有所在不明的共有人的土地・房屋賣得掉嗎？修正民法的持分取得・讓渡制度

先講結論： 與共有人之一聯絡不上、所在也不明的土地・房屋，照原樣是賣不掉的。因為出售屬共有物的處分，需要共有人全員的同意（民法第251條第1項）。不過，經令和3年法律第24號修正的民法（2023年4月1日施行）新設了依法院的裁定取得所在等不明共有人持分的制度（第262條之2），以及自法院取得連同該持分一併讓渡給第三人之權限的制度（第262條之3）。兩者都提存時價相當額的金錢後推進。因繼承而成為共有的不動產，有自繼承開始起未經過10年即無法使用的場面。聲請是向法院的程序，代理由律師承擔，本公司（四葉不動產株式會社）不代理裁判程序。本公司所做的，是以制度備妥可售形式之後的估價・仲介，以及到達該處為止的安排的整理。與律師・司法書士・稅理士請各以獨立事業體的形式分別簽約，本公司不收取介紹費。

從父母繼承的老家成了兄弟姊妹的共有，其中一人幾十年音訊全無，追住民票也追不到——想出售這樣的土地・房屋的諮詢，在共有名義之中屬於特別難以推動的類型。本文從條文與程序承擔者的面向，整理有所在不明的共有人時可用的修正民法制度。共有名義出售的基本整理於出售繼承共有不動產時的同意，共有名義出口的全貌整理於共有的土地・房屋的出口諮詢。

與共有人之一聯絡不上，為什麼賣不掉？

民法規定，關於共有物管理的事項，依各共有人持分的價格以其過半數決定（第252條第1項），對共有物加以變更則需要其他共有人的同意（第251條第1項）。出售不動產，不是能以持分過半數決定的管理，而是需要共有人全員同意的處分。共有人之一所在不明就取不到同意，無法出售整體。

行為	必要的同意	依據
保存行為（修繕等）	各共有人可單獨為之	民法第252條第5項
管理行為（短期的出租等）	持分價格的過半數	民法第252條第1項・第4項
變更・處分（出售、長期的出租等）	共有人全員	民法第251條第1項
只賣自己的持分	可單獨為之	持分是各共有人的所有權

只賣自己的持分可單獨進行，但只買持分的對象有限，之後的共有關係也仍留著。賣持分的思路，也寫在有中華圈繼承人的共有持分出售。

令和3年修正後，即使有所在不明的共有人也能推進的程序是什麼？

經令和3年法律第24號修正的民法（2023年4月1日施行），就有所在等不明共有人的不動產，設置了多項可在法院的參與下推進的制度。

制度	能做的事	條文	主要要件・注意點
所在等不明共有人持分的取得	其他共有人請求取得所在等不明共有人持分的裁判	第262條之2	所在等不明共有人可向取得持分的共有人請求支付持分的時價相當額（第4項）。持分屬於繼承財產且應為遺產分割時，自繼承開始起未經過10年即不得為裁判（第3項）
所在等不明共有人持分的讓渡權限的賦予	以其他共有人全員將不動產整體讓渡給特定第三人為前提，取得讓渡所在等不明共有人持分的權限	第262條之3	讓渡後，所在等不明共有人可請求支付以不動產的時價相當額按持分比例分配的金額（第3項）。自繼承開始起10年的要件相同（第2項）
變更的裁判	得以所在等不明共有人以外的共有人的同意加以變更之旨的裁判	第251條第2項	不是出售本身，而是為對共有物變更的制度
管理的裁判	得以所在等不明共有人以外的共有人持分的過半數決定管理事項之旨的裁判	第252條第2項第1號	以管理相關事項為對象
所有者不明土地管理命令	法院選任管理人，由管理人管理土地或共有持分	第264條之2	管理人為超出保存・利用改良範圍的行為（處分等）時需要法院的許可（第264條之3第2項）

能直接作為出售出口使用的，是第262條之2（取得持分後出售整體）與第262條之3（將整體讓渡給第三人）。兩者都經過提存時價相當額金錢的程序。哪一項制度可用、提存額是多少，由法院就個案判斷。本文不就個別案件判斷制度的適用可否。

程序在哪裡、由誰、如何推進？

階段	內容	承擔者
繼承關係與持分的確認	以戶籍確定繼承人，以登記簿確認持分。繼承登記未辦則先申請（不動產登記法第76條之2・2024年4月1日施行）	繼承登記由司法書士，繼承關係的文件由行政書士或司法書士
所在的調查	以住民票・戶籍的附票等追查所在	律師・司法書士（職務上請求）、本人
向法院聲請	請求第262條之2或第262條之3的裁判。經過公告與提存的程序	代理由律師。法院提出文件的製作由律師或司法書士
提存	將法院所定的金額提存於提存所	聲請人（律師・司法書士支援程序）
出售	裁判確定後，出售整體	本公司（仲介）。登記由司法書士

裁判需要的期間與費用，依共有人的人數、調查的難易度、提存額而變。本公司不代理裁判程序，請直接委託律師・司法書士。

不在者財產管理人與失蹤宣告，該如何區分使用？

修正前起，關於所在不明者的制度，就有家事法院（家庭裁判所）選任的不在者財產管理人（民法第25條），以及生死7年間不明時的失蹤宣告（同法第30條第1項）。

制度	內容	適合的場面
不在者財產管理人（第25條）	家事法院（家庭裁判所）選任管理人，由管理人管理不在者的財產。出售等處分需要家事法院的權限外行為許可	需要管理不在者財產整體時
失蹤宣告（第30條）	生死7年間不明時視為死亡	需要使繼承開始時
持分的取得・讓渡（第262條之2・第262條之3）	限於不動產的共有持分，經提存後取得・讓渡	目的為特定不動產的出售時

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選哪一項，依目的（只想處分不動產，還是財產整體）、自繼承開始起的年數、其他共有人的意向而變。選擇在向律師諮詢後決定。

到出售為止的順序，該怎麼安排？

順序	要做的事	備註
1	以登記簿・戶籍確定共有人與持分	繼承登記未辦則找司法書士
2	整理所在調查的結果	調查中找到人，就走一般的全員合意出售
3	向律師諮詢制度的選擇	10年要件、提存額、其他共有人的合意
4	裁判・提存	期間視案件而定
5	估價・仲介・出售	本公司。變價後的分法見換價分割的流程

因繼承而成為共有的不動產，基於10年要件的關係，有時需要先在家事法院（家庭裁判所）進行遺產分割的程序。這項判斷也是律師的領域。

四葉不動產株式會社做什麼？

四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）以東京都文京區小日向為據點，從事共有・再建築不可・借地・狹小地等難以出售的土地・建物的出售仲介與出口的比較。有所在不明的共有人的不動產，本公司承擔以下範圍。

• 將登記簿・公圖・公所調查的結果整理成報告書，並列整體出售・持分出售・出租持有的各出口
• 以裁判備妥可售形式之後的估價・仲介・買賣契約・交割的安排
• 引導直接委託律師・司法書士・稅理士的形式

本公司不做裁判程序的代理、登記申請的代理、稅務的判斷。

該找誰諮詢？

不動產的估價・仲介・買賣契約由四葉不動產株式會社承辦。關於所在等不明共有人的裁判聲請與交涉的代理由律師、繼承登記・持分移轉登記與法院提出文件的製作由司法書士、遺產分割協議書等繼承關係的文件製作由四葉行政書士事務所、讓渡所得與繼承稅由稅理士承擔。四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所各以獨立事業體受任，請分別簽約。 本公司・本事務所不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 提存的金額會是多少？
A. 由法院以所在等不明共有人持分的時價相當額為基礎決定。金額依不動產的評價與持分比例而變，本文不寫大致的金額。評價的思路與資料的蒐集方式請洽律師・不動產鑑定士，本公司以仲介的立場備妥交易事例等資料。

Q. 繼承還沒滿10年，該怎麼辦？
A. 持分屬於繼承財產且應為遺產分割時，自繼承開始起未經過10年即不得為第262條之2・第262條之3的裁判（各條的第3項・第2項）。這種情形，檢討在家事法院（家庭裁判所）進行遺產分割的程序，或選任不在者財產管理人（民法第25條）等其他途徑。選哪一項程序，請向律師諮詢。

Q. 可以先只賣自己的持分嗎？
A. 持分是各共有人的所有權，可單獨出售。但只買持分的對象有限，且與買方之間會產生新的共有關係。建議賣之前先與出售整體的途徑（第262條之3的讓渡權限等）比較。本公司把兩者並列比較。

Q. 期間與費用大約要多少？
A. 依共有人的人數、所在調查的難易度、法院的審理、提存額而變，無法一概而論。律師費用・司法書士費用・提存金・登記費用・仲介報酬，由各事業體直接說明。本公司的仲介報酬在宅地建物取引業法第46條所定的範圍內收取，不收取介紹費。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第251條＝共有物的變更，第252條＝共有物的管理，第262條之2＝所在等不明共有人持分的取得，第262條之3＝所在等不明共有人持分的讓渡，第264條之2・第264條之3＝所有者不明土地管理命令與管理人的權限（均經令和3年法律第24號修正・2023年4月1日施行），第25條＝不在者財產的管理，第30條＝失蹤的宣告。現行版施行日 2026年6月24日・經令和8年法律第45號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第76條之2＝繼承登記的申請義務。2024年4月1日施行。2026年9月24日參照）
• 法務省「令和3年民法・不動產登記法修正、繼承土地國庫歸屬法要點」（所在等不明共有人持分的取得・讓渡制度與繼承登記義務化的施行日。2026年9月24日參照）

※哪一項制度可用、提存額、期間、費用，會因共有人的人數・自繼承開始起的年數・所在調查的結果・不動產的評價而變。本文未就個別案件判斷制度的適用可否。裁判程序請洽律師，登記請洽司法書士，稅務請洽稅理士。
※本文為一般性資訊提供，並非判斷或保證個別不動產・程序的適否或結果。法律判斷由律師等有資格者進行。
※不動產的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，繼承關係的文件製作由四葉行政書士事務所承擔，裁判程序的代理由律師、登記由司法書士承擔，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式受任。無介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。在把裁判程序交給律師、登記交給司法書士之後，將共有不動產的出口並列於同一張桌上比較。詳細經歷請見作者頁面。