出售有第42條第2項道路退縮（セットバック）的土地時，面積與價格該怎麼考量？

先講結論： 臨接寬度未滿4m的道的土地，多數面向建築基準法第42條第2項的道路（所謂的第2項道路）。此時，自道的中心線起水平距離2m（沿崖地・河川等時為4m）的線視為道路的境界線，至該境界線為止的部分（退縮（セットバック）部分）不計入基地面積（建築基準法施行令第2條第1項第1號），也不得興建建築物或擋土牆（同法第44條第1項）。出售時，以登記簿的面積與可用於建築的面積不同為前提，提示價格的根據（宅地建物取引業法第34條之2第2項），並在重要事項說明中作為法令上的限制加以說明（同法第35條第1項第2號）。中心線在哪裡、退縮的寬度是幾m，連同道路種別的確認，由特定行政廳（文京區）與土地家屋調查士・建築士確定，本公司（四葉不動產株式會社）不算定個別的面積。本公司所做的，是公所調查與報告書、依面積差異說明價格的根據、以及出售的仲介。與各專家各為獨立的事業體、請分別簽約，本公司不收取介紹費。

「我家前面的道很窄，改建時是不是非退後不可」「退後的部分在賣的時候會怎麼處理」——文京區的住宅區有許多寬度未滿4m的道，這類諮詢並不罕見。本文從條文整理出售有第2項道路退縮（セットバック）的土地時，面積・價格・說明義務的思考方式。與不可重建的差異（臨接的道根本不屬於道路的情形）整理於繼承的不可重建物件的出售，出口的整體樣貌整理於不可重建的土地・房屋的出口諮詢・狹小地・旗竿地的出口諮詢。

第42條第2項道路與退縮（セットバック），是什麼？

建築基準法第42條第1項將道路定為寬度4m以上的各號的道。第2項規定，即使寬度未滿4m，於被指定為都市計畫區域等之際已有建築物並排的道，經特定行政廳指定者視為道路，並將自其中心線起水平距離2m（沿崖地・河川・鐵路用地等時，為自該境界線起4m）的線視為道路的境界線。

用語	意義	依據
第2項道路	寬度未滿4m，但經特定行政廳指定而視為道路的道	建築基準法第42條第2項
視為道路境界線	自道的中心線起2m（沿崖地等時，為自對側的境界線起4m）的線	同項
退縮（セットバック）	改建之際，將基地退後至視為道路境界線	同項的效果
退縮部分的處理	視為道路的部分不得興建建築物・擋土牆	同法第44條第1項

道路的種別（是第1項的各號、第2項，還是根本不是道路），以文京區的道路台帳・指定道路圖確認。這是出售前務必在公所確認的項目。

面積如何處理？

有退縮（セットバック）的土地，面積分為三種。

面積	內容	使用的場面
登記簿的面積（公簿面積）	登記紀錄所記載的地積	買賣契約（公簿買賣時）
實測面積	依土地家屋調查士測量的面積	買賣契約（實測買賣時）、界線確定
建築上的基地面積	自實測面積扣除視為道路境界線的線與道之間的部分後的面積	建蔽率・容積率的計算

建築基準法施行令第2條第1項第1號規定，基地面積為基地的水平投影面積，依第42條第2項等視為道路境界線的線與道之間的部分不予計入。也就是說，即使登記簿的面積相同，退縮部分越大的土地，能蓋的樓地板面積就越小。容積率與土地價格的關係，請參閱容積率與土地價格。

退縮部分的寬度是幾m，由道的中心線的位置決定。中心線的位置，會因對面土地的狀況與過去有無退縮而變，經與特定行政廳（文京區）的協議及測量而確定。本公司不算定個別的面積。

價格該怎麼考量？

宅地建物取引業法第34條之2第2項規定，宅地建物取引業者就買賣的價額陳述意見時，須明示其根據。有退縮（セットバック）的土地，以下列要素作為根據提示。

要素	對價格的影響方式（一般論）
退縮部分的面積	因為是不能興建建物或擋土牆的部分，說明其與可有效使用的面積之差
以退縮後的基地面積計算的建蔽率・容積率	顯示能蓋的建物規模
已退縮，還是未退縮	改建時是否需要退縮
道路中心線的確定狀況	若未確定，確定所需的手續與時間
鄰接地的退縮狀況	預估道的將來寬度的材料

具體的減額比例或金額的目安，因土地而異，本文不寫。本公司將交易案例與公所調查的結果並列，以書面提示根據。估價額與售價的關係整理於估價額與售價的差異。

在重要事項說明中，要告知什麼？

宅地建物取引業法第35條第1項第2號要求，就都市計畫法・建築基準法及其他法令所定的限制中，依契約內容之別由政令所定者的相關事項概要，作為重要事項加以說明。第2項道路與退縮（セットバック），是這「法令所定的限制」的代表性項目。

說明的事項	內容
道路的種別	屬於第42條第2項的道路、指定的有無
視為道路境界線與退縮（セットバック）的寬度	公所的回覆與測量的結果。若未確定，則說明其未確定
退縮部分的處理	不得興建建築物・擋土牆（第44條第1項）、不計入基地面積（施行令第2條第1項第1號）
既有建物的位置	現在的建物是否越過視為道路境界線

就賣方明知而未告知的事實，即使訂有不負擔保責任的特約，也不能免責（民法第572條）。公所的回覆與過去的協議紀錄，原樣轉達給買方。

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出售前要確認的文件，以及負責的人是誰？

確認事項	文件・確認對象	負責的人
道路的種別・寬度・指定的有無	文京區的道路台帳、指定道路圖	本公司（公所調查）
道的中心線・退縮的寬度	與特定行政廳的協議、道路中心線的確認	建築士、土地家屋調查士
界線	界線確定測量	土地家屋調查士。步驟見界線確定測量與出售
退縮部分的分筆	分筆登記	土地家屋調查士
退縮部分的管理・捐贈的制度	確認文京區的制度	本公司（公所調查）、所有人的判斷

一般所知，文京區等各區設有關於退縮部分的整備與捐贈的制度，但制度的內容與適用須在區的窗口確認。本文不判斷制度的適用。

四葉不動產株式會社做些什麼？

四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）以東京都文京區小日向為據點，從事不可重建・狹小地・旗竿地・共有・借地等難以出售的土地的出售仲介與出口的比較。在有退縮（セットバック）的土地，負責下列範圍。

• 公所調查（道路的種別・寬度・指定・用途地域・防火地域）與登記簿・公圖的確認
• 將調查結果做成報告書，並列原樣以仲介出售・以合作的收購業者為買方的仲介・出租持有・賣給鄰地等各出口
• 依面積的差異將價格的根據書面化（同法第34條之2第2項）與重要事項說明（同法第35條）
• 買賣契約・交割的安排。報酬在依同法第46條所定的範圍內

該找誰諮詢？

公所調查、價格根據的說明、重要事項說明、出售的仲介，由四葉不動產株式會社承辦。道路中心線的確定與退縮後能蓋的建物的判斷由建築士與特定行政廳（文京區），測量・分筆由土地家屋調查士，登記由司法書士，讓渡所得的稅務由稅理士，與對面或鄰接地所有人的紛爭由律師負責。這些各自是獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 退縮（セットバック）部分，包含在買賣的面積內嗎？
A. 視契約的訂法而定。公簿買賣以登記簿的面積、實測買賣以測量面積簽約，但無論何者，退縮部分不計入建築上的基地面積、不得興建建築物・擋土牆一事，都會作為重要事項說明。面積的處理在簽約前以書面確認。

Q. 退縮的寬度，是怎麼決定的？
A. 自道的中心線起水平距離2m的線視為道路的境界線（沿崖地・河川等時，為自對側的境界線起4m）。中心線的位置經與特定行政廳（文京區）的協議及測量而確定，本公司不算定個別的寬度或面積。

Q. 已經退縮的土地與尚未退縮的土地，有什麼不同？
A. 若已退縮，改建時原則上不需要新的退縮，可以現狀的基地做計畫。若未退縮，改建時就需要退縮，既有的建物或圍牆若越過退縮線，其處理也成為說明事項。屬於何者，以公所調查與測量確認。

Q. 只要臨接第2項道路，就不是不可重建嗎？
A. 第2項道路視為建築基準法上的道路，故臨接該道路2m以上即滿足臨路義務（第43條第1項）。但道未受第2項道路的指定時，或臨接的長度未滿2m時，就成為另一個問題。道路的種別與臨路的長度在公所確認，建築的可否由建築士・特定行政廳判斷。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第42條第1項＝道路的定義（寬度4m以上），第42條第2項＝將寬度未滿4m的道視為道路，及將自中心線起2m（崖地等為4m）之線視為境界線，第43條第1項＝臨路，第44條第1項＝道路內的建築限制。現行版的施行日 2026年5月27日・依令和8年法律第23號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法施行令」（昭和25年政令第338號。第2條第1項第1號＝基地面積依水平投影面積，視為道路境界線的線與道之間的部分不予計入。現行版的施行日 2025年12月1日・依令和7年政令第377號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第34條之2第2項＝價額根據的明示，第35條第1項第2號＝法令所定限制的說明，第46條＝報酬。現行版的施行日 2026年4月1日・依令和7年法律第68號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第572條＝不負擔保責任之特約的界限。現行版的施行日 2026年6月24日・依令和8年法律第45號修正。2026年9月24日參照）

※道路的種別、中心線的位置、退縮的寬度、建築上的基地面積、價格，會因道的狀況・過去的退縮・與特定行政廳的協議・測量的結果而變。本文未算定個別土地的面積或價格。建築的可否請洽建築士・特定行政廳，測量與分筆請洽土地家屋調查士，登記請洽司法書士，稅務請洽稅理士，紛爭請洽律師。
※本文為一般性資訊提供，並非判斷或保證個別土地・交易的適否或結果。法令上限制的最終確認由特定行政廳・建築士進行。
※土地的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，測量・分筆由土地家屋調查士，登記由司法書士承擔，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式受任。無介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。以公所調查確認道路的種別與面積的差異，把價格的根據與出口並列於同一張桌上說明。詳細經歷請見作者頁面。