登记簿上的住址还停留在搬家之前，会怎么样？——2026年4月起已成为义务
不动产的所有者，在姓名・名称或住址发生变更时，必须自变更之日起2年以内申请变更登记（不动产登记法第76条之5）。该规定已于令和8年4月1日施行。无正当理由怠于申请的，将成为5万日元以下罚款（行政罚）的对象（同法第164条第2项）。施行日之前住址已经变更的情形同样适用，需要在令和10年3月31日前完成登记。而在出售的场景中，即使撇开义务不谈，也得先把它改过来：登记簿上的住址与印鉴登记证明书上的住址不一致，所有权转移登记就无法受理。已确定要离开日本的人，请在注销住民票之前先行确认。迁出之后，变更登记的手续会麻烦一层。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
自变更之日起2年以内，有申请变更登记的义务（不动产登记法第76条之5）。该规定已于令和8年4月1日施行。怠于申请的，将成为5万日元以下罚款（行政罚）的对象。而在出售的场景中，撇开义务不谈，登记簿与印鉴登记证明书上的住址不一致，交割就无法推进。
本页面面向登记簿上的住址仍是旧址的业主。离境前出售的整体流程，汇总在离境前房地产出售专题。
最后更新：2026年9月29日
2026年4月起，有什么变化？
申请成为了义务。
不动产登记法第76条之5规定：所有权登记名义人在姓名或名称、或者住址发生变更时，必须自该变更之日起2年以内申请变更登记。令和8年（2026年）4月1日施行。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 谁 | 所有权登记名义人 |
| 期限 | 自变更之日起2年以内 |
| 办什么 | 姓名・名称・住址的变更登记 |
| 怠于申请时 | 无正当理由而怠于申请的，处5万日元以下罚款（行政罚）（同法第164条第2项） |
| 施行日 | 令和8年4月1日 |
施行日之前的搬家，同样适用
请不要漏看这一点。 施行日之前住址等已经变更、但尚未办理变更登记的，同样属于义务的对象。这种情形的期限是令和10年（2028年）3月31日（法务省）。
"10年前搬过一次，之后再没动过"的人，也在适用范围之内。
罚款不会突然降临
法务省对运用作了如下说明：即使登记官掌握了违反义务的事实，也并不会立即向法院发出通知（罚款通知）。发出罚款通知的情形，仅限于对违反义务者设定相当期间、催告其履行义务，而对方仍无正当理由未在该期间内提出申请等的时候。
这并不是要制造不安。收到催告后按要求办理，这样就够了。不过，如果您已计划出售，就没有等待催告的理由。
出售时，出于义务之外的另一个理由，也得改
因为在登记实务上，不改就无法往下推进。
申请所有权转移登记时，**登记簿上的住址，必须与证明现住址的文件（印鉴登记证明书・住民票）上的住址一致。**若不一致，就无法确认该人与登记名义人是同一人。
因此，要在所有权转移登记之前完成住址变更登记。通常的做法是，在交割当天由司法书士连续申请住址变更登记与所有权转移登记。
**也就是说，不论是否被规定为义务，只要要卖，就得改。**义务化带来的变化在于："不卖的人也必须改了"这一点。
已经确定离境时，问题出在哪里？
注销住民票之后，手续会麻烦一层。
证明住址变更的文件，通常是住民票副本。如果搬过多次家，为了把这些履历衔接起来，还会需要户籍附票等文件。
迁出到海外、住民登记消失之后，这类证明在日本国内就开不出来了。届时只能采取在驻外使领馆取得在留证明等方式，需要预约并亲自前往，很花时间。
| 情况 | 住址的证明 |
|---|---|
| 在日本有住民登记 | 住民票副本（履历中断时用户籍附票） |
| 迁出到海外之后 | **驻外使领馆出具的在留证明等。**所需文件因国家和地区而异，且需要一定天数 |
所以，顺序很重要。
| 顺序 | 要做的事 |
|---|---|
| 1 | 取得登记事项证明书，确认登记簿上的住址（由本公司代为取得） |
| 2 | 若与现住址不同，在注销住民票之前备齐所需文件 |
| 3 | 住址变更登记（委托司法书士。多在交割当天与所有权转移登记连续申请） |
| 4 | 纳税管理人申报 → 迁出申报 → 离境 |
专题中的30天待办清单之所以在第7天写着"取得住民票・印鉴登记证明书（各2份）／在提交迁出申报之前"，正是这个原因。
姓名发生变更的情况，也一样吗？
一样。 第76条之5写的是"姓名或名称，或者住址"。因结婚、离婚等原因改姓的，同样属于变更登记的对象。不同之处在于，证明文件变成了户籍。
法人的情形，适用对象是名称或总部（本店）所在场所的变更。
该委托给谁？
登记的申请属于司法书士的业务。
| 谁 | 做什么 |
|---|---|
| 司法书士（由您直接签约） | 住址变更登记・姓名变更登记的申请，所有权转移登记的申请 |
| 四叶不动产株式会社 | 登记事项证明书的取得、登记簿上住址的确认、介绍司法书士、交割日程的设计 |
您也可以自行向法务局申请。**登记申请的代理属于司法书士的业务，本公司不能代为申请。**我们会为您介绍司法书士，由您本人直接签约。本公司不收取任何介绍费。
另外，继承登记也已自令和6年4月1日起义务化（自知悉因继承取得所有权之日起3年以内）。如果您持有继承而来的不动产，请一并参阅关于继承来的不动产。
本文的依据
| 内容 | 依据 |
|---|---|
| 所有权登记名义人的姓名・名称・住址发生变更时，必须自变更之日起2年以内申请变更登记 | 不动产登记法（平成16年法律第123号）第76条之5。令和8年4月1日施行 |
| 无正当理由而怠于申请时的罚款（行政罚，5万日元以下） | 同法第164条第2项 |
| 施行日前已变更住址等的情形同样属于义务的对象，需在令和10年3月31日前完成变更登记 | 法务省"关于住址等变更登记的义务化" |
| 罚款通知仅限于经催告后仍无正当理由未在期间内提出申请等的情形 | 法务省"关于住址等变更登记义务化的Q&A" |
| 继承登记的申请义务化（令和6年4月1日施行） | 法务省"关于继承登记的申请义务化" |
本页面提供的是一般性信息。个别的登记手续与所需文件，因房产与履历而异。登记的申请以及个别判断，由司法书士作出。
不动产的居间由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接，许可认可申请文书的制作由四叶行政书士事务所承接，分别为各自独立的合同。登记介绍司法书士，税务介绍税理士（日本的税务专业资格），均由您本人直接签约。本公司不收取任何介绍费。
本文作者 浦松 丈二｜四叶不动产株式会社 代表取缔役・专任宅地建物交易士。行政书士（日本的行政手续文书专业资格）。原每日新闻中国总局长（记者生涯34年）。曾以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。社会保险劳务士考试合格（预定2026年9月开业）。