决定离境之后再卖。现在该先做好什么？——只有在注销住民票之前才能办的事

有些事，只有在注销住民票之前才能办。印鉴登记证明书、住址变更登记的文件、购房时的合同、日本的银行账户，以及纳税管理人的申报。既然决定了离境之后再卖，就请趁人还在日本，把这5件事处理掉。

本页面写给已经决定离境之后再卖的人。想在离境前卖完的方法，汇总在离境前房地产出售专题；已经居住在海外的人怎么卖，汇总在海外业主的日本房地产出售指南。

最后更新：2026年◯月◯日

说到底，离境之后再卖是不是不利？

是不利的。不过，不利的内容是明确的。

	离境前卖	离境后卖
税金的预扣	没有	买方要从价款中源泉扣缴10.21%。要拿回来，得办次年的确定申报
印鉴证明	有住民登记，所以能取得	取不了。改用驻外使领馆的签名证明（需预约、需跑一趟）
税务窗口	只要在离境前提交纳税管理人的申报即可	纳税管理人作为整个出售过程的窗口，不可或缺
看房、钥匙、遗留物品	到场陪同30分钟就够了	在日本没有人能替您应对
买方的反应	与一般交易无异	嫌源泉扣缴麻烦，买家容易变少
所需时间	最短2〜3周	文件跨国往返加上时差，要好几个月

趁现在能把这张表的右半边填掉多少，就是本文的主题。全部消除做不到，但其中很多是可以减轻的。

最先要做的是什么？

是取得印鉴登记证明书和住民票。要在提交迁出登记之前。

注销住民票之后，印鉴登记随之消灭。**印鉴登记证明书将无法取得。**替代方式是在居住国的日本大使馆、领事馆取得的签名证明，需要预约，也需要亲自跑一趟。

什么时候	要做的事	为什么
迁出登记之前	取得印鉴登记证明书（2份）	离境之后就取不了
迁出登记之前	取得住民票（2份）	用于证明住址
若还没办印鉴登记	带上在留卡到区役所。当天就能办好	外国人的印鉴登记，能当天办好吗

**请留意有效期限。**用于登记的证明书是有期限的，因此在出售时期还看不准的情况下，"先拿着就安心"未必成立。请结合何时出售的预期，向司法书士咨询。

登记簿上的住址，确认过了吗？

登记簿上的住址如果还停在搬家之前，卖之前就得先把它改过来。

而且，住址等变更登记自2026年4月1日起已成为义务。必须自变更之日起2年以内提出申请，无正当理由而怠于申请的，将成为5万日元以下罚款的对象（不动产登记法第76条之5、第164条第2项）。

**人在日本的时候，证明文件更容易凑齐。**把住址变迁串起来的住民票、户籍附票，只要还有住民登记，就能在窗口取得。转出到海外之后，要改用驻外使领馆的在留证明等，会更花时间。

详情请见登记簿上的住址还停在搬家之前，会怎么样。

购房时的合同，找到了吗？

这一项在金额上影响最大。

取得费不明的话，就以售出金额的5%相当额作为取得费（措置法第31条之4，国税厅 No.3258）。以5,000万日元卖出，取得费就是250万日元。即便实际是以4,000万日元买入的，只要无法证明，差额部分就要课税。

去哪里找	会找出什么
购房时的整套文件	买卖合同、重要事项说明书、收据
确定申报的存根（享受住房贷款扣除的那些年度）	有时会附有合同的复印件
办理住房贷款的金融机构	借款金额可以成为购买价格的线索
当时的居间中介公司	有时还留有合同的存档

**一旦混进带往海外的行李里，就再也找不出来了。**请在打包行李之前先确认。详情请见找不到购房时的买卖合同，税金会怎么样。

日本的银行账户，要保留吗？

收取售房款和缴税，都要用到。

有些人在离境时会把账户销掉，但如果打算离境之后再卖，就需要一个日元的收款容器。买卖价款原则上要汇入您本人名义的账户，缴税也要用到它。

另一方面，**保留账户，也就意味着保留了可被扣押的对象。**该缴的都缴了，就不会出问题。反过来，若在有欠缴的状态下保留账户，那里就是最先被扣押的地方（出国后未缴的税，会追到什么时候）。

维持账户所需的条件（住址变更的申报、本人确认的更新等），各金融机构的做法不同。请在离境前向开户网点确认。

纳税管理人的申报，最迟到什么时候？

到离境之日为止。

所得税法把"出国"定义为：未按国税通则法第117条第2项提交申报，而不再在国内拥有住所及居所（所得税法第2条第1项第42号）。反过来说，只要提交了申报，就不构成税法上的"出国"。

没有提交的话，当年的申报就必须在出国之时前完成（所得税法第126条・第127条）。提交了的话，按次年2月16日至3月15日的通常期限办理即可。

纳税管理人没有资格上的限制，法人也能担任。但由于其事务范围包含税务文书的制作，**本公司不承接这一角色，而是为您介绍税理士。**详情请见纳税管理人需要资格吗？公司也能担任吗。

离境前的最后一份清单

按顺序排出来。从上往下，都是要赶在迁出登记之前办完的。

#	要做的事	完成的时期
1	找出购房时的买卖合同、收据	打包行李之前
2	取得登记事项证明书，确认登记簿上的住址	越早越好
3	住址若是旧的，着手准备变更登记（凑齐证明文件）	迁出登记之前
4	若还没办印鉴登记就去办（带在留卡当天可办好）	迁出登记之前
5	取得印鉴登记证明书、住民票（各2份）	迁出登记之前
6	决定日本银行账户如何处理，并向开户网点确认	迁出登记之前
7	与税理士签约，提交纳税管理人的申报	在离境之日前
8	整理钥匙、遗留物品、室内照片，并定下日本一侧的联系方式	离境前
9	迁出登记	在7之后
10	离境	—

**请不要把7放到9之后。**顺序是"纳税管理人的申报 → 迁出登记 → 离境"。

离境之后到卖掉为止的这段期间呢？

房产会一直空着。管理该怎么办，是在卖出之前就要决定的论点。

无人管理的状态持续下去，固定资产税的负担有可能增加。2023年12月13日施行的空家法修改新设了"管理不全空置房屋等"这一类别，一旦受到劝告，土地的固定资产税住宅用地特例就会被取消。

人在海外，庭院树木越界、邮件堆积这类早期的信号是传不到的。包括出租这一选项在内，请参阅人在海外，日本的房子该怎么办。

本文的依据

内容	依据
从非居住者处购买不动产时的源泉扣缴（10.21%），以及判定时点为交付之日	所得税法第161条第1项第5号・第212条第1项／复兴财源确保法第28条／所得税基本通达36-12／国税厅 质疑应答事例
所得税法上的"出国"＝未提交纳税管理人的申报而不再在国内拥有住所及居所	所得税法第2条第1项第42号
出国时的所得税汇算申报（在出国之时前）	所得税法第126条第1项・第127条第1项
纳税管理人的选任与申报（在离境之日前）	国税通则法第117条／国税厅"A1-7 所得税・消费税的纳税管理人选任申报或解任申报手续"
取得费不明时，可以把售出金额的5%相当额作为取得费	租税特别措置法第31条之4、同法通达31之4-1／国税厅税务问答 No.3258
住址等变更登记的申请义务（自变更之日起2年以内）与罚款	不动产登记法第76条之5、第164条第2项（令和8年4月1日施行）
管理不全空置房屋等与住宅用地特例的解除	关于推进空置房屋等对策的特别措置法（令和5年法律第50号・2023年12月13日施行）

本页面提供的是一般性信息。**证明书的有效期限与所需文件，会因手续和时期而不同。**个别的登记手续由司法书士办理，个别的税务判断由税理士作出。金融机构的处理方式，请向各家银行确认。

不动产的居间中介由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接，许可认可申请文件的制作由四叶行政书士事务所承接，分别作为不同的合同办理。登记为您介绍司法书士，税务为您介绍税理士，并由您本人直接与各方签约。本公司不收取任何介绍费。

本文作者 浦松 丈二｜四叶不动产株式会社 代表取缔役・专任宅地建物交易士。行政书士（日本的行政手续文书专业资格）。原每日新闻中国总局长（记者生涯34年）。曾以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。社会保险劳务士考试合格（预定2026年9月开业）。

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