從什麼時候起成為「非居住者」？——簽約日、交付日、出國日，由哪一個決定

是交付之日。就源扣繳10.21%的要否，既不取決於支付價金之日，也不取決於簽約日，原則上取決於交付之日賣方是不是非居住者（國稅廳 質疑應答事例、所得稅基本通達36-12）。也就是說，只把簽約先辦完，意義並不大。

本頁只講判定的時點。就源扣繳10.21%的稅率、繳納人與例外本身，整理在海外屋主的日本不動產出售指南；出國前出售的推進方式，整理在出國前不動產出售專題。

最後更新：2026年9月29日

說到底，「非居住者」指的是誰？

所得稅法把個人分為居住者與非居住者。

區分	定義
居住者	在國內有住所，或者持續至今已有1年以上居所的個人（所得稅法第2條第1項第3號）
非居住者	居住者以外的個人（同項第4號）

這裡所說的「住所」，不是指住民票。它指的是各人的生活重心所在地，依住處、職業、資產的所在、親屬的居住狀況、國籍等客觀事實來判斷。「居所」則是雖然未達生活重心所在地的程度、但其人現實居住的場所（國稅廳 Tax Answer No.2012）。

並不是「把住民票抽掉就是非居住者」。 反過來，也有保留住民票卻被判定為非居住者的情形。

從出國的那一天起，就成為非居住者嗎？

出國日本身不是基準。 不過，視出國的具體情形，會有推定發揮作用。

成為在國外居住的個人，若符合下列任一情形，該人推定為在國內沒有住所（國稅廳「別紙 住所之推定」／所得稅法施行令第15條、所得稅基本通達3-2）。

#	發生推定的情形
（1）	其人在國外擁有通常需要連續居住1年以上之職業
（2）	其人具有外國國籍，或者已依外國法令取得於該外國永住之許可，並且在國內沒有生計同一的配偶及其他親屬；此外，對照其在國內的職業及資產有無等狀況，也沒有足以推測其將再度回到國內、並主要在國內居住的事實

※ 與依上述推定為在國內沒有住所之人生計同一的配偶及其他受其扶養的親屬在國外居住時，這些人也推定為在國內沒有住所。

實務上碰到最多的是（1）。 例如以1年以上的預定調往海外的工作單位、回到母國的公司等情形。反過來，如果預定期間不到1年，這項推定就不會發揮作用。

推定終究只是推定。 有相反的事實就會被推翻。正因為如此，接下來的「要看哪一個時點」才有分量。

那麼，是以哪一個時點判定的？

就土地・建物的讓渡對價而言，原則上是「交付之日」。

國稅廳的質疑應答事例（令和7年8月1日現行的法令・通達等）正面處理了這一點。

就土地的讓渡對價而言，通常土地交付之日即為應支付之日（從讓渡人的角度看，則為應計收入之日）（所得稅基本通達36-12），因此應依土地交付之日收取該讓渡對價者是居住者還是非居住者，來判定有無就源扣繳。

而其中所舉的事例很有啟發。

事例的經過
5月	內國法人A公司向非居住者B購買國內的土地
7月	交付（此時B是非居住者）
8月	B回國，成為居住者
9月	A公司向B支付購買價金（此時B是居住者）

結論是「需要就源扣繳」。 因為即使在支付的時點B已經恢復為居住者，在交付的時點B是非居住者。

反方向同樣成立。 交付之日是居住者的話，之後才出國也不會產生這項就源扣繳。專題之所以以「在出國日的5個營業日之前完成交屋」為目標往回推算，原因就在這裡。

「簽約在出國前、交屋在出國後」，會怎麼樣？

簽約日不構成判定的基準。

出國在即時，也有人會想「總之先把契約簽下來」。心情可以理解，但對就源扣繳的判定不起作用。

推進方式	交付之日的身分	就源扣繳
簽約與交付都在出國前	居住者	無
簽約在出國前、交付在出國後	非居住者	有（10.21%）
簽約與交付都在出國後	非居住者	有（10.21%）

這並不是說先把契約簽掉毫無意義。鎖定買方、固定條件，是有意義的。只是，不能因此就當作「在稅的方面已經在出國前辦完了」。

（就源扣繳有例外。買賣價金在1億日圓以下，且買方為個人並取得供自己或親屬居住之用的情形。詳見海外屋主的日本不動產出售指南。）

所得稅結算申報的年度，也由交付之日決定嗎？

這裡稍有不同。有選擇的餘地。

關於讓渡所得總收入金額的應計收入之時期，所得稅基本通達36-12這樣規定。

原則	資產交付之日
例外	依納稅者的選擇，按該資產讓渡之契約生效之日計入總收入金額並提出申報者，予以認可

也就是說，申報上要計入哪一個年度，在一定範圍內可以選擇。 在跨年度的出售中，這有時會影響持有期間（5年）的判定與特例的適用。

另一方面，就源扣繳要否的判定，如前一節所述，是交付之日。

這個雙重結構，正是混亂的來源。 不能說「申報既然選了簽約日所屬年度，就源扣繳當然也按簽約日來看」。申報的年度與就源扣繳的判定時點，是兩回事。 跨年度的出售，以及簽約與交付相隔較遠的出售，請務必向稅理士（日本的稅務專業資格）確認。 個別的判斷由稅理士進行。

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出國日與交屋日，該怎麼排？

只把順序整理一下。

順	什麼時候	要做的事
1	先定下交屋日	把買方、金融機構、司法書士的時間湊得起來的那一天定下來（交屋日＝支付尾款、辦理登記的那一天）
2	確認交屋日就是交付日	通常是同一天，但如果有把交付另外訂在其他日期的特約，就要留意
3	把出國日放在交付日之後	這就是本文的結論
4	交付後、出國前提出納稅管理人的申報	納稅管理人需要資格嗎？公司也可以擔任嗎
5	遷出申報	排在納稅管理人的申報之後
6	出國	―

請留意第2行。 排成「今天交屋、鑰匙下週交付」的話，交付日就可能落到出國之後。請以契約的條款確認。

如果日程無法調整、交付勢必落在出國之後，就以有就源扣繳為前提，重新計算實拿的金額。 被扣掉的部分，在隔年的所得稅結算申報中結算（繳納過多時會退還）。這並不等於「吃虧」，但實拿的金額與拿到的時間點會改變。

判定不好拿捏時，該怎麼辦？

下列情形，請不要自行判斷，在交屋之前向稅理士諮詢。

狀況	為什麼不好拿捏
出國的預定期間在1年前後	正好在住所之推定（1年以上的職業）是否發揮作用的界線上
家人留在日本	生計同一的親屬的居住狀況會成為判斷要素
交付與價金支付不在同一天	判定的時點會錯開
跨年度的出售	牽涉申報年度的選擇與持有期間（5年）的判定
在日本與對方國家都可能成為居住者	有時需要依租稅協定來判定

本公司能做的，到把日程排出來為止。 確認交屋日與交付日，設計它們與出國日的先後，並為您引介稅理士。稅額的計算與申報書的製作，以及居住者・非居住者的最終判斷，由稅理士進行。本公司不收取任何介紹費。

本文的依據

內容	依據
居住者的定義（在國內有住所，或者持續至今已有1年以上居所的個人）・非居住者的定義	所得稅法（昭和40年法律第33號）第2條第1項第3號・第4號
「住所」＝各人的生活重心所在地。依住處、職業、資產的所在、親屬的居住狀況、國籍等客觀事實判斷。「居所」的意義	國稅廳 Tax Answer No.2012「居住者・非居住者的判定（有多個停留地者的情形）」（令和7年4月1日現行法令等）／所得稅基本通達2-1
推定為在國內沒有住所的情形（在國外擁有通常需要連續居住1年以上之職業 等）	國稅廳 Tax Answer No.2875 別紙「住所之推定」（令和7年4月1日現行法令等）／所得稅法施行令第15條、所得稅基本通達3-2
土地讓渡對價的就源扣繳，依「交付之日」收取者是居住者還是非居住者來判定（即使支付價金時已恢復為居住者，只要交付發生在非居住者期間，就需要就源扣繳）	國稅廳 質疑應答事例「作為就源扣繳對象的支付，是對居住者還是對非居住者的判定」（令和7年8月1日現行的法令・通達等）／所得稅法第161條第1項第5號・第212條第1項，所得稅基本通達36-9・36-12・212-5
讓渡所得總收入金額的應計收入之時期（原則為交付之日。依納稅者的選擇，也可採契約生效之日）	所得稅基本通達36-12
向非居住者購買不動產時的就源扣繳稅率（10.21%）及其例外	所得稅法第161條第1項第5號・第212條第1項／復興財源確保法第28條／所得稅法施行令第281條之3／國稅廳 Tax Answer No.2879
納稅管理人的選任與申報	國稅通則法第117條
成為雙方居住者時依租稅協定的判定	國稅廳 Tax Answer No.2012／日本與各國的租稅協定

本頁為一般性的資訊提供。居住者・非居住者的判定依客觀事實作成，結論會因個別情況而不同。個別的稅務判斷由稅理士進行。 國稅廳的質疑應答事例，是以照會所涉事實關係為前提的一般性答覆，適用於具體交易時，有可能產生不同的課稅關係。

不動產的仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接，許可認可申請文件的製作由四葉行政書士事務所承接（行政書士為日本辦理向行政機關提出文件等業務的專業資格），各自為不同的契約。稅務引介稅理士，登記引介司法書士，並請您本人分別直接簽約。本公司不收取任何介紹費。

本文作者 浦松 丈二｜四葉不動產株式會社 代表取締役・專任宅地建物取引士。行政書士。前每日新聞中國總局長（記者資歷34年）。曾以中國總局長的身分派駐中國、台灣與泰國。社會保險勞務士。

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