提出申請等的情形 | 法務省「住址等變更登記義務化 Q&A」 |
| 繼承登記的申請義務化（令和6年4月1日施行） | 法務省「關於繼承登記的申請義務化」 |
本頁為一般性的資訊提供。個別的登記手續與必要文件，會因房產及其住址履歷而不同。登記的申請以及個別的判斷，由司法書士進行。
不動產的仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接，許可認可申請文件的製作由四葉行政書士事務所承接（行政書士為日本辦理向行政機關提出文件等業務的專業資格），各自為不同的契約。登記為您引介司法書士，稅務引介稅理士（日本的稅務專業資格），並請您本人分別直接簽約。本公司不收取任何介紹費。
本文作者 浦松 丈二｜四葉不動產株式會社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。前每日新聞中國總局長（記者資歷34年）。曾以中國總局長的身分派駐中國、台灣與泰國。社會保險勞務士考試合格（預定2026年9月開業）。