委托估价金额最高的公司不就行了吗？——估价与出价，是两回事
估价金额是"我认为按这个价格能卖掉"的一种意见，并不是买下的承诺。宅地建物交易业法规定，宅地建物交易业者就价额或评估额陈述意见时，必须说明其依据（第34条之2第2项）。询问依据，是委托人的权利。而"出价"，是收购公司举手表示"我方按这个金额买下"的金额，不是意见。在距离离境只剩有限天数的出售中，没有时间等待估价书，所以我们收集的是出价。委托了给出高估价金额的公司，之后却被要求降价——本文用条文梳理这一行业最古老的纠纷结构，以及签订中介合同之前应当确认的事项（有效期间、向指定流通机构登记、业务处理状况的报告）。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
估价金额是"我认为能卖掉"的意见，不是买下的承诺。宅地建物交易业法要求，陈述意见时必须说明其依据（第34条之2第2项）。"出价"则是买方实际报出的金额。如果距离离境已经没有多少天，要收集的就是出价。
本页面讨论的是估价金额这个数字的性质。至于如何让多家公司在同一天竞价的具体做法，汇总在离境前房地产出售专题；如何分辨一家公司是否持有宅地建物交易业执照，则另有专文。
最后更新：2026年9月15日
估价金额，是个什么数字？
是意见。 宅地建物交易业法把"该宅地或建筑物应予买卖的价额或其评估额"列为签订中介合同时须交付的书面的记载事项（第34条之2第1项第2号），紧接着在第2项中作了如下规定。
宅地建物交易业者，就前项第2号的价额或评估额陈述意见时，必须说明其依据。
法律本身就把它称为"意见"。它既不是能卖掉的保证，也不是买下的承诺。
这并不是说要您怀疑不动产公司。只是说，估价金额本来就是这种性质的数字。同一处房产，依据的取法不同——如何挑选近期的成交案例、如何看待装修、把售出所需的期间估计为多长——数字就会变动。
估价金额的依据，可以问吗？
岂止是可以问——说明依据，本就是业者一方的义务。
第34条之2第2项写的是"必须说明"。这不是努力义务。所以，您尽可以这样问。
| 问什么 | 为什么要问 |
|---|---|
| 作为这个金额依据的成交案例是哪些？ | 确认对方看的是"实际成交的价格"，而不是"挂牌价格" |
| 那些案例与我的房产之间的差异，是怎么调整的？ | 楼层、朝向、专有面积、房龄、管理状况的差别是如何计入的 |
| 按这个价格，预计需要多长时间？ | 是否把"花上一年才够得着的价格"当作"现在的价格"报了出来 |
| 如果卖不掉，下一步怎么办？ | 降价是否从一开始就被设定为前提 |
如果对方答不上来，或者只用一句"凭经验"带过，这本身就是一条信息。
那么，"出价"又有什么不同？
出价不是意见，而是金额的报出。 收购公司举手表示"这个金额的话，我方买下"的数字，本公司称之为出价。
| 估价金额 | 出价（收购公司报出的金额） | |
|---|---|---|
| 是什么数字 | 关于"认为能卖掉的价格"的意见 | 按这个金额买下的报价 |
| 谁给出 | 提供中介的公司（自己并不买） | 买方（自己要买） |
| 保证 | 没有 | 条件齐备就按该金额进入交割 |
| 出结果所需天数 | 数日 | 数日（资料齐全的情况下） |
| 报高的动机 | 想拿到委托 | 没有（报高了，亏的是自己） |
最后一行最重要。
估价金额报得高，公司就能拿到委托，自己并不吃亏。而出价报得高，那家公司就要用自己的资金去支付这个金额。 所以出价会是诚实的数字；多家公司在同一天报出，那就是这处房产此刻的市场答案。
为什么高的估价金额反而危险？
按顺序看，是这样的。
| 阶段 | 会发生什么 |
|---|---|
| 1 | 请3家公司估价，把中介委托给报出最高金额的那一家 |
| 2 | 按那个金额找不到买家（本来就是不太可能够得着的金额） |
| 3 | 一个月后，对方以"反响不佳"为由提议降价 |
| 4 | 第二次、第三次降价。离境日一天天逼近 |
| 5 | 最后，只能以低于其他公司当初估价金额的价格卖出 |
失去时间，才是最大的损失。 对于离境日无法挪动的卖方来说，这比价格更沉重。专题的第1部案例4（临期减价型），就是这一结构在最后阶段浮出水面的样子。
分辨的方法只有一个。 请问一句"为什么是这个金额"（前引・第34条之2第2项）。如果依据单薄而只有数字很高，那么这个数字有可能是为了拿到委托而给出的数字。
签订中介合同之前，应当确认什么？
宅地建物交易业法就中介合同设置了多条保护委托人的规定。这些都是知道了就能用上的工具，所以列成表。
想针对您的情况进一步咨询？
欢迎告诉我们您的找房需求或不动产出售计划。
| 内容 | 条文 |
|---|---|
| 签订中介合同后，必须不迟延地制作书面、署名盖章并交付（取得委托人承诺后，也可以电磁方式提供） | 第34条之2第1项・第11项 |
| 书面中须记载应予买卖的价额、能否重复委托其他公司、有效期间与解除、向指定流通机构登记、报酬等事项 | 第34条之2第1项第1号〜第8号 |
| 就价额陈述意见时，必须说明其依据 | 第34条之2第2项 |
| 专任中介合同的有效期间不得超过3个月（即使约定超过，也按3个月计） | 第34条之2第3项 |
| 签订专任中介合同后，必须在指定流通机构（REINS）登记。证明已登记的书面须不迟延地交给委托人 | 第34条之2第5项・第6项 |
| 收到购买申请时，必须不迟延地向委托人报告 | 第34条之2第8项 |
| 专任中介须每2周至少1次、专属专任中介须每1周至少1次报告业务处理状况 | 第34条之2第9项 |
| 违反上述规定的特约无效 | 第34条之2第10项 |
尤其用得上的是最后三行。"有人提出购买申请却没有被告知""迟迟没有联络"，这是法律定下的事没有被遵守，而不是合不合得来的问题。
另外，采用让收购公司竞价的方式时，同样要签订中介合同。 本公司收取的中介报酬在宅地建物交易业法的上限之内，并在中介合同书中写明（第34条之2第1项第7号、第46条、报酬告示）。
离境前的出售，该看哪一个？
看出价。 理由有三个。
| # | 理由 |
|---|---|
| 1 | 时间。相信估价金额挂牌、看反响再降价的做法，最少也要几个月。对于离境日已定的卖方，没有这段时间 |
| 2 | 确定性。估价金额是"认为能卖掉的价格"，并不承诺交割日。而出价，只要条件齐备就会进入交割 |
| 3 | 可比性。在同一天交付同样的资料所收集到的出价，可以直接并排比较 |
在此之上，有一点要如实相告。收购公司的出价，会低于市场行情。 因为收购公司通常要求的交割期间在3个月左右，"短期内、以现金"对业者一方来说是勉为其难的条件。这一点，无论委托给谁都无法避免。
能够避免的，是下调的幅度。 如何把它压住，写在离境前房地产出售专题里。
如果时间充裕，情况就不同了。确认过估价金额的依据之后，走通常的中介出售，到手的金额会更多。哪一种更适合您，取决于距离离境还有多少天。
本文的依据
| 内容 | 依据 |
|---|---|
| 签订中介合同时书面的制作・署名盖章・交付义务及其记载事项（价额、可否重复委托其他公司、建筑物状况调查的居中安排、有效期间与解除、向指定流通机构登记、报酬等） | 宅地建物交易业法（昭和27年法律第176号）第34条之2第1项第1号〜第8号 |
| 就价额或评估额陈述意见时说明依据的义务 | 同法第34条之2第2项 |
| 专任中介合同的有效期间（不得超过3个月）・更新 | 同法第34条之2第3项・第4项 |
| 向指定流通机构登记的义务・证明已登记的书面的交付 | 同法第34条之2第5项・第6项 |
| 收到购买申请时的报告义务 | 同法第34条之2第8项 |
| 业务处理状况的报告义务（专任中介每2周至少1次，专属专任中介每1周至少1次） | 同法第34条之2第9项 |
| 违反上述规定的特约无效 | 同法第34条之2第10项 |
| 以电磁方式提供替代书面交付 | 同法第34条之2第11项・第12项（依2021年数字社会形成整备法新设） |
| 报酬的上限 | 同法第46条、报酬告示 |
本页面提供的是一般性信息。具体房产的价格、以及哪一种卖法更合适，会因房产状况和距离离境的天数而不同。个别的税务判断由税理士（日本的税务专业资格）作出，登记由司法书士办理。
不动产的中介由四叶不动产株式会社（宅地建物交易业 东京都知事(1)第113304号）承接，许可认可申请文书的制作由四叶行政书士事务所承接，分别为各自独立的合同。税务介绍税理士，登记介绍司法书士，纠纷介绍律师，均由您本人直接签约。本公司不收取任何介绍费。
本文作者 浦松 丈二｜四叶不动产株式会社 代表取缔役・专任宅地建物交易士。行政书士（日本的行政手续文书专业资格）。原每日新闻中国总局长（记者生涯34年）。曾以中国总局长身份常驻中国、台湾、泰国。社会保险劳务士。
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