借地權與底地的同時出售・等價交換，對地主與借地人雙方而言是什麼樣的形式？

先講結論： 只賣借地權、或只賣底地，買方各自都有限。因為借地權的讓與需要地主的承諾（民法第612條第1項），得不到承諾時就要走法院許可（借地借家法第19條第1項）的程序；另一方面，底地是只要有借地人就無法自由使用的土地。相對於此，「同時出售」是地主與借地人一起賣給第三人、以完全所有權交付後再分配價金的形式，「等價交換」是以借地權的一部分與底地的一部分交換、各自持有完全所有權土地的形式。兩者都以雙方的合意為前提，價金與交換的比例沒有固定行情。本公司（四葉不動產株式會社）以仲介身分將雙方的合意寫成書面，不擔任交涉的代理人。地主・借地人之間有紛爭性時交律師，分筆與測量交土地家屋調查士，登記交司法書士，交換的稅務交稅理士，各以獨立事業體、分別簽約，本公司不收取介紹費。

「想賣借地權，但看來拿不到地主的承諾」「繼承了底地，卻因為有借地人而用不了」——借地的諮詢，來自地主側與借地人側雙方。只由其中一方行動就容易陷入僵局的這個問題，由雙方一起行動來解決的選項，就是同時出售與等價交換。本文從條文、手續的負責者、應合意的事項三方面，整理這兩種形式。借地權出售的基本請見出售借地權付建物時地主的承諾・繼承借地的出售與地主的承諾，底地請見底地的出售，出口的整體樣貌整理於借地權・底地的出口諮詢。

只賣借地權・只賣底地時，難在哪裡？

立場	難處	依據
借地人出售借地權	賃借權的讓與需要出租人（地主）的承諾。未經承諾擅自讓與，出租人得解除契約	民法第612條第1項・第2項
得不到承諾時	有由法院給予代替地主承諾之許可的程序。可能被命令為相當於承諾料的給付	借地借家法第19條第1項
地主出售底地	只要借地權持續就無法自由使用土地，買方限於以地租收入為目的的對象	借地借家法第3條（存續期間30年以上）、第10條第1項（以已登記的建物對抗）
期間屆滿而無更新時	借地人得請求買取建物	借地借家法第13條第1項

如上所述，借地權與底地各自單獨時都難以發揮價值，兩者合在一起才首次成為「完全所有權的土地」。同時出售與等價交換的意義就在這裡。承諾料與地租的水準取決於個別合意，本文不寫。

同時出售是什麼樣的形式？

地主與借地人對同一位買方，同時出售底地與借地權（建物），買方取得完全所有權。價金在地主與借地人之間分配。

項目	內容	負責者
應合意的事項	出售本身、價金的分配方式、出售的時期、建物的處理（拆除或維持現狀）	地主・借地人（本公司以仲介身分整理）
契約的形式	底地的買賣契約與借地權付建物的買賣契約，與同一位買方簽訂。交割通常同時進行	本公司（仲介）、司法書士（登記）
買方	因可取得完全所有權，第三人・事業者等買方的範圍擴大	本公司尋找。若希望收購，則為以合作的收購業者為買方的仲介
分配方式	沒有固定比例，依當事人的合意。本公司提示作為依據的資料（交易案例、借地條件）	本公司（仲介）、稅務交稅理士

價金的分配方式沒有規定。即使有被當作慣例談論的比例，也會因契約的剩餘期間・地租・建物的狀態・地段而變，因此本公司不提示目安，而是把資料並列，整備讓雙方達成信服合意的場合。宅地建物取引業者就價額陳述意見時，有明示依據的義務（宅地建物取引業法第34條之2第2項），本公司遵循此規定。

等價交換是什麼樣的形式？

以借地人借地權的一部分與地主底地的一部分交換，借地人取得基地的一部分作為完全所有權，地主取得剩餘的土地作為沒有借地權的完全所有權。是不出售、而分成各自可自由使用之土地的形式。

項目	內容	負責者
應合意的事項	交換部分的位置與面積、交換的比例、建物的處理、交換後的接道	地主・借地人（本公司以仲介身分整理）
測量・分筆	境界確定測量與分筆登記。確認交換後的各筆土地是否滿足接道（建築基準法第43條第1項）	土地家屋調查士（測量・分筆）、建築士・特定行政廳（可否建築）
登記	因交換的所有權移轉登記、借地權的消滅	司法書士
稅務	伴隨交換的課稅處理	稅理士。本公司不參與

等價交換容易忽略的，是分割後土地的形狀與接道。若分割的結果是其中一方接道不足2m、達不到基地面積的最低限度，交換的意義就會變薄。分割方案以測量圖為基礎，與建築士・土地家屋調查士敲定。定期借地權的情形請參閱定期借地權付建物的出售。

進行方式與合意事項，該如何整理？

順序	要做的事	負責者
1	確認借地契約書・地租的支付狀況・建物登記・底地的登記簿	本公司（資料的整理）、司法書士（登記的確認）
2	確認地主・借地人各自的希望（賣／持有／分割）	本公司（以仲介身分整理雙方的意向）
3	比較同時出售、等價交換或單獨出售	本公司（報告書）、稅務交稅理士、法律論點交律師
4	將合意事項寫成書面	本公司（仲介）、有紛爭性則交律師
5	測量・分筆・契約・登記・交割	土地家屋調查士、本公司、司法書士

想針對您的情況進一步諮詢？

歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。

LINE諮詢聯絡我們

本公司以宅地建物取引業者的身分、站在仲介的立場介入雙方之間，並明示交易態樣（宅地建物取引業法第34條）。不會作為其中一方的代理人進行交涉。地主與借地人之間有紛爭性時（地租的滯納、圍繞契約解釋的爭執、圍繞更新的對立等），請直接委託律師。

有紛爭性時，該怎麼辦？

場面	負責者
地主不承諾，請求法院的許可	律師（借地非訟事件的代理）
圍繞地租・更新料・承諾料的對立	律師
圍繞建物買取請求權（借地借家法第13條第1項）行使的爭執	律師
沒有爭執，但要將合意文書化與安排手續	本公司（仲介）、司法書士

同時出售與等價交換，是在沒有爭執、或爭執平息之後才推進的形式。本公司不會在爭執之中介入促成合意。

四葉不動產株式會社做些什麼？

四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）以東京都文京區小日向為據點，從事借地權・底地、不可重建・共有・狹小地等難以出售的土地・建物的出售仲介，以及出口的比較。在借地權與底地方面，承擔借地契約與登記資料的整理、向公家機關的調查（用途地域・接道・與分割後可否建築相關的資訊）、同時出售・等價交換・單獨出售・以合作的收購業者為買方的仲介的比較、雙方合意的書面化、買賣契約與交割的安排。報酬在依宅地建物取引業法第46條規定的範圍內，不收取介紹費。

該找誰諮詢？

同時出售・等價交換・單獨出售的比較、雙方合意的整理、出售的仲介，由四葉不動產株式會社承辦。代替承諾之許可的聲請與有紛爭性的交涉由律師，境界確定測量與分筆由土地家屋調查士，交換後的土地能否建築的判斷由建築士與特定行政廳，登記由司法書士，交換與出售的稅務由稅理士，遺產分割協議書等繼承相關文件的製作由四葉行政書士事務所負責。四葉不動產株式會社與四葉行政書士事務所各以獨立事業體受任，請分別簽約。 本公司・本事務所不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 同時出售的價金，地主與借地人怎麼分？
A. 沒有固定比例，由當事人的合意決定。因契約的剩餘期間、地租、建物的狀態、地段而變，本公司不提示目安，而是並列交易案例與借地條件的資料以提示依據。伴隨分配方式的稅務請洽稅理士。

Q. 地主不答應出售。就不能同時出售嗎？
A. 同時出售以雙方的合意為前提，地主不答應就不成立。此時檢討借地權的單獨出售（地主的承諾，或借地借家法第19條第1項的法院許可）。代替承諾之許可的聲請由律師代理。本公司不會作為代理人對地主進行交涉。

Q. 等價交換分割後的土地，各自都能改建嗎？
A. 取決於分割後的各筆土地是否滿足接道（建築基準法第43條第1項）與基地面積的最低限度等。可否建築由建築士與特定行政廳判斷，本公司不判斷。分割方案以測量圖為基礎，與土地家屋調查士・建築士敲定。

Q. 有沒有願意把借地權與底地一起收購的公司？
A. 若希望收購，本公司以仲介身分向合作的收購業者探詢，並將各家的提示並列呈現。收購雖較易迅速成交，價格的思考方式卻與出售給第三人不同。與以同時出售賣給第三人的情形之比較，由本公司以報告書呈現。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第612條第1項・第2項＝賃借權的讓與・轉租需要出租人的承諾，違反時得解除。現行版的施行日 2026年6月24日・依令和8年法律第45號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第3條＝存續期間30年、第10條第1項＝以已登記的建物對抗、第13條第1項＝建物買取請求權、第19條第1項＝代替出租人承諾的法院許可。現行版的施行日 2026年5月21日・依令和4年法律第48號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第43條第1項＝接道。現行版的施行日 2026年5月27日・依令和8年法律第23號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第34條＝交易態樣的明示、第34條之2第2項＝價額依據的明示、第46條＝報酬。現行版的施行日 2026年4月1日・依令和7年法律第68號修正。2026年9月24日參照）

※同時出售價金的分配方式、等價交換的比例、交換後的土地能否建築、能否取得代替承諾之許可，會因借地契約的內容・剩餘期間・地租・建物的狀態・土地的形狀與接道・當事人的意向而變。本文未就個別借地作判斷。有紛爭性的交涉與法院程序請洽律師、測量・分筆請洽土地家屋調查士、可否建築請洽建築士・特定行政廳、登記請洽司法書士、稅務請洽稅理士。
※本文為一般性資訊提供，並非判斷或保證個別借地・交易的適否或結果。法律判斷由律師等有資格者進行。
※借地權・底地的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，繼承相關文件的製作由四葉行政書士事務所承擔，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式受任。無介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。在把紛爭交給律師、登記交給司法書士、稅務交給稅理士之後，將地主與借地人雙方的出口並列於同一張桌上比較。詳細經歷請見作者頁面。