把委任狀交給別人再回國，該寫什麼、怎麼寫？——空白委任與限定委任

請先考慮不交出委任狀也能辦成的做法。如果真的非交不可，就要特定委任事項、買方、價格的下限、價金的匯款帳戶與有效期限，並禁止複代理。空白就交出去的話，即使是範圍外的行為，本人也可能要負責任（民法第110條）。

本頁只講委任狀上要寫什麼、怎麼寫。把事情交給第三人這件事本身有多危險，以及實際發生過的糾紛型態，已整理在出國前不動產出售專題的第1部。請先看那一部分。

最後更新：2026年9月22日

委任狀在法律上是一張什麼樣的紙？

是一張「等同於您親口所說」的紙。

民法第99條第1項這樣規定：

代理人於其權限內表明為本人而為的意思表示，直接對本人發生效力。

代理人在買賣契約書上簽了名，簽約的就是您。事後再說「我沒有同意過這個金額」，只要契約是代理人在權限範圍內訂立的，那就是您的契約。

委任本身，是把法律行為委託給對方、對方予以承諾而成立的（第643條）。委任狀則是對外表明該代理權存在的書面。所以，上面寫的內容，會被原封不動地讀成「您所授予的權限」。

「空白委任狀」為什麼那麼危險？

因為沒有寫的部分，會往對您不利的方向作用。

危險分兩層。

① 在權限範圍內的，直接生效

寫成「委任與不動產有關的一切事項」，這個範圍就可以讀得很寬。賣、定價、收款——全都可能落在權限之內。依第99條第1項，那就是您自己的行為。

② 即使超出權限範圍，也可能生效

這才是重點。民法第110條這樣規定：

前條第1項本文的規定，於代理人為其權限外之行為的情形，第三人有足以相信代理人有權限之正當理由時準用之。

也就是說，即使是以您並未授予的權限所做的行為，只要交易的相對人有足以相信「有權限」的正當理由，責任就由您承擔。 這稱為權限外行為的表見代理。

而沒有寫明範圍的委任狀，正好會成為那個「正當理由」的材料。 蓋了實印、附了印鑑登記證明書、連權利證都齊了——從相對人的角度看，沒有理由懷疑。

專題第1部案例1裡寫的「既然委任狀是真的，要推翻買賣本身並不容易」，講的就是這個結構。

另外，並未授予代理權卻表示「已經授予」的情形，也會產生類似的責任（第109條第1項。相對人為惡意或有過失時除外）。「只是借個名字」，危險是一樣的。

那麼，限定委任狀上要寫什麼？

不是寫「可以做什麼」，而是寫成「只能做這些」。

項目	寫法範例	不寫會怎樣
委任事項的特定	「就後附標示之不動產，訂立買賣契約，並出席交屋」	寫成「與不動產有關的一切事項」，範圍會被讀得很寬，招來第110條的爭議
房產的特定	所在、地號、家屋編號（建物的登記編號）都依登記事項證明書如實填寫	會留下把其他自有房產也讀成對象的餘地
買方的特定	「以◯◯株式會社為買方之買賣契約」	賣給誰您都無從置喙
買賣價金的下限	「買賣價金為金◯◯日圓以上」	賣多少錢都可能落在權限之內
價金的受領權限	「買賣價金應以匯入委任人名下◯◯銀行◯◯分行 普通存款◯◯◯◯◯◯◯之方式支付，受任人無受領買賣價金之權限」	**受任人就能把價金收走。**專題第1部的案例1、案例3，正是這裡留了空的事例
禁止複代理	「受任人不得選任複代理人」	見下一節
有效期限	「本委任狀於令和◯年◯月◯日屆滿失其效力」	會一直有效下去
製作年月日	不要留空	日期留空，是空白委任狀的一種
委任人的簽名	不是記名蓋章，而是簽名＋實印。若附印鑑登記證明書，請確認份數與核發日期	―

不要留下空欄。 這是一條原則。空欄，是日後可以由別人補上去的地方。

複代理與有效期限，為什麼有必要？

複代理

民法第104條這樣規定：

依委任之代理人，非經本人許諾或有不得已之事由，不得選任複代理人。

原則上，您所委託的人不能擅自把事情再轉委託給另外的人。但是留有「不得已之事由」這條退路。 在您已經回國、聯絡不上的狀態下，這個「不得已之事由」就容易被主張。所以要用明文禁止掉。

有效期限

代理權因下列事由而消滅（第111條第1項）。

消滅事由
本人死亡
代理人死亡，代理人受破產程序開始決定或監護開始裁判

依委任的代理權，除此之外還因委任的終了而消滅（同條第2項）。而委任因委任人或受任人死亡、破產程序開始決定、受任人受監護開始裁判而終了（第653條）。

但這些都是「發生了就結束」的事由，不是期限。 期限得由自己寫上去。賣完之後本已無用的委任狀，5年後仍然有效地留在對方手上——防止這種情況的，就是有效期限。

改變心意了，可以撤回嗎？

解除本身，隨時都可以。 民法第651條第1項規定「委任，各當事人得隨時解除之」（於對相對方不利之時期解除等情形，可能產生損害賠償的問題。同條第2項）。

問題在於，只是解除還不夠。

民法第112條第1項這樣規定：

授與他人代理權者，就代理權消滅後該他人於該代理權範圍內與第三人間所為之行為，對不知代理權消滅之事實的第三人負其責任。（第三人因過失而不知該事實時除外）

意思是，對不知道您已經解除的相對人，仍有可能要負責任。因此，解除的時候，要把下面三件事湊成一套來做。

#	要做的事
1	向受任人為解除的意思表示（用能留下紀錄的方式。例如內容證明郵件（相當於存證信函）等）
2	回收委任狀正本（無法回收時，把這件事實也留下紀錄）
3	向可能成為交易相對人的各方，通知代理權已經消滅

寫上有效期限的意義，也在這裡。過了期限的委任狀，本身就成了一份表明「已經沒有權限」的書面。

出國後才需要委任狀，該怎麼辦？

出國並把住民登記抽掉之後，就拿不到印鑑登記證明書了。 取而代之的，是到居住國的日本大使館、領事館取得簽名證明。需要預約與親自前往，很花時間。

想針對您的情況進一步諮詢？

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在留證明、簽名證明是否需要以及採用什麼樣式，會因國家、地區與手續的種類（買賣還是登記）而不同。 與登記有關的部分屬於司法書士的業務，所需文件請個別確認。

出國後出售的整體流程，整理在海外屋主的日本不動產出售指南；稅務方面的窗口，整理在納稅管理人需要資格嗎？公司也可以擔任嗎。

說到底，能不能不要交出委任狀？

多數情況下，可以。 而且那才是最好的。

替代的做法	內容
出國前就把交屋辦完	只要在本人還在日本期間完成交屋，就不需要委任狀。本公司之所以以「在出國日的5個營業日之前完成交屋」為目標往回推算，就是為了這個
只有交屋改為線上出席	也有可以採取這種形式的情形：契約用電子契約，交屋時由司法書士以線上方式進行面前確認（要件請個別確認）
不賣，改為出租	與其被期限追著低價賣掉，出租並繼續持有，結果反而比較好的情況是有的
改為出國後的一般出售	就源扣繳10.21%與簽名證明的工夫會增加，但比起把委任狀交到別人手上要安全

委任狀是沒有別的辦法時的最後手段。不是因為「比較快」、因為「比較省事」就該選的東西。

由誰來製作文件？

我們把角色分開來寫。

由誰	做什麼
四葉行政書士事務所	委任狀（有關權利義務的文書）的製作。以與四葉不動產株式會社不同的另一份契約承接
司法書士（由您本人直接簽約）	有關登記申請的委任狀、所有權移轉登記的申請
四葉不動產株式會社	出售的仲介。從出國日往回推算的流程安排。以及設計出根本不必動用委任狀的推進方式
律師（由您本人直接簽約）	已經發生糾紛時的交涉、訴訟

各項業務均以各自獨立的事業體、各自獨立的契約承接。 與司法書士、律師、稅理士（日本的稅務專業資格）之間，我們會請您本人直接簽約，本公司不收取任何介紹費。

本公司無法承接的事項： 登記申請的代理（請找司法書士）、具紛爭性案件的代理交涉（請找律師）、稅額的計算與申報書的製作（請找稅理士）。

如果已經把空白委任狀交出去了、又聯絡不上對方——那是應該找律師諮詢的場面。 越早，能選的手段越多。

本文的依據

內容	依據
代理行為的要件與效果（於權限內表明為本人而為的意思表示，直接對本人發生效力）	民法（明治29年法律第89號）第99條第1項
依委任之代理人選任複代理人（須有本人的許諾或不得已之事由）	民法第104條
因表示授與代理權而生的表見代理等	民法第109條第1項・第2項（第2項為2017年修正時新增）
權限外行為的表見代理（第三人有足以相信其有權限之正當理由時）	民法第110條
代理權的消滅事由（本人死亡，代理人死亡・破產程序開始決定・監護開始裁判／依委任的代理權亦因委任終了而消滅）	民法第111條第1項・第2項
代理權消滅後的表見代理（對不知消滅事實之第三人所負的責任）	民法第112條第1項
無權代理（本人不予追認，即不對本人發生效力）	民法第113條第1項
無權代理人的責任（履行或損害賠償）	民法第117條第1項
委任的成立	民法第643條
委任的解除（各當事人得隨時解除／於不利時期解除等情形的損害賠償）	民法第651條第1項・第2項
委任的終了事由（死亡、破產程序開始決定、受任人的監護開始裁判）	民法第653條
無照經營宅地建物取引業之禁止	宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第3條・第12條
向非居住者購買不動產時的就源扣繳（10.21%）	所得稅法第161條第1項第5號・第212條第1項／國稅廳 Tax Answer No.2879

本頁為一般性的資訊提供。所列寫法範例終究只是一般範本的思路，並不保證在個別案件中可以原樣使用。 實際的委任狀，應配合房產與交易的內容製作，並請經過有資格者的確認。個別的法律判斷由有資格者進行。

不動產的仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接，有關權利義務之文書的製作由四葉行政書士事務所（登錄號碼 第25087022號）承接（行政書士為日本辦理向行政機關提出文件等業務的專業資格），各自為不同的契約。登記引介司法書士，紛爭引介律師，稅務引介稅理士，並請您本人分別直接簽約。本公司不收取任何介紹費。

本文作者 浦松 丈二｜四葉不動產株式會社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。前每日新聞中國總局長（記者資歷34年）。曾以中國總局長的身分派駐中國、台灣與泰國。社會保險勞務士。

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