不賣繼承不動產來分——「代償分割」的估價怎麼定、需要賣嗎？

結論（先說重點）：由一人繼承老家等不動產、不賣掉，並向其他繼承人支付代償金（現金）來清算，就是代償分割。要點三個——①取得者若能備妥代償金，就能不賣而保留不動產②代償金的金額由繼承人合意決定，通常以不動產的時價（實勢價格）為基準③相續稅的課稅價格計算，有時須與相續稅評價額調整（國稅廳タックスアンサーNo.4173）。估價成為爭點時交不動產鑑定士，稅額交稅理士，繼承登記交司法書士。本公司承擔不動產的估價・市場評價，以及需要賣出時的仲介。

本文寫給想保留繼承不動產、以代償金清算的繼承人。不動產的估價怎麼定、以及是否需要賣出的判斷材料，依民法・所得稅法・不動產登記法的條文與國稅廳資料整理。具體稅額與評價額、分割的法律判斷，交給稅理士・不動產鑑定士・律師等有資格者。

代償分割與換價分割有何不同？

遺產的分法大致有三型。民法第906條規定，遺產分割應「考量遺產所屬物或權利的種類及性質、各繼承人的年齡・職業・身心狀態及生活狀況及其他一切情事」為之。採哪一型由繼承人在此考量中選擇，協議不成則向家庭裁判所請求分割（民法第907條）。

分割的型	內容	適合場面
現物分割	把不動產或存款以原樣分配給各繼承人	有多筆易分財產時
代償分割	一人取得不動產，向其他繼承人支付代償金（現金）	想保留不動產・想繼續居住時
換價分割	把不動產賣出換現金，代金依持分分配	難以原物分割、無人需保留時

國稅廳タックスアンサーNo.4173把代償分割說明為「使共同繼承人等中的1人或數人以現物取得遺產財產，取得該現物者對其他共同繼承人等負擔債務」。也就是說，不動產本身由一人取得，該人對其他繼承人負「支付代償金的債務」。與賣出分配代金的換價分割之別，在於能否保留不動產。把不動產賣出分配代金的換價分割流程整理於繼承的不動產以換價分割賣出的流程。

代償金定多少？不動產的估價以何基準決定？

代償分割最易起摩擦的就是代償金的金額。金額由繼承人合意決定，但作為土台的「不動產看作多少」，會大幅改變代償金。

不動產的估價有多把尺。接近買賣實勢的時價（實勢價格・估價額）、用於相續稅計算的相續稅評價額（路線價等）、固定資產稅評價額、公示地價等，同一不動產金額不同。代償金的合意中，因其他繼承人以現金收取「本應歸自己的取分」，故常以實勢價格（時價）為基準。另一方面，相續稅的課稅價格計算，有時會把代償金的額配合相續稅評價額調整。 國稅廳タックスアンサーNo.4173指出，代償財產的額若以代償分割對象財產的時價為基礎決定，則如下調整。

立場	相續稅的課稅價格
支付代償金者（現物取得者）	現物的相續稅評價額 −（代償債務額 × 相續稅評價額 ÷ 代償分割時的時價）
收取代償金者	代償債務額 × 相續稅評價額 ÷ 代償分割時的時價

同No.4173的例子中，取得相續稅評價額4,000萬圓・時價5,000萬圓的土地、改付現金2,000萬圓時，取得者的課稅價格為4,000萬圓−｛2,000萬圓×（4,000萬圓÷5,000萬圓）｝＝2,400萬圓，收取者的課稅價格為2,000萬圓×（4,000萬圓÷5,000萬圓）＝1,600萬圓。要點在於，代償金的合意額（時價基準）與相續稅的課稅價格（評價額基準）是兩回事。估價本身成為爭點時，可依國土交通省訂定的不動產鑑定評價基準，由不動產鑑定士鑑定。本公司能提供的是以交易事例為據的實勢估價・市場評價之見立。相續稅課稅價格的計算交稅理士，有爭執的估價鑑定交不動產鑑定士，各自直接委託。

代償分割就能不賣繼承不動產嗎？

若能備妥代償金，代償分割就能保留不動產。但「不賣＝什麼手續都不用」並非如此。

首先，不動產不能留在被繼承人名義。須把名義辦到以代償分割取得的繼承人名下（繼承登記）。繼承登記自2024年（令和6年）4月1日起義務化，不動產登記法第76條之2要求自知悉因繼承取得不動產之日起3年內申請，無正當理由怠於申請者處10萬圓以下過料之對象。不賣的情況也避不開。其次要注意的是代償金不以「現金」、而以「取得者持有的另一筆不動產（現物）」支付的情況。國稅廳タックスアンサーNo.4173指出，把繼承人固有的不動產作為代償財產交付時，交付者視為在履行時的時價讓渡該資產，課所得稅（讓渡所得）。以現金支付不生讓渡所得，但以另一筆不動產支付則可能生課稅，這是分岔點。

確認點	代償分割中的處理	轉介
名義	辦到取得的繼承人名下（不動產登記法第76條之2・3年內）	繼承登記＝司法書士
以現金支付代償金	不生讓渡所得（相續稅課稅價格依No.4173調整）	稅額＝稅理士
以另一筆不動產支付代償金	視為在履行時的時價讓渡，可能課所得稅	稅額＝稅理士
將來賣出時	取得費・取得時期自被繼承人承繼（所得稅法第60條）	稅額＝稅理士

保留・分割繼承不動產的全貌整理於繼承・不動產諮詢。遺產分割協議書的製作由行政書士，繼承登記由司法書士，稅額計算由稅理士處理。

備不出代償金時的選項為何？

代償分割的弱點，在於取得者須備妥一整筆現金。備不出時，不必勉強拘泥代償分割，可比較以下選項。

其一是代償金的分期支付。在協議書明記支付時期・金額分期支付，但支付一旦拖欠易生繼承人間爭執，故條件的寫法是要點。其二是向金融機關借款，借入代償金的原資一次支付。其三是代物清償（以另一筆不動產等支付），但如前述可能課讓渡所得。若仍難備妥，則切換為把不動產賣出分配現金的換價分割，或暫以共有繼承的共有分割。惟共有對將來的賣出或活用需全體共有者參與，意見分歧則成為共有物分割（民法第256條・第258條）的火種。賣出繼承的共有不動產之實務整理於賣出繼承的共有不動產。

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選項	適合場面	注意點
代償金的分期支付	取得者有穩定收入時	支付時期・金額於協議書明記。拖欠是爭執之種
向金融機關借款	想一次支付時	還款計畫。融資可否由金融機關判斷
代物清償（以另一筆不動產支付）	想以現金以外清算時	視為在履行時的時價讓渡，可能課所得稅
切換為換價分割	無人需保留不動產時	加上賣出的實務・讓渡所得的按分
切換為共有分割	當前難下結論時	將來的賣出・活用需全體參與。共有物分割的火種

該找誰諮詢？

不動產的估價・市場評價，以及需要賣出時的仲介・買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承辦。遺產分割協議書等向公務機關・私人間的書類製作，由四葉行政書士事務所承辦。代償金與讓渡所得的稅務由稅理士，繼承登記由司法書士，估價成為爭點時的鑑定由不動產鑑定士，分割本身有爭執時由律師，各自處理其領域。

這些各為獨立的事業體，須各自直接簽約。 本公司・本事務所，不收取也不支付介紹費・送客手續費。勞務找社會保險勞務士，各自直接委託。諮詢免費。

常見問題

Q. 代償金要怎麼定金額？
A. 代償金的金額由繼承人合意決定。作為土台的不動產估價有多把尺——實勢價格（時價・估價額）、相續稅評價額（路線價等）、固定資產稅評價額，採哪把尺金額即不同。因以現金清算其他繼承人的取分，常以實勢價格為基準。相續稅的課稅價格計算會與相續稅評價額調整（國稅廳タックスアンサーNo.4173）。估價成為爭點時請向不動產鑑定士，稅額請向稅理士確認。

Q. 代償分割就能不賣繼承不動產嗎？
A. 取得的繼承人若能備妥代償金，就能不賣而保留不動產。惟須把名義辦到取得者名下（繼承登記），自2024年4月1日起義務化，須自知悉取得之日起3年內申請（不動產登記法第76條之2）。不賣的情況也避不開登記。申請由司法書士處理。

Q. 代償金以另一筆不動產而非現金支付，稅金會如何？
A. 繼承人若把自己持有的另一筆不動產作為代償財產交付，可能被視為在履行時的時價讓渡該不動產，課所得稅（讓渡所得）（國稅廳タックスアンサーNo.4173）。以現金支付則不生讓渡所得。因採哪種形式課稅即不同，宜先向稅理士確認再定較安全。

Q. 代償分割與換價分割該選哪個？
A. 無法一概而論。有人想繼續居住・想保留不動產則代償分割適合；無人需保留、想分現金則換價分割適合。代償分割以取得者能備妥代償金為前提，若難備妥，也比較換價分割與共有分割。稅・資金面隨各人情事而變，宜偕稅理士比較較安全。本公司以賣出見立（估價・時機）提供判斷材料。

本文出處（第一手資料）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第906條＝遺產分割的基準（考量遺產的種類・性質、各繼承人的情事及其他一切情事）、第907條＝遺產分割的協議・審判、第256條・第258條＝共有物的分割。2026年9月24日參照）
• 國稅廳 タックスアンサーNo.4173「代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」（代償分割的定義、交付與收取代償財產者各自的課稅價格計算、代償財產以時價為基礎決定時的調整計算、以繼承人固有不動產作為代償財產時的讓渡所得課稅。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「所得稅法」（昭和40年法律第33號。第33條＝讓渡所得、第60條＝因贈與・繼承等取得資產的取得費・取得時期承繼。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝繼承所有權移轉登記的申請義務（自知悉取得之日起3年內。2024年（令和6年）4月1日施行）、第164條＝無正當理由怠於申請的過料（10萬圓以下）。2026年9月24日參照）
• 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」（繼承登記申請義務化（令和6年4月1日施行）的概要。2026年9月24日參照）
• 國土交通省「不動產鑑定評價基準等」（估價成為爭點時判斷之據的不動產鑑定評價基準。2026年9月24日參照）

※代償金的具體額、相續稅・讓渡所得稅的稅額、評價額的計算，隨物件與各人情事而變。本文未就個別案件作判斷。稅額・申報請向稅理士，估價的鑑定請向不動產鑑定士，分割的法律判斷請向律師・有資格者確認。
※本文為一般性資訊提供，並非就個別繼承・分割的可否或稅額作判斷或保證。
※不動產的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業），遺產分割協議書等書類製作由四葉行政書士事務所，各為獨立的事業體、須分別直接簽約受任。繼承登記找司法書士、稅務找稅理士、鑑定找不動產鑑定士、紛爭找律師各自直接委託。介紹費・送客手續費無往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分。就繼承不動產，把估價（實勢的估價）與手續（繼承・行政手續）的論點擺在同一張桌上，先切分應向稅理士・司法書士・鑑定士確認的事項。詳細經歷請見作者頁面。