从什么时候起成为"非居住者"？——签约日、交付日、离境日，由哪一个决定

是交付之日。源泉扣缴10.21%的要否，既不取决于支付价款之日，也不取决于签约日，原则上取决于交付之日卖方是不是非居住者（国税厅 质疑应答事例、所得税基本通达36-12）。也就是说，只把签约先办完，意义并不大。

本页面只讲判定的时点。源泉扣缴10.21%的税率、缴纳人和例外本身，汇总在海外业主的日本房地产出售指南；离境前出售的推进方式，汇总在离境前房地产出售专题。

最后更新：2026年9月29日

说到底，"非居住者"指的是谁？

所得税法把个人分为居住者与非居住者。

区分	定义
居住者	在国内有住所，或者持续至今已有1年以上居所的个人（所得税法第2条第1项第3号）
非居住者	居住者以外的个人（同项第4号）

这里所说的"住所"，不是指住民票。它指的是各人的生活重心所在地，依住处、职业、资产的所在、亲属的居住状况、国籍等客观事实来判断。"居所"则是虽未达到生活重心所在地的程度、但其人现实居住的场所（国税厅税务问答 No.2012）。

并不是"注销了住民票就是非居住者"。 反过来，也有保留住民票却被判定为非居住者的情形。

从离境的那一天起，就成为非居住者吗？

离境日本身不是基准。 不过，视离境的具体情形，会有推定发挥作用。

成为在国外居住的个人，若符合下列任一情形，该人推定为在国内没有住所（国税厅"别纸 住所之推定"／所得税法施行令第15条、所得税基本通达3-2）。

#	发生推定的情形
（1）	其人在国外拥有通常需要连续居住1年以上的职业
（2）	其人具有外国国籍，或者已依外国法令取得在该外国永住的许可，并且在国内没有共同生计的配偶及其他亲属；此外，对照其在国内的职业及资产有无等状况，也没有足以推测其将再度回到国内、并主要在国内居住的事实

※ 与依上述推定为在国内没有住所之人共同生计的配偶及其他受其扶养的亲属在国外居住时，这些人也推定为在国内没有住所。

实务上碰到最多的是（1）。 例如以1年以上的预定调往海外的工作单位、回到母国的公司等情形。反过来，如果预定期间不满1年，这项推定就不会发挥作用。

推定终究只是推定。 有相反的事实就会被推翻。正因如此，接下来的"以哪个时点来看"才有分量。

那么，是以哪个时点来判定的？

就土地・建筑物的让渡对价而言，原则上是"交付之日"。

国税厅的质疑应答事例（令和7年8月1日现行的法令・通达等）正面处理了这一点。

就土地的让渡对价而言，通常土地交付之日即为应支付之日（从让渡人的角度看，则为应计收入之日）（所得税基本通达36-12），因此应依土地交付之日收取该让渡对价者是居住者还是非居住者，来判定有无源泉扣缴。

而其中所举的事例很有启发。

事例的经过
5月	内国法人A公司向非居住者B购买国内的土地
7月	交付（此时B是非居住者）
8月	B回国，成为居住者
9月	A公司向B支付购买价款（此时B是居住者）

结论是"需要源泉扣缴"。 因为即使支付的时点B已经恢复为居住者，在交付的时点B是非居住者。

反方向同样成立。 交付之日是居住者的话，此后离境也不会产生这项源泉扣缴。专题之所以以"在离境日的5个营业日之前完成交割"为目标倒推日程，原因就在这里。

"签约在离境前、交割在离境后"，会怎么样？

签约日不构成判定的基准。

离境在即时，也有人会想"总之先把合同签下来"。心情可以理解，但对源泉扣缴的判定不起作用。

推进方式	交付之日的身份	源泉扣缴
签约与交付都在离境前	居住者	无
签约在离境前、交付在离境后	非居住者	有（10.21%）
签约与交付都在离境后	非居住者	有（10.21%）

这并不是说先把合同签掉毫无意义。锁定买方、固定条件，是有意义的。只是，不能因此就当作"在税的方面已经在离境前办完了"。

（源泉扣缴有例外。买卖价款在1亿日元以下，且买方为个人并取得供自己或亲属居住之用的情形。详见海外业主的日本房地产出售指南。）

所得税汇算申报的年度，也由交付之日决定吗？

这里稍有不同。有选择的余地。

关于让渡所得总收入金额的应计收入之时期，所得税基本通达36-12这样规定。

原则	资产交付之日
例外	依纳税者的选择，按该资产让渡的合同生效之日计入总收入金额并办理申报的，予以认可

也就是说，申报上计入哪一个年度，在一定范围内可以选择。 在跨年度的出售中，这有时会影响持有期间（5年）的判定和特例的适用。

另一方面，源泉扣缴要否的判定，如前一节所述，是交付之日。

这个双重结构，正是混乱的来源。 不能说"申报既然选了签约日所属年度，源泉扣缴当然也按签约日来看"。申报的年度与源泉扣缴的判定时点，是两回事。 跨年度的出售，以及签约与交付相隔较远的出售，请务必向税理士（日本的税务专业资格）确认。 个别的判断由税理士作出。

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离境日和交割日，该怎么排？

只把顺序整理一下。

顺	什么时候	要做的事
1	先定下交割日	把买方、金融机构、司法书士的时间凑得起来的那一天定下来（交割日＝支付尾款、办理登记的那一天）
2	确认交割日就是交付日	通常是同一天，但如果有把交付另外订在其他日期的特约，就要留意
3	把离境日放在交付日之后	这就是本文的结论
4	交付后、离境前提交纳税管理人的申报	纳税管理人需要资格吗？公司也能担任吗
5	迁出申报	排在纳税管理人的申报之后
6	离境	―

请留意第2行。 排成"今天交割、钥匙下周交付"的话，交付日就可能落到离境之后。请以合同的条款确认。

如果日程无法调整、交付势必落在离境之后，就以有源泉扣缴为前提，重新计算到手的金额。 被扣掉的部分，在次年的所得税汇算申报中结算（缴纳过多时会退还）。这并不等于"吃亏"，但到手的金额与到手的时间点会发生变化。

判定不好把握时，该怎么办？

下列情形，请不要自行判断，在交割之前向税理士咨询。

状况	为什么不好把握
离境的预定期间在1年前后	正处在住所之推定（1年以上的职业）是否发挥作用的边界上
家人留在日本	共同生计的亲属的居住状况会成为判断要素
交付与价款支付不在同一天	判定的时点会错开
跨年度的出售	牵涉申报年度的选择与持有期间（5年）的判定
在日本和对方国家都可能成为居住者	有时需要依租税条约来判定

本公司能做的，到安排日程为止。 确认交割日与交付日，设计它们与离境日的先后，并为您介绍税理士。税额的计算与申报书的制作，以及居住者・非居住者的最终判断，由税理士作出。本公司不收取任何介绍费。

本文的依据

内容	依据
居住者的定义（在国内有住所，或者持续至今已有1年以上居所的个人）・非居住者的定义	所得税法（昭和40年法律第33号）第2条第1项第3号・第4号
"住所"＝各人的生活重心所在地。依住处、职业、资产的所在、亲属的居住状况、国籍等客观事实判断。"居所"的含义	国税厅税务问答 No.2012"居住者・非居住者的判定（有多个停留地者的情形）"（令和7年4月1日现行法令等）／所得税基本通达2-1
推定为在国内没有住所的情形（在国外拥有通常需要连续居住1年以上的职业 等）	国税厅税务问答 No.2875 别纸"住所之推定"（令和7年4月1日现行法令等）／所得税法施行令第15条、所得税基本通达3-2
土地让渡对价的源泉扣缴，依"交付之日"收取者是居住者还是非居住者来判定（即使支付价款时已恢复为居住者，只要交付发生在非居住者期间，就需要源泉扣缴）	国税厅 质疑应答事例"作为源泉扣缴对象的支付是对居住者还是对非居住者的判定"（令和7年8月1日现行的法令・通达等）／所得税法第161条第1项第5号・第212条第1项，所得税基本通达36-9・36-12・212-5
让渡所得总收入金额的应计收入之时期（原则为交付之日。依纳税者的选择，也可采合同生效之日）	所得税基本通达36-12
从非居住者处购买不动产时的源泉扣缴税率（10.21%）及其例外	所得税法第161条第1项第5号・第212条第1项／复兴财源确保法第28条／所得税法施行令第281条之3／国税厅税务问答 No.2879
纳税管理人的选任与申报	国税通则法第117条
成为双方居住者时依租税条约的判定	国税厅税务问答 No.2012／日本与各国的租税条约

本页面提供的是一般性信息。居住者・非居住者的判定依客观事实作出，结论会因个别情况而改变。个别的税务判断由税理士作出。 国税厅的质疑应答事例，是以照会所涉事实关系为前提的一般性答复，适用于具体交易时，有可能产生不同的课税关系。

不动产的居间由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接，许可认可申请文书的制作由四叶行政书士事务所承接，分别为各自独立的合同。税务介绍税理士，登记介绍司法书士，均由您本人直接签约。本公司不收取任何介绍费。

本文作者 浦松 丈二｜四叶不动产株式会社 代表取缔役・专任宅地建物交易士。行政书士（日本的行政手续文书专业资格）。原每日新闻中国总局长（记者生涯34年）。曾以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。社会保险劳务士。

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