经营・管理签证的更新变得困难时，公司和不动产该怎么收尾？——顺序不能弄错
先卖掉不动产，之后再结束公司。反过来做就走不通了。公司一旦解散，清算股份有限公司就必须在官报上公告，要求债权人在一定期间内申报债权，而该期间不得少于2个月（会社法〔日本的公司法〕第499条第1项但书）。也就是说，结束一家公司至少要2个月。而清算完结、法人资格消灭之后，该公司名下的不动产就动不了了。另一方面，在留资格是有期限的。2025年10月16日施行的修改，把经营・管理的出资额（资本金）标准从500万日元提高到3,000万日元，于是出现了预计更新难以通过的人。在留资格到期之日、公司结束之日、不动产的交割日——本文梳理这3个日期该怎么排列。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
先卖掉不动产，之后再结束公司。反过来做就走不通了。公司的清算需要官报公告，其期间不得少于2个月（会社法〔日本的公司法〕第499条第1项但书）。法人资格一旦消灭，公司名下的不动产就动不了了。
本页面面向持有公司名下不动产的人士，讲的是经营・管理在留资格的更新变得困难时，各项手续的先后顺序。在留资格的要件本身，汇总在外国人如何开办团体家屋（Group Home）事业；离境前出售的流程，汇总在离境前房地产出售专题。
最后更新：2026年◯月◯日
为什么现在会出现更新通不过的人？
因为2025年10月16日施行的修改，把要件大幅提高了。
在留资格"经营・管理"，是外国人在日本经营公司所需要的资格。这项要件经过修改，出资额（资本金）的标准从500万日元以上提高到3,000万日元以上。同时还新增了确保常勤职员、具备一定水平的日语能力、由中小企业诊断士・公认会计士・税理士（日本的税务专业资格）等专业人士对事业计划进行确认等要件。
对已经持有在留资格的人，据称设有过渡措施，但**适用的条件因各人的情况而不同。**当您感到"下一次更新可能有难度"的那个时点，就是该开始行动的时候。
判断在留资格许否的是出入国在留管理厅。本公司和本文都不对结果作出保证。这里要谈的，是万一更新没有通过，该如何处理不动产和公司这一层面的步骤安排。
哪一件在先？
先卖不动产。结束公司在后。
理由在于法人资格。公司的清算一旦完结，法人资格随之消灭。**法人资格消灭之后，该公司名下不动产的所有权转移登记就办不了了。**也就是说，它已经不处于可以出售的状态。
而且，结束一家公司需要时间。
结束一家公司，要花多长时间？
最少2个月。
股份有限公司因股东大会的决议等而解散（会社法第471条）。解散后的公司成为清算股份有限公司，并产生以下义务。
清算股份有限公司……必须不迟延地对该清算股份有限公司的债权人，在官报上公告应当在一定期间内申报其债权之旨，并且对已知的债权人分别进行催告。但是，该期间不得少于2个月。（会社法第499条第1项）
**这2个月是压缩不了的。**而且，只有在清偿债务之后，才能把剩余财产分配给股东（同法第502条）。
也就是说，实务上的流程是这样。
| 阶段 | 内容 | 大致时间 |
|---|---|---|
| 1 | 出售不动产，把价款收进公司 | 离境前出售的话，数周 |
| 2 | 在股东大会决议解散，并选任清算人 | — |
| 3 | 解散及清算人选任的登记（司法书士） | — |
| 4 | 官报公告（2个月以上）＋对已知债权人分别催告 | 2个月以上 |
| 5 | 清偿债务 → 确定剩余财产 | — |
| 6 | 决算报告的承认、清算完结的登记（司法书士） | — |
| 7 | 税务上的申报、清算确定申报（税理士） | — |
**如果把1放到4之后，时间就不够了。**而一旦推进到清算完结，出售的手段本身也就没有了。
该怎么从在留资格到期之日倒推？
把3个日期排在一起看。
| 日期 | 会有什么变化 |
|---|---|
| 不动产的交付日 | 这一天若为居住者，就没有10.21%的源泉扣缴。若已成为非居住者，则会被源泉扣缴（非居住者的判定以哪个时点为准） |
| 注销住民票之日（迁出登记） | 印鉴登记随之消灭，印鉴登记证明书将无法取得。而交割时的登记需要它（外国人的印鉴登记，能当天办好吗） |
| 在留资格的到期日 | 可以在日本停留的期限 |
理想的顺序是：交付 → 纳税管理人的申报 → 迁出登记 → 离境。
结束公司所需的2个月，要放在这条时间线的哪一段，就是设计的部分。如果距离在留资格到期已经没有余裕，也可能出现在清算途中离境的情形（清算人是否留在日本等，需要个别研究）。这一段，是要与司法书士、税理士一起搭建的部分。
公司名下与个人名下，有什么不同？
| 个人名下 | 公司名下 | |
|---|---|---|
| 卖方 | 您本人 | 公司（由代表者签名） |
| 交割时需要的东西 | 印鉴登记证明书、住民票等 | 公司的印鉴证明书、登记事项证明书，以及代表者的本人确认 |
| 转让收益的课税 | 所得税（让渡所得） | 法人税（与其他损益合并计算） |
| 非居住者的10.21%源泉扣缴 | 以您本人是否为非居住者来判定 | 以是否为外国法人来判定。若为日本法人，通常不会发生 |
| 结束公司的时点 | 无关 | 在出售之后（本文的结论） |
**公司名下的情形，无论税务处理还是文件，都是另一回事。**如果按照"和个人出售一样"的想法推进，到了交割当天就会发现文件不齐。
另外，如果房产是作为役员社宅（公司提供给董事的住房）、由代表者本人居住，那么搬离、恢复原状与出售的日程就会相互牵扯。要不要采取"一边住一边卖"的形式，也是需要及早决定的论点。
谁做什么？
| 由谁 | 做什么 |
|---|---|
| 四叶不动产株式会社 | 公司名下不动产出售的居间中介。从在留资格到期日倒推的日程设计。为您介绍司法书士、税理士 |
| 四叶行政书士事务所（另行签约） | 在留资格相关申请文件的制作（包括对更新、变更前景的梳理） |
| 司法书士（由您本人或公司直接签约） | 所有权转移登记，解散及清算人选任的登记，清算完结的登记 |
| 税理士（由您本人或公司直接签约） | 法人税的申报、清算确定申报、向税务署的申报 |
**四叶不动产株式会社与四叶行政书士事务所，是各自独立的经营主体，分别以不同的合同承接。**与司法书士、税理士，我们会引导由您本人或公司直接签约，本公司不收取任何介绍费。
**本公司无法承接的事项：**在留资格许否的判断（由出入国在留管理厅作出）、登记的申请代理（请找司法书士）、税额的计算与申报书的制作（请找税理士）。
离境后如果留下未缴的税，会怎么样？
会在下一次来日本的时候产生影响。
出入国在留管理厅的指南，在在留期间更新、在留资格变更中把未履行纳税义务作为负面因素评价；令和8年6月的修改还加注："有时会根据从相关机关获得的纳税义务等履行情况的信息，作出许否判断。"在永住许可方面，即使申请时点已缴纳完毕，只要没有在最初的期间内缴纳，原则上也会被作出负面评价。
结束公司的那一年，法人税、消费税、住民税等等，会动到的税目很多。**并不是"公司收掉了就结束了"。**详情写在出国后未缴的税，会追到什么时候。
本文的依据
| 内容 | 依据 |
|---|---|
| 股份有限公司的解散事由（股东大会的决议等） | 会社法（平成17年法律第86号）第471条 |
| 清算股份有限公司对债权人的官报公告与分别催告。该期间不得少于2个月 | 会社法第499条第1项 |
| 只有在清偿债务之后才能把剩余财产分配给股东 | 会社法第502条 |
| 在留资格"经营・管理"要件的修改（2025年10月16日施行。出资额标准 500万日元以上→3,000万日元以上、常勤职员、日语能力、事业计划的专家确认） | 出入国在留管理厅《关于在留资格"经营・管理"相关登陆基准省令等的修改》／同《在留资格"经营・管理"》 |
| 在留期间更新、在留资格变更中纳税义务的履行（作为负面因素的评价、相关机关的信息提供） | 出入国在留管理厅《在留资格变更、在留期间更新许可指南》7（最终修改 令和8年6月） |
| 永住许可中公共义务的履行 | 出入国在留管理厅《关于永住许可的指南》1(3)イ（令和8年2月24日修订） |
| 从非居住者处购买不动产时的源泉扣缴（10.21%）及判定时点 | 所得税法第161条第1项第5号・第212条第1项／所得税基本通达36-12／国税厅 质疑应答事例 |
本页面提供的是一般性信息。**在留资格的许否由出入国在留管理厅判断，本公司和本文都不对结果作出保证。**在留资格的要件会因法律修改和个别审查而变化。过渡措施的适用条件因各人的情况而不同。清算的具体手续与期间、税务上的处理，分别由司法书士、税理士判断。
不动产的居间中介由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接，在留资格相关申请文件的制作由四叶行政书士事务所（登记编号 第25087022号）承接，分别作为不同的合同办理。登记为您介绍司法书士，税务为您介绍税理士，并由您直接与各方签约。本公司不收取任何介绍费。
本文作者 浦松 丈二｜四叶不动产株式会社 代表取缔役・专任宅地建物交易士。行政书士（日本的行政手续文书专业资格）。原每日新闻中国总局长（记者生涯34年）。曾以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。社会保险劳务士考试合格（预定2026年9月开业）。