賣給鄰地・加購鄰地，能成為難以出售土地的出口嗎？由誰去洽詢？

先講結論： 像不可重建・狹小地・旗竿地這樣單獨時買方有限的土地，從隔壁土地的所有人看來，有時會成為「與自己的土地合併即可使用的土地」。賣給鄰地，或加購鄰地的一部分以補足臨路或基地面積，是難以出售的土地共通的有力出口。只是，向鄰地所有人洽詢，是由本公司（四葉不動產株式會社）依仲介契約（宅地建物取引業法第34條之2），明示交易態樣（同法第34條）後進行。與鄰地所有人之間有紛爭性時的交涉委由律師、境界確定的測量與分筆・合筆等表示登記委由土地家屋調查士、所有權移轉登記委由司法書士、讓渡所得的稅務委由稅理士，各以獨立事業體、分別簽約的方式為您說明。本公司不收取介紹費。

「臨路不足2m」「15坪，重建的選項狹窄」「竿的部分太細，車進不去」——這樣的土地，即使推到不動產市場，買方也有限。然而，對隔壁土地的所有人而言，情況不同。因為與自己的土地合併，就會產生庭院或停車場變大、重建時的基地變大、取得臨路的寬度等價值。本文從誰・以什麼立場推進的角色面向，整理賣給鄰地與加購鄰地這兩個出口。難以出售土地出口的整體樣貌整理於難以出售的土地・建物的出口諮詢，不可重建與狹小地的個別論點整理於不可重建的土地・房屋的出口・狹小地・旗竿地的出口。

為何鄰地的所有人，會成為買方・賣方的第一候選？

建築基準法第43條第1項要求建築物的基地與道路相接2m以上。不足此2m的土地、未達都市計畫所定基地面積最低限度（同法第53條之2）的土地、旗竿地竿部分細的土地，單獨時重建的選項會變窄。但與鄰地合併，該難點有時會消失。

單獨時成為難點的情形	與鄰地合併後發生的事
與道路相接的寬度未滿2m（第43條第1項）	有時可加購鄰地的一部分以確保寬度
基地面積未達最低限度（第53條之2）	若鄰地所有人加購，鄰地側的基地會變大
竿部分細、車進不去的旗竿地	有時可與鄰地合併整理形狀
面寬狹窄，可建築的建物寬度有限	對鄰地所有人而言成為庭院・停車場・增建用地

也就是說，在市場賣給第三人時的價值，與對鄰地所有人而言的價值並不相同。正因有這個差距，鄰地才成為第一候選。只是，加購鄰地未必就一定能夠重建。臨路的寬度、基地面積、東京都建築安全條例的路地狀基地規定、防火地域的指定等，能否建築的確認由建築士與特定行政廳（文京區）進行，本公司不判斷可否。

賣給鄰地的情形，與加購鄰地的情形，流程有何不同？

場面	目的	先確認的事項	相關的有資格者
賣給鄰地（全部）	讓有難點的土地，由看出其價值的對象接手	鄰地所有人的意向、境界的確定、價格的根據	本公司（仲介）、土地家屋調查士（境界・測量）、司法書士（移轉登記）
賣給鄰地（一部分）	只將竿部分或多餘的部分交給鄰地	分筆的可否、剩餘土地的形狀與臨路	本公司、土地家屋調查士（分筆）、司法書士
加購鄰地	補足臨路的寬度或基地面積，使自己的土地能夠使用	所需的寬度・面積、鄰地抵押權的有無、合筆的可否	本公司、建築士・特定行政廳（能否建築）、土地家屋調查士、司法書士

加購時容易忽略的，是設定於鄰地的抵押權。將鄰地的一部分分筆後購買時，若該部分仍留有金融機構的抵押權，則須金融機構的同意（擔保的一部分解除）。此外，將買到的土地與自己的土地合併為一筆的合筆登記，依不動產登記法第41條，在相互不相連的土地、地目或地番區域不同的土地、所有權登記名義人或持分不同的土地、有無所有權登記不同的土地、有擔保權等登記的土地等情形，不被允許。即使不合筆，能否在建築上作為同一基地處理，是與登記的筆不同的問題，向建築士・特定行政廳確認。

向鄰地所有人洽詢，由誰・以什麼立場進行？

所有人本人可以直接與鄰地所有人談。只是，在提示價格或條件的根據、將合意作成書面、防止日後的紛爭等方面，由宅地建物取引業者作為仲介介入的形式較為常見。本公司參與時的立場如下。

項目	內容
交易態樣	本公司為仲介。依宅地建物取引業法第34條，於廣告或接受委託時明示交易態樣
契約的形式	以書面締結仲介契約（同法第34條之2），載明業務的內容與報酬
希望收購時	作為鄰地不接手時的另一個出口，為您說明以合作的收購業者為買方的仲介
報酬	為依同法第46條、國土交通大臣所定範圍內的仲介報酬。不收取介紹費
有紛爭性時	境界的爭執、越界物、過去的經緯等有紛爭性時的交涉，為您說明直接委託律師的方式

此外，民法第209條的鄰地使用權（依令和3年法律第24號修正後的規定・2023年4月1日施行），是為境界附近工作物的建造或修繕、境界的測量等，得在必要範圍內使用鄰地的規定，並非請求買賣鄰地的權利。洽詢終究交由對方的任意判斷。被拒絕時不會強行逼迫。

境界・測量・分筆・合筆，如何進行？

與鄰地的交易，須雙方都認同境界在哪裡。境界確定測量由土地家屋調查士進行，經鄰接地所有人會同後確認境界。步驟的詳細請見境界確定測量與出售。

手續	承擔者	備註
境界確定測量・境界標的設置	土地家屋調查士	鄰接地所有人會同。民法第209條第1項第2號允許為境界測量而使用鄰地
分筆・合筆・地目變更（表示相關的登記）	土地家屋調查士	合筆須注意不動產登記法第41條的限制
所有權移轉登記	司法書士	留有抵押權的土地，先取得金融機構的同意
買賣契約・交割的安排	本公司（仲介）	調整分筆完成的時期與交割的順序

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價格的根據，如何提示？

宅地建物取引業法第34條之2第2項規定，宅地建物取引業者就價額陳述意見時，須明示其根據。與鄰地的交易，價格的想法有時與在一般市場賣給第三人的情形不同，故更須以書面提示根據。本公司並列交易案例與土地的形狀・臨路・法規限制的調查結果，說明哪些要素對價格發生作用。具體金額或比例的目安因案件而異，本文不寫。估價額與實際售價的關係整理於估價額與售價的差異。讓渡所得等稅務的判斷請洽稅理士，本公司不參與。

四葉不動產株式會社做什麼？

四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）以東京都文京區小日向為據點，從事不可重建・共有・借地・狹小地等難以出售土地的出售仲介，以及包含賣給鄰地・加購・收購在內的出口比較。在與鄰地的交易中，本公司所做的是下列範圍。

順序	本公司所做的事
1	公所調查（道路種別・臨路・用途地域・最低基地面積・防火地域等）與登記簿・公圖的確認
2	將調查結果做成報告書，並列賣給鄰地・加購・對第三人的仲介・以合作的收購業者為買方的仲介・出租持有等各個出口
3	締結仲介契約後，明示交易態樣，向鄰地所有人探詢
4	以書面提示價格的根據，進行買賣契約書的製作與交割的安排
5	境界・分筆委由土地家屋調查士、登記委由司法書士、稅務委由稅理士、紛爭委由律師，為您說明各自直接委託的方式

狹小地的具體出口請見15坪前後的狹小地要賣還是活用，仲介報酬的想法請見收費。

該找誰諮詢？

賣給鄰地・加購鄰地的仲介、公所調查、出口的比較、價格根據的說明，由四葉不動產株式會社承辦。能否建築的判斷由建築士與特定行政廳（文京區）、境界確定測量與分筆・合筆的登記由土地家屋調查士、所有權移轉登記由司法書士、讓渡所得等稅務由稅理士、與鄰地所有人有紛爭性的交涉由律師負責。這些各自是獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司不收取亦不支付介紹費、送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 可以自己直接跟隔壁的人談嗎？
A. 可以。只是，考量到提示價格或條件的根據、將合意作成書面、避免日後就境界或交屋條件發生爭執，由宅地建物取引業者作為仲介介入的形式較為常見。本公司介入時明示交易態樣，以書面締結仲介契約。若與鄰地之間已有紛爭性，則為您說明直接委託律師的方式。

Q. 加購鄰地，就能重建了嗎？
A. 無法一概而論。臨路的寬度是否達2m以上（建築基準法第43條第1項）、是否符合基地面積的最低限度（同法第53條之2）、是否該當東京都建築安全條例的路地狀基地規定、防火地域的指定如何等，有多項條件。能否建築的判斷由建築士與特定行政廳（文京區）進行，本公司不判斷可否。建議在加購前，向建築士確認所需的寬度或面積。

Q. 只買鄰地的一部分時，登記會如何？
A. 將鄰地分筆後，就分筆後的土地辦理所有權移轉登記。分筆由土地家屋調查士、所有權移轉登記由司法書士負責。將買到的土地與自己的土地合併為一筆的合筆，依不動產登記法第41條，在所有人或地目不同的土地、有擔保權登記的土地等情形無法辦理。即使不合筆，能否在建築上作為同一基地處理，向建築士・特定行政廳確認。

Q. 洽詢後被拒絕，該怎麼辦？
A. 不會強行逼迫。作為鄰地以外的出口，將對第三人的仲介、以合作的收購業者為買方的仲介、作為停車場等出租持有等選項並列比較。鄰地所有人的情況也可能隨時間改變，故有時會改期再次探詢。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第43條第1項＝基地須與道路相接2m以上。第53條之2＝基地面積的最低限度。現行版的施行日 2026年5月27日・依令和8年法律第23號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第209條＝鄰地的使用（為境界附近工作物的建造・修繕、境界的測量等所需的範圍）。依令和3年法律第24號修正・2023年4月1日施行。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「不動產登記法」（平成16年法律第123號。第41條＝合筆登記的限制。現行版的施行日 2026年6月24日・依令和8年法律第46號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第34條＝交易態樣的明示、第34條之2＝仲介契約的書面與價額根據的明示、第46條＝報酬。現行版的施行日 2026年4月1日・依令和7年法律第68號修正。2026年9月24日參照）

※加購鄰地後能否建築、能否分筆・合筆、價格會是多少，會因土地的形狀・臨路・法規限制・登記的狀況・鄰地所有人的意向而變。本文未就個別土地作判斷。能否建築請洽建築士・特定行政廳、境界與表示登記請洽土地家屋調查士、權利登記請洽司法書士、稅務請洽稅理士、紛爭請洽律師。
※本文為一般性資訊提供，並非判斷或保證個別土地・交易的適否或結果。建築可否與登記可否的最終判斷，由有資格者進行。
※土地的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，測量・分筆由土地家屋調查士、登記由司法書士、稅務由稅理士、紛爭由律師承擔，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式受任。無介紹費、送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。將公所調查的結果做成報告書，把包含賣給鄰地・加購在內的出口並列於同一張桌上比較。詳細經歷請見作者頁面。