把委任书交给别人再回国，该写什么、怎么写？——空白委任与限定委任
委任书是一张"等同于您亲口所说"的纸。代理人在权限内表明为本人而为的意思表示，直接对本人发生效力（民法第99条第1项）。不写明范围就交出去，即使代理人做了权限外的行为，只要相对人有"足以相信其有代理权的正当理由"，本人也可能要承担责任（第110条）。所以要写成限定的：委任事项的特定、买方、买卖价款的下限、价款的汇款账户、禁止复代理（第104条）、有效期限、制作日期。委任随时都可以解除（第651条第1项），但仅仅解除还不够。因为对不知道代理权已消灭的相对人，仍有可能要承担责任（第112条）。要把委任书原件的回收、以及对相对人的通知，一并纳入考虑。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
请先考虑不交出委任书也能办成的做法。如果确实必须交，就要特定委任事项、买方、价格的下限、价款的汇款账户与有效期限，并禁止复代理。空白交出去的话，即使是范围外的行为，本人也可能要承担责任（民法第110条）。
本页面只讲委任书上写什么、怎么写。把事情交给第三人这件事本身有多危险，以及实际发生过的纠纷类型，已汇总在离境前房地产出售专题的第1部。请先阅读那一部分。
最后更新：2026年9月22日
委任书在法律上是一张什么样的纸？
是一张"等同于您亲口所说"的纸。
民法第99条第1项这样规定：
代理人在其权限内表明为本人而为的意思表示，直接对本人发生效力。
代理人在买卖合同书上签了字，签约的就是您。事后再说"我没有同意过这个金额"，只要合同是代理人在权限范围内订立的，那就是您的合同。
委任本身，是把法律行为委托给对方、对方予以承诺而成立的（第643条）。委任书则是对外表明该代理权存在的书面。所以，上面写着的内容，会被原封不动地读作"您所授予的权限"。
"空白委任书"为什么那么危险？
因为没有写的部分，会朝着对您不利的方向起作用。
危险分两层。
① 在权限范围内的，直接生效
写成"委任与不动产有关的一切事项"，这个范围就可以读得很宽。卖、定价、收款——全都可能落在权限之内。依第99条第1项，那就是您自己的行为。
② 即使超出权限范围，也可能生效
这才是重点。民法第110条这样规定：
前条第1项正文的规定，于代理人实施其权限外的行为的情形，第三人有足以相信代理人有权限的正当理由时准用之。
也就是说，即使是以您并未授予的权限所做的行为，只要交易的相对人有足以相信"有权限"的正当理由，责任就由您承担。 这称为权限外行为的表见代理。
而没有写明范围的委任书，正好会成为那个"正当理由"的素材。 盖了实印、附了印鉴登记证明书、连权利证都齐了——从相对人的角度看，没有理由怀疑。
专题第1部案例1里写的"既然委任书是真的，要推翻买卖本身并不容易"，说的就是这个结构。
另外，并未授予代理权却表示"已经授予"的情形，也会产生类似的责任（第109条第1项。相对人为恶意或有过失时除外）。"只是借个名字"，危险是一样的。
那么，限定委任书上要写什么？
不是写"能做什么"，而是写成"只能做这些"。
| 项目 | 写法示例 | 不写会怎样 |
|---|---|---|
| 委任事项的特定 | "就后附表示的不动产，订立买卖合同，并出席交割" | 写成"与不动产有关的一切事项"，范围会被读得很宽，招来第110条的争议 |
| 房产的特定 | 所在、地号、家屋编号（建筑物的登记编号）都按登记事项证明书如实书写 | 会留下把其他自有房产也读作对象的余地 |
| 买方的特定 | "以◯◯株式会社为买方的买卖合同" | 卖给谁您都无从置喙 |
| 买卖价款的下限 | "买卖价款为金◯◯日元以上" | 卖多少钱都可能落在权限之内 |
| 价款的受领权限 | "买卖价款应以汇入委任人名下◯◯银行◯◯支行 普通存款◯◯◯◯◯◯◯的方式支付，受任人无受领买卖价款的权限" | **受任人就能把价款收走。**专题第1部的案例1、案例3，正是这里留了空的事例 |
| 禁止复代理 | "受任人不得选任复代理人" | 见下一节 |
| 有效期限 | "本委任书于令和◯年◯月◯日届满失效" | 会一直有效下去 |
| 制作年月日 | 不要留空 | 日期留空，是空白委任书的一种 |
| 委任人的签名 | 不是记名盖章，而是签名＋实印。若附印鉴登记证明书，请确认份数与签发日期 | ― |
不要留下空栏。 这是一条原则。空栏，是日后可以由别人填上去的地方。
复代理和有效期限，为什么必要？
复代理
民法第104条这样规定：
依委任的代理人，非经本人许诺或有不得已的事由，不得选任复代理人。
原则上，您所委托的人不能擅自把事情再转委托给另外的人。但是留有"不得已的事由"这条退路。 在您已经回国、联系不上的状态下，这个"不得已的事由"就容易被主张。所以要用明文禁止掉。
有效期限
代理权因下列事由而消灭（第111条第1项）。
| 消灭事由 |
|---|
| 本人死亡 |
| 代理人死亡，代理人受破产程序开始决定或监护开始裁判 |
依委任的代理权，除此之外还因委任的终了而消灭（同条第2项）。而委任因委任人或受任人死亡、破产程序开始决定、受任人受监护开始裁判而终了（第653条）。
但这些都是"发生了就结束"的事由，不是期限。 期限得由自己写上去。卖完之后本已无用的委任书，5年后仍然有效地留在对方手里——防止这种情况的，就是有效期限。
改变主意了，可以撤回吗？
解除本身，随时都可以。 民法第651条第1项规定"委任，各当事人得随时解除之"（在对相对方不利的时期解除等情形，可能产生损害赔偿的问题。同条第2项）。
问题在于，仅仅解除还不够。
民法第112条第1项这样规定：
授予他人代理权者，就代理权消灭后该他人在该代理权范围内与第三人之间所为的行为，对不知代理权消灭之事实的第三人负其责任。（第三人因过失而不知该事实时除外）
意思是，对不知道您已解除的相对人，仍有可能要承担责任。因此，解除的时候，要把下面三件事配成一套来做。
| # | 要做的事 |
|---|---|
| 1 | 向受任人作出解除的意思表示（用能留下记录的方式。如内容证明邮件等） |
| 2 | 回收委任书原件（无法回收时，把这一事实也留下记录） |
| 3 | 向可能成为交易相对人的各方，通知代理权已经消灭 |
写上有效期限的意义，也在这里。过了期限的委任书，本身就成了一份表明"已经没有权限"的书面。
离境后才需要委任书，该怎么办？
离境并注销住民登记后，就取不到印鉴登记证明书了。 取而代之的，是在居住国的日本大使馆、领事馆取得签名证明。需要预约和亲自前往，很花时间。
想针对您的情况进一步咨询？
欢迎告诉我们您的找房需求或不动产出售计划。
在留证明、签名证明是否需要以及采用什么样式，因国家、地区和手续的种类（买卖还是登记）而不同。 与登记有关的部分属于司法书士的业务，所需文件请个别确认。
离境后出售的整体流程，汇总在海外业主的日本房地产出售指南；税务方面的窗口，汇总在纳税管理人需要资格吗？公司也能担任吗。
说到底，能不能不交委任书？
多数情况下，能。 而且那才是最好的。
| 替代的做法 | 内容 |
|---|---|
| 离境前就把交割办完 | 只要在本人还在日本期间完成交割，就不需要委任书。本公司之所以以"在离境日的5个营业日之前完成交割"为目标倒推日程，就是为了这个 |
| 只有交割改为在线出席 | 也有可以采取这种形式的情形：合同用电子合同，交割时由司法书士以在线方式进行面前确认（要件请个别确认） |
| 不卖，改为出租 | 与其被期限追着低价卖掉，出租并继续持有，结果反而更好的情况是有的 |
| 改为离境后的常规出售 | 源泉扣缴10.21%和签名证明的手续会增加，但比起把委任书交到别人手上要安全 |
委任书是没有别的办法时的最后手段。不是因为"快"、因为"省事"就该选的东西。
谁来制作文件？
我们把角色分开来写。
| 由谁 | 做什么 |
|---|---|
| 四叶行政书士事务所 | 委任书（有关权利义务的文书）的制作。作为与四叶不动产株式会社不同的另一份合同承接 |
| 司法书士（由您本人直接签约） | 有关登记申请的委任书、所有权转移登记的申请 |
| 四叶不动产株式会社 | 出售的居间。从离境日倒推的日程安排。以及设计出根本不必动用委任书的推进方式 |
| 律师（由您本人直接签约） | 已经发生纠纷时的交涉、诉讼 |
各方均以彼此独立的经营主体、彼此独立的合同承接。 司法书士、律师、税理士（日本的税务专业资格），我们都建议由您本人直接签约，本公司不收取任何介绍费。
本公司无法承接的事项： 登记申请的代理（请找司法书士）、有纠纷性案件的代理交涉（请找律师）、税额的计算与申报书的制作（请找税理士）。
如果已经把空白委任书交出去了、又联系不上对方——那是应当向律师咨询的场面。 越早，能选的手段越多。
本文的依据
| 内容 | 依据 |
|---|---|
| 代理行为的要件与效果（在权限内表明为本人而为的意思表示，直接对本人发生效力） | 民法（明治29年法律第89号）第99条第1项 |
| 依委任的代理人选任复代理人（须有本人的许诺或不得已的事由） | 民法第104条 |
| 因表示授予代理权而生的表见代理等 | 民法第109条第1项・第2项（第2项为2017年修订时新增） |
| 权限外行为的表见代理（第三人有足以相信其有权限的正当理由时） | 民法第110条 |
| 代理权的消灭事由（本人死亡，代理人死亡・破产程序开始决定・监护开始裁判／依委任的代理权亦因委任终了而消灭） | 民法第111条第1项・第2项 |
| 代理权消灭后的表见代理（对不知消灭事实的第三人所负的责任） | 民法第112条第1项 |
| 无权代理（本人不予追认，即不对本人发生效力） | 民法第113条第1项 |
| 无权代理人的责任（履行或损害赔偿） | 民法第117条第1项 |
| 委任的成立 | 民法第643条 |
| 委任的解除（各当事人得随时解除／在不利时期解除等情形的损害赔偿） | 民法第651条第1项・第2项 |
| 委任的终了事由（死亡、破产程序开始决定、受任人的监护开始裁判） | 民法第653条 |
| 无照从事宅地建物交易业的禁止 | 宅地建物交易业法（昭和27年法律第176号）第3条・第12条 |
| 从非居住者处购买不动产时的源泉扣缴（10.21%） | 所得税法第161条第1项第5号・第212条第1项／国税厅税务问答 No.2879 |
本页面提供的是一般性信息。所列写法示例终究只是一般范本的思路，并不保证在个别案件中可以原样使用。 实际的委任书，应当配合房产与交易的内容来制作，并请经过有资格者的确认。个别的法律判断由有资格者作出。
不动产的居间由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接，有关权利义务的文书的制作由四叶行政书士事务所（登记编号 第25087022号）承接，分别为各自独立的合同。登记介绍司法书士，纠纷介绍律师，税务介绍税理士，均由您本人直接签约。本公司不收取任何介绍费。
本文作者 浦松 丈二｜四叶不动产株式会社 代表取缔役・专任宅地建物交易士。行政书士（日本的行政手续文书专业资格）。原每日新闻中国总局长（记者生涯34年）。曾以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。社会保险劳务士。
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