日本的土地价格为何取决于“容积率”？——邻近的成交价无法直接套用的理由
在日本，邻近土地以多少成交，无法直接套用到自己的土地上。因为日本依都市计划划定"用途地区"，各地区可兴建的建筑量（容积率）有上限，而这会左右土地的价格。实务上会**先修正容积率的差异，再进行比较**。 本页整理日本业者在推算土地价格时究竟在看什么，写给参与日本不动产交易的实务工作者。**本文不处理个别房产的评估金额。**
在日本，邻近土地以多少成交，无法直接套用到自己的土地上。因为日本依都市计划划定"用途地区"，各地区可兴建的建筑量（容积率）有上限，而这会左右土地的价格。实务上会先修正容积率的差异，再进行比较。
本页整理日本业者在推算土地价格时究竟在看什么，写给参与日本不动产交易的实务工作者。本文不处理个别房产的评估金额。
为什么不能直接套用邻近的成交价？
在日本，位置相近并不代表价格相同。都市计划会划定用途地区，各地区的容积率（建筑物总建筑面积对基地面积的比率）上限已经确定（建筑基准法第52条第1款／日文原名：建築基準法）。
同样面积的土地，可兴建的建筑面积若相差一倍，能产生的收益、以及开发后的销售额都会不同。土地价格反映的正是这个差距。
隔着一条道路相对的两块土地，指定容积率不同的情况实际上会发生。先确认用途地区与指定容积率——这是看日本土地时的第一个动作。
容积率是2.5倍，土地价格也会是2.5倍吗？
不会。容积率增加，土地价格不会以相同比率增加，这是实务上的前提。
可兴建的建筑面积增加，建筑成本也会增加。往上叠加会拉长工期，租金或销售价格也不会无限上升。效果是递减的。
因此实务上不会直接乘以容积倍率，而是取0.5〜0.7之间的次方作为修正系数。
修正系数范例（皆为假设设定）
| 基准案例 | 标的土地 | 容积倍率 | 0.5次方 | 0.6次方 | 0.7次方 | （参考）单纯比例 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200% | 400% | 2.00倍 | 1.41 | 1.52 | 1.62 | 2.00 |
| 200% | 500% | 2.50倍 | 1.58 | 1.73 | 1.90 | 2.50 |
| 200% | 800% | 4.00倍 | 2.00 | 2.30 | 2.64 | 4.00 |
| 300% | 500% | 1.67倍 | 1.29 | 1.36 | 1.43 | 1.67 |
计算流程（以假设数值示范）
- 选出邻近的素地（无建筑物土地）成交案例。此处假设指定容积率200%的土地以每平方米100万日元成交
- 标的土地的指定容积率为500%，则容积倍率为 500 ÷ 200 ＝ 2.50倍
- 将倍率取次方求出修正系数。次方0.5为1.58、0.6为1.73、0.7为1.90
- 乘上基准单价，每平方米推算为158万〜190万日元
- 再乘上土地面积，得出土地价格
取哪个次方，结果相差两成
| 采用的次方 | 推算每平方米单价 | 与单纯比例的差距 |
|---|---|---|
| 0.5次方（保守的看法） | 158万日元 | 低37% |
| 0.6次方 | 173万日元 | 低31% |
| 0.7次方（积极的看法） | 190万日元 | 低24% |
| （参考）单纯乘以2.5倍 | 250万日元 | — |
即使从同一个成交案例出发，0.5次方与0.7次方的推算金额也会相差两成。 各家公司的评估金额之所以不同，多半来自这种前提设定的差异，并不代表哪一方有误。
以次方进行修正并非法令所规定的方法。 这是实务上的经验法则，次方通常在0.5〜0.7之间，依案件性质与地区而有不同。0.7属于上限侧＝较积极的看法。 能够说明自己采用了哪个次方，正是评估透明度之所在。
资料上写的容积率，可以直接相信吗？
无法完全相信。 房产概要书上记载的多半是"指定容积率"＝都市计划所定的数值，但实际可使用的容积率有可能更低。
原因在于，当临接道路宽度未满12米时，会另外依道路宽度计算出一个上限（建筑基准法第52条第2款）。指定容积率与此计算值之中，采用较小者。
| 用途地区的区分 | 乘上临接道路宽度（米）的数值 |
|---|---|
| 第一种・第二种低层住居专用地区、田园住居地区 | 10分之4 |
| 第一种・第二种中高层住居专用地区、第一种・第二种住居地区、准住居地区 | 10分之4（特定行政厅指定的区域为10分之6） |
| 其他建筑物 | 10分之6（特定行政厅指定的区域为10分之4 等） |
此外，当基地临接于"特定道路"（宽度15米以上的道路）所连接、宽度6米以上未满12米的道路，且位于距特定道路70米以内的路段时，可在宽度上加计一定数值（同条第9款）。
看同一个房产，是否将此放宽纳入计算，各家公司的评估金额会出现明显差距。这并非哪一方错误，只是前提设定不同。比较评估金额时，请先确认对方采用了哪个容积率。
从土地价格中要扣除什么？
整栋一并取得时，土地价格并不会直接等于成交价格，需要扣除取得后所需的费用。
| 扣除项目 | 要确认什么 |
|---|---|
| 尚未取得的区分所有部分之取得费用 | 所有权人是谁。交涉进行到什么程度，是否有书面合意 |
| 承租人的腾空迁让 | 有几件。属事业用或住居用。用途不同，水准也不同 |
| 拆除与石棉（Asbestos）清除 | 建筑年份与构造。是否需要事前调查 |
这些无法以单一数值呈现。实务上会设定上下限的区间，先以区间表示，再提出中位数作为参考值。若隐藏区间、只给一个数字，日后条件变动时将无法说明。
找不到可比较的成交案例时该怎么办？
条件相近的成交案例找不到，并不罕见。距离车站的远近、容积率的使用程度、用途地区、临接道路的性质——这些条件同时接近的案例，在市中心特别有限。
此时，应明示这是推算，并写出采用了哪一种模型。除了案例比较之外，还有从租金反推的方法（收益还原法）、以及从开发后的收支反推的方法（开发法），采用哪一种，结果就会不同。
房产愈稀有，这个差距愈明显。与其用一个数字回答"就是这个价格"，不如提出"在这个前提下是这个区间，换一个前提是另一个区间"，更能成为判断的材料。
日本的业者是看哪些资料在判断？
| 资料 | 可以知道什么 | 谁能取得 |
|---|---|---|
| REINS（指定流通机构）的成交案例 | 实际成交的价格、面积、条件 | 仅限宅地建物取引业者（日本的不动产业执照持有者） |
| 登记事项证明书 | 所有权人、面积、抵押权等权利关系 | 任何人（法务局） |
| 建筑确认台帐记载事项证明书 | 建筑确认的内容 | 任何人（地方政府） |
| 界址确定的文件 | 基地范围是否已确定 | 由卖方持有 |
REINS 只有持照的不动产业者能查阅。 从海外评估日本不动产时，仅凭公开信息无法得知成交价格，原因就在这里。开价与成交价并不一致。
这样的评估该委托给谁？
土地与建筑物的价格评估，属于宅地建物取引业者（日本的不动产业执照持有者）的业务。
四葉不動産株式会社于东京都文京区取得宅地建物取引业执照后营业（东京都知事（1）第113304号）。负责人为专任的宅地建物取引士（宅地建物取引士登录号码（东京）第293544号），可以日文、英文、中文（繁体字・简体字）对应。
不动产的买卖、租赁、管理由四葉不動産株式会社承办；继承或在留资格等文件制作由四葉行政書士事務所（登录号码 第25087022号）承办，两者为各自独立的事业体，另行签订合同承办。登记请直接委托司法书士、税务请直接委托税理士、纠纷请直接委托律师，我们会为您说明。我们不收取介绍费。
本文的依据
- 建筑基准法（日文原名：建築基準法／昭和25年法律第201号）第52条第1款・第2款・第9款。最新修正＝令和8年法律第23号（2026年5月27日公布・同日施行）。已于2026年8月10日通过日本 e-Gov 法令检索的法令API确认现行条文
- 以**次方（指数0.5〜0.7左右）**修正容积率差异的方法，并非法令所定，而是实务上的经验法则
- 本文中的数值皆为说明用的假设设定，并非特定房产的评估金额
作者
浦松 丈二（Joji Uramatsu）
四葉不動産株式会社 代表取締役・专任宅地建物取引士
四葉行政書士事務所 代表行政书士
曾任每日新闻记者，记者资历34年。曾以中国总局长身分派驻中国、台湾、泰国。
最后更新：2026年8月10日