把不可重建的房子出租並持續持有時，需要建築確認的工程與不需要的工程，界線在哪裡？

先講結論： 不可重建的房子，也能修繕後一邊出租一邊持續持有。因為接道義務（建築基準法第43條第1項）會成為問題的是「建築」，也就是新建・增建・改建・遷移（同法第2條第13號），修繕或模樣變更（模様替）本身並非建築。不過，就牆・柱・樓地板・梁・屋頂・樓梯這類主要結構部的一種以上進行過半修繕・模樣變更的「大規模修繕」「大規模模樣變更」（同法第2條第14號・第15號），在具有二層以上樓層或總樓地板面積超過200㎡的建築物需要建築確認（同法第6條第1項第2號）。這條「2層樓以上就需要確認」的線，是令和4年法律第69號的修正於2025年4月1日施行後劃出的，修正前木造2層樓住宅的大規模修繕不在確認的對象內。哪些工程屬於大規模修繕・模樣變更由建築士判斷，確認的要否由特定行政廳（文京區）處理。本公司（四葉不動產株式會社）不判斷。本公司做的是出租並持有・以仲介出售・以合作的收購業者為買方的仲介・出售給鄰地的比較，以及出租時的需求資訊提供。與建築士・律師・司法書士・稅理士各以獨立事業體分別簽約，本公司不收取介紹費。

「因為是不能改建的房子，我想只能修好再出租，但可以修到什麼程度」——這是持續持有不可重建房子的人最常問的問題。本文以2025年4月1日施行的修正後建築基準法條文，整理需要建築確認的工程與不需要的工程之間的線，並涵蓋出租的形式與出口的重新檢討。不可重建的基本請見繼承的不可重建物件的出售，43條第2項的認定・許可請見43條第2項第1號認定・第2號許可由誰申請，出口的整體樣貌整理於不可重建的土地・房子的出口諮詢。

即使不可重建，也能修繕後出租嗎？

可以。建築基準法第43條第1項規定「建築物的基地須臨接道路2m以上」，這項規定發生作用的是建築之時。同法第2條第13號將建築定義為「新建、增建、改建或遷移建築物」。修繕與模樣變更不包含在此定義內。

行為	是否屬於建築	在不可重建基地上的處理
新建・改建（重建）・遷移	屬於（第2條第13號）	只要不滿足接道義務就不能做
增建	屬於（同號）	同上。在防火地域・準防火地域外且10㎡以內則不需要確認（第6條第2項），但接道義務的問題另當別論
修繕・模樣變更	不屬於	可以做。但若屬「大規模」，有時需要確認（下一章）
內裝・設備的更新	不屬於	可以做

也就是說，出租並持續持有的路是開著的。問題在於，到什麼程度的工程可以不經確認申請進行，從哪裡開始成為確認的對象。

需要建築確認的工程，從哪裡開始？

建築基準法第6條第1項要求，擬建築下列建築物時，以及擬對第1號・第2號的建築物進行大規模修繕・大規模模樣變更時，須接受確認。

號	建築物	建築	大規模修繕・模樣變更
第1號	供附表第一用途使用的特殊建築物，且該用途的樓地板面積合計超過200㎡者	需要確認	需要確認
第2號	第1號以外，具有二層以上樓層或總樓地板面積超過200㎡的建築物	需要確認	需要確認
第3號	第1號・第2號以外，位於都市計畫區域內等的建築物	需要確認	不需要確認

「大規模修繕」是就建築物主要結構部的一種以上進行的過半修繕（第2條第14號），「大規模模樣變更（模様替）」是同樣過半的模樣變更（第2條第15號）。主要結構部是指牆・柱・樓地板・梁・屋頂・樓梯，結構上不重要的隔間牆與最下層的樓地板等除外（第2條第5號）。

工程的例子	是否可能屬於大規模修繕・模樣變更	在2層樓以上或超過200㎡的住宅的確認
屋頂翻修而更換屋頂的過半	可能屬於	有時需要
更換外牆的過半	可能屬於	有時需要
更換柱・梁的過半	可能屬於	有時需要
內裝的更換、廚房・浴室的更換	通常不屬於	通常不需要
主要結構部的一部分（未達過半）補修	不屬於	不需要

是否屬於「過半」，由建築士以圖面確認工程的範圍後判斷。本公司不判斷。需要確認申請的工程，會審查是否符合建築基準相關規定，包括既有建物的處理在內，向建築士與特定行政廳（文京區）確認。

2025年4月1日的修正，改變了什麼？

令和4年法律第69號（為有助於實現脫碳社會而修正建築物能源消費性能提升相關法律等一部分之法律）於2025年4月1日施行，建築基準法第6條第1項的區分改變了。

項目	修正前	修正後（2025年4月1日〜）
木造2層樓住宅的定位	作為都市計畫區域內的建築物，僅「建築」為確認的對象（所謂的4號建築物）	作為「具有二層以上樓層的建築物」該當於第2號
木造2層樓住宅的大規模修繕・模樣變更	不在確認的對象內	需要確認
審查省略（確認的特例，第6條之4）	4號建築物中由建築士設計者，省略一部分審查	限於第3號的建築物中由建築士設計者（第6條之4第1項第3號）

不可重建的房子多為木造2層樓。修正前可以不經確認進行的屋頂或外牆的大規模修繕，修正後可能成為確認的對象，這就是這次修正在實務上的意義。因修正前後而重新擬定工程計畫的諮詢也在增加。個別工程是否為確認的對象，由建築士以圖面判斷，必要時向特定行政廳（文京區）事前諮詢。

出租的形式，該怎麼選？

項目	選項	負責者
契約的種類	普通租賃契約，或有期間約定且無更新的定期建物租賃（借地借家法第38條第1項。以公證書等書面簽約）	本公司（仲介・契約書面）、法律論點交律師
修繕的範圍	出租前修繕的範圍，與出租後修繕的分擔	所有人、建築士（工程的判斷）、本公司（租賃需求的資訊提供）
對承租人的說明	不可重建一事、建物的狀態、法令上的限制	本公司（宅地建物取引業法第35條的重要事項說明）
收支	修繕費、租金、固定資產稅、管理費	所有人、稅務交稅理士

想針對您的情況進一步諮詢？

歡迎告訴我們您的找房需求或不動產出售計畫。

LINE諮詢聯絡我們

若將來的出售納入視野，以定期建物租賃劃分期間的形式會是選項。哪種契約合適，因所有人的計畫與承租人的需求而變。租賃併用的思考方式另請參閱出售・出租租賃併用住宅。

一邊出租，該如何重新檢討出口？

出口	內容	先確認的事
出租並持續持有	以修繕與租賃取得收益	工程的確認要否（建築士）、收支
出售給鄰地・加購鄰地	與鄰地合併以確保接道	鄰地所有人的意向。詳情見出售給鄰地・加購鄰地
43條第2項的認定・許可	滿足條件即有可能建築	建築士的研判、文京區的窗口
以仲介出售／以合作的收購業者為買方的仲介	維持不可重建的狀態出售	價格的依據、告知事項

本公司將這些並列於報告書，提示出租並持有時的收支材料，以及出售時的價格依據（宅地建物取引業法第34條之2第2項）。

四葉不動產株式會社做些什麼？

四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）以東京都文京區小日向為據點，從事不可重建・共有・借地・狹小地等難以出售的土地・建物的出售仲介，以及包含出租並持有・收購在內的出口比較。將不可重建的房子出租並持續持有時，承擔向公家機關的調查（道路的種別・接道・用途地域・防火地域）、租賃需求的資訊提供、出租時的重要事項說明與契約書面、將來出售的安排。不判斷工程是否為確認的對象。

該找誰諮詢？

出租・出售・持有的比較、租賃的仲介、出售的仲介，由四葉不動產株式會社承辦。哪些工程屬於大規模修繕・模樣變更、確認申請的要否與手續由建築士與特定行政廳（文京區），圍繞租賃契約的法律爭執由律師，登記由司法書士，修繕費與租金的稅務由稅理士負責。這些各自是獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 不可重建的房子，也可以修屋頂或外牆嗎？
A. 修繕與模樣變更不屬於建築（新建・增建・改建・遷移），因此不會成為接道義務的問題。不過，就主要結構部的一種以上進行過半修繕・模樣變更的大規模修繕・模樣變更，在具有二層以上樓層或總樓地板面積超過200㎡的建築物需要建築確認（建築基準法第6條第1項第2號）。是否屬於過半由建築士判斷。

Q. 如果是平房的小房子，就不需要確認嗎？
A. 不具有二層以上樓層、總樓地板面積在200㎡以下、且非特殊建築物的建築物屬於第6條第1項第3號，大規模修繕・模樣變更不需要確認。不過增建屬於建築，即使是防火地域・準防火地域外10㎡以內的增建（第6條第2項），在不可重建的基地上也會另外產生接道義務的問題。個別的判斷請洽建築士。

Q. 2025年4月的修正，該注意什麼？
A. 木造2層樓住宅成為第2號的建築物，大規模修繕・模樣變更變得需要確認。修正前可以不經確認進行的工程，修正後也可能成為確認的對象，因此工程計畫請建築士以圖面確認，必要時向文京區事前諮詢。

Q. 出租期間若有人來談出售，該怎麼辦？
A. 有承租人的狀態下也能出售，但買方的範圍與價格會因契約的種類（普通租賃或定期建物租賃）與剩餘期間而變。本公司在出租前的階段，提供著眼於將來出售的契約形式資訊，在出售的階段以書面提示價格的依據。若發生法律爭執請洽律師。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第2條第5號＝主要結構部、第13號＝建築、第14號＝大規模修繕、第15號＝大規模模樣變更（模様替）。第6條第1項＝需要確認的建築物（第1號・第2號為建築與大規模修繕・模樣變更，第3號僅建築）、第6條第2項＝防火地域・準防火地域外10㎡以內的增建等之除外、第6條之4＝確認的特例、第43條第1項＝接道。依令和4年法律第69號修正・2025年4月1日施行。現行版的施行日 2026年5月27日・依令和8年法律第23號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「借地借家法」（平成3年法律第90號。第38條第1項＝定期建物租賃限於以公證書等書面簽約的情形，得約定無更新。現行版的施行日 2026年5月21日・依令和4年法律第48號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第34條之2第2項＝價額依據的明示、第35條＝重要事項的說明。現行版的施行日 2026年4月1日・依令和7年法律第68號修正。2026年9月24日參照）

※哪些工程屬於大規模修繕・模樣變更、確認申請的要否、既有建物的處理，會因建物的樓層數・總樓地板面積・用途・工程的範圍・基地的狀況而變。本文未就個別工程作判斷。工程與確認申請請洽建築士・特定行政廳、租賃的法律爭執請洽律師、登記請洽司法書士、稅務請洽稅理士。
※本文為一般性資訊提供，並非判斷或保證個別建物・工程・契約的適否或結果。確認申請要否的最終判斷由建築士・特定行政廳進行。
※租賃・出售的仲介及契約書面由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，工程的判斷與確認申請由建築士承擔，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式受任。無介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。在把工程的判斷委由建築士・特定行政廳之後，將出租並持有的情形與出售的情形的出口並列於同一張桌上比較。詳細經歷請見作者頁面。