經營・管理簽證的更新變得困難時，公司與不動產該怎麼收尾？——順序不能弄錯
先賣掉不動產，之後再結束公司。反過來做就走不通了。公司一旦解散，清算股份有限公司就必須在官報上公告，要求債權人於一定期間內申報其債權，而該期間不得少於2個月（會社法〔日本的公司法〕第499條第1項但書）。也就是說，結束一家公司至少要2個月。而清算完結、法人格消滅之後，該公司名下的不動產就動不了了。另一方面，在留資格是有期限的。2025年10月16日施行的修正，把經營・管理的出資額（資本金）標準從500萬日圓提高到3,000萬日圓，於是出現了預計更新不易通過的人。在留資格到期之日、公司結束之日、不動產的交屋日——本文整理這3個日期該怎麼排列。文京區小日向．茗荷谷站步行5分鐘。
先賣掉不動產，之後再結束公司。反過來做就走不通了。公司的清算需要官報公告，其期間不得少於2個月（會社法〔日本的公司法〕第499條第1項但書）。法人格一旦消滅，公司名下的不動產就動不了了。
本頁是寫給持有公司名下不動產的人，談的是經營・管理在留資格的更新變得困難時，各項手續的先後順序。在留資格的要件本身，整理在外國人要開辦團體家屋（group home）事業該怎麼做；出國前出售的流程，整理在出國前不動產出售專題。
最後更新：2026年◯月◯日
為什麼現在會出現更新過不了的人？
因為2025年10月16日施行的修正，把要件大幅拉高了。
在留資格「經營・管理」，是外國人要在日本經營公司所需要的資格。這項要件經過修正，出資額（資本金）的標準從500萬日圓以上提高到3,000萬日圓以上。同時還加上了確保常勤職員、具備一定水準的日語能力、由中小企業診斷士・公認會計士・稅理士（日本的稅務專業資格）等專家確認事業計畫等要件。
對已經持有在留資格的人，據說設有過渡措施，但**適用的條件會因各人的狀況而不同。**當您覺得「下一次更新可能有難度」的那個時點，就是該開始行動的時候。
判斷在留資格准駁的是出入國在留管理廳。本公司與本文都不對結果作出保證。這裡要談的，是萬一更新沒有通過，不動產與公司該怎麼收尾這一層的流程安排。
哪一件在先？
先賣不動產。結束公司在後。
理由在於法人格。公司的清算一旦完結，法人格隨之消滅。**法人格消滅之後，該公司名下不動產的所有權移轉登記就辦不了了。**也就是說，它已經不處於可以出售的狀態。
而且，結束一家公司很花時間。
結束一家公司，要花多久？
最少2個月。
股份有限公司因股東會的決議等而解散（會社法第471條）。解散後的公司成為清算股份有限公司，並產生以下義務。
清算股份有限公司……必須不遲延地對該清算股份有限公司的債權人，在官報上公告應於一定期間內申報其債權之旨，並且對已知的債權人分別進行催告。但是，該期間不得少於2個月。（會社法第499條第1項）
**這2個月壓縮不了。**而且，必須在清償債務之後，才能把剩餘財產分配給股東（同法第502條）。
也就是說，實務上的流程是這樣。
| 階段 | 內容 | 大致時間 |
|---|---|---|
| 1 | 出售不動產，把價金收進公司 | 出國前出售的話，數週 |
| 2 | 在股東會決議解散，並選任清算人 | — |
| 3 | 解散與清算人選任的登記（司法書士） | — |
| 4 | 官報公告（2個月以上）＋對已知債權人分別催告 | 2個月以上 |
| 5 | 清償債務 → 確定剩餘財產 | — |
| 6 | 決算報告的承認、清算完結的登記（司法書士） | — |
| 7 | 稅務上的申報、清算確定申報（稅理士） | — |
**如果把1放到4之後，時間就不夠了。**而一旦推進到清算完結，出售的手段本身也就沒有了。
該怎麼從在留資格到期之日往回推？
把3個日期排在一起看。
| 日期 | 會有什麼改變 |
|---|---|
| 不動產的交付日 | 這一天若是居住者，就沒有10.21%的就源扣繳。若已經是非居住者，就會被扣繳（非居住者的判定以哪個時點為準） |
| 抽掉住民票之日（遷出申報） | 印鑑登記隨之消滅，印鑑登記證明書就領不到了。而交屋時的登記需要它（外國人的印鑑登記，可以當天辦好嗎） |
| 在留資格的到期日 | 可以待在日本的期限 |
理想的順序是：交付 → 納稅管理人的申報 → 遷出申報 → 出國。
結束公司所需的2個月，要放在這條時間線的哪一段，就是設計的部分。如果距離在留資格到期已經沒有餘裕，也可能出現在清算途中就先出國的情形（清算人是否留在日本等，需要個別檢討）。這一段，是要與司法書士、稅理士一起搭建的部分。
公司名下與個人名下，有什麼不同？
| 個人名下 | 公司名下 | |
|---|---|---|
| 賣方 | 您本人 | 公司（由代表人簽名） |
| 交屋時需要的東西 | 印鑑登記證明書、住民票等 | 公司的印鑑證明書、登記事項證明書，以及代表人的身分確認 |
| 讓渡利益的課稅 | 所得稅（讓渡所得） | 法人稅（與其他損益合併計算） |
| 非居住者的10.21%就源扣繳 | 以您本人是不是非居住者來判定 | 以是不是外國法人來判定。若為日本法人，通常不會發生 |
| 結束公司的時點 | 無關 | 在出售之後（本文的結論） |
**公司名下的情形，不論稅務處理或文件，都是另一回事。**如果抱著「跟個人出售一樣」的想法推進，到了交屋當天就會發現文件不齊。
另外，如果房產是作為役員社宅（公司提供給董事的住處）、由代表人本人居住，那麼搬離、恢復原狀與出售的日程就會互相牽動。要不要採取「一邊住一邊賣」的形式，也是要及早決定的論點。
誰做什麼？
| 由誰 | 做什麼 |
|---|---|
| 四葉不動產株式會社 | 公司名下不動產出售的仲介。從在留資格到期日往回推算的日程設計。引介司法書士、稅理士 |
| 四葉行政書士事務所（另行簽約） | 在留資格相關申請文件的製作（包含對更新、變更前景的整理） |
| 司法書士（由您本人或公司直接簽約） | 所有權移轉登記，解散與清算人選任的登記，清算完結的登記 |
| 稅理士（由您本人或公司直接簽約） | 法人稅的申報、清算確定申報、向稅務署提出的申報 |
**四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所，是各自獨立的事業體，分別以不同的契約承接。**與司法書士、稅理士之間，我們會請您本人或公司直接簽約，本公司不收取任何介紹費。
**本公司無法承接的事項：**在留資格准駁的判斷（由出入國在留管理廳作出）、登記的申請代理（請找司法書士）、稅額的計算與申報書的製作（請找稅理士）。
出國後如果留下未繳的稅，會怎麼樣？
會在下一次來日本的時候發生影響。
出入國在留管理廳的準則，在在留期間更新、在留資格變更時把未履行納稅義務作為負面因素評價；令和8年6月的修正更加註「本廳得依據自相關機關取得之納稅義務等履行狀況資訊，作出准駁判斷」。永住許可方面，即使申請時點已繳清，若未在當初的期間內繳納，原則上仍作負面評價。
結束公司的那一年，法人稅、消費稅、住民稅等等，會動到的稅目很多。**並不是「公司收掉了就結束了」。**詳情寫在出國後未繳的稅，會追到什麼時候。
本文的依據
| 內容 | 依據 |
|---|---|
| 股份有限公司的解散事由（股東會的決議等） | 會社法（平成17年法律第86號）第471條 |
| 清算股份有限公司對債權人的官報公告與分別催告。該期間不得少於2個月 | 會社法第499條第1項 |
| 必須清償債務之後才能把剩餘財產分配給股東 | 會社法第502條 |
| 在留資格「經營・管理」要件的修正（2025年10月16日施行。出資額標準 500萬日圓以上→3,000萬日圓以上、常勤職員、日語能力、事業計畫的專家確認） | 出入國在留管理廳「關於在留資格『經營・管理』相關登陸基準省令等之修正」／同「在留資格『經營・管理』」 |
| 在留期間更新、在留資格變更中納稅義務的履行（作為負面因素的評價、相關機關提供資訊） | 出入國在留管理廳「在留資格變更、在留期間更新許可準則」7（最終修正 令和8年6月） |
| 永住許可中公共義務的履行 | 出入國在留管理廳「關於永住許可的準則」1(3)イ（令和8年2月24日修訂） |
| 向非居住者購買不動產時的就源扣繳（10.21%）與判定時點 | 所得稅法第161條第1項第5號・第212條第1項／所得稅基本通達36-12／國稅廳 質疑應答事例 |
本頁為一般性的資訊提供。**在留資格的准駁由出入國在留管理廳判斷，本公司與本文都不對結果作出保證。**在留資格的要件會因修法與個別審查而變動。過渡措施的適用條件會因各人的狀況而不同。清算的具體手續與期間、稅務上的處理，分別由司法書士、稅理士判斷。
不動產的仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接，在留資格相關申請文件的製作由四葉行政書士事務所（登錄號碼 第25087022號）承接，各自為不同的契約。登記引介司法書士，稅務引介稅理士，並請您直接與各方簽約。本公司不收取任何介紹費。
本文作者 浦松 丈二｜四葉不動產株式會社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。前每日新聞中國總局長（記者資歷34年）。曾以中國總局長的身分派駐中國、台灣與泰國。社會保險勞務士考試合格（預定2026年9月開業）。