不可重建的第43條第2項第1號認定・第2號許可，由誰、向何處申請？文京區的窗口與流程

先講結論： 建築基準法第43條第2項為未臨接道路2m以上的基地，設有兩條仍可認可建築的路。一是第1號的「認定」（臨接寬度4m以上的農道等2m以上、總樓地板面積500㎡以內等，符合基準的建築物），二是第2號的「許可」（符合周圍有寬廣空地等基準，由特定行政廳經建築審查會同意而許可者）。提出申請的是建築主（土地所有人或買方），實務上由承擔設計的建築士推進手續，申請對象是身為特定行政廳的文京區（區長）。第2號的許可須經文京區建築審查會同意。認定・許可的可能性由建築士與特定行政廳判斷，本公司（四葉不動產株式會社）不判斷可否。本公司所做的，是以公所調查確認道路的種別與臨路的狀況，並依研判並列出口（仲介・以合作的收購業者為買方的仲介・出租持有・加購鄰地）。與建築士・律師・司法書士・稅理士各為獨立的事業體、請分別簽約，本公司不收取介紹費。

「被說是不可重建，但聽說可以用第43條的但書來蓋」——這類諮詢中最先該整理的，是由誰、向何處、申請什麼，也就是手續的主體。本文從條文與省令的基準、文京區的窗口、與出售安排的關係，整理第43條第2項第1號的認定與第2號的許可。不可重建的基本（第42條的道路與第43條的臨路）整理於繼承的不可重建物件的出售，出口的整體樣貌整理於不可重建的土地・房屋的出口諮詢。

第43條第2項的第1號認定與第2號許可，有什麼不同？

建築基準法第43條第1項規定，建築物的基地須臨接道路2m以上。第2項作為其例外，設有下列兩者。

區分	條文	內容	建築審查會的同意
第1號 認定	第43條第2項第1號	基地臨接寬度4m以上的道（不含屬於道路者，且符合避難・通行安全上所必要的國土交通省令基準者）2m以上的建築物之中，作為使用者為少數者而符合用途・規模的省令基準，並經特定行政廳認為在交通上・安全上・防火上・衛生上無妨礙者	不需要
第2號 許可	第43條第2項第2號	基地周圍有寬廣空地的建築物及其他符合國土交通省令基準的建築物，經特定行政廳認為在交通上・安全上・防火上・衛生上無妨礙而許可者	需要（由特定行政廳取得建築審查會的同意）

省令的基準在建築基準法施行規則第10條之3。第1號的「道」，是農道及其他類似的供公共使用的道，或符合建築基準法施行令第144條之4第1項各號基準的道（第1項）。第1號建築物的用途・規模，是用途須與道的區分相應，且總樓地板面積（同一基地內有兩棟以上建築物時為合計）在500㎡以內（第3項）。第2號的基準，是下列任一者：基地周圍有公園・綠地・廣場等寬廣空地；臨接寬度4m以上的農道等供公共使用的道2m以上；或有效臨接具備足以達成避難・通行安全等目的的寬度且通往道路的通路（第4項）。

屬於何者、乃至是否屬於其中之一，取決於各基地的道的狀況・周圍的空地・建物的用途規模。本文不就個別基地判斷認定・許可的可能性。

提出申請的是誰，申請對象是何處？

角色	誰	內容
申請人	建築主（土地所有人，或預定興建的買方）	提出認定申請書・許可申請書的名義人
手續的實務	建築士（設計者）	備齊圖面・基地的狀況・通路的寬度等資料，從事前諮詢推進到申請，是通例
申請對象	特定行政廳＝文京區（區長）	由文京區的建築指導窗口受理。文京區公開了「許可申請書」「認定申請書」的樣式
同意	文京區建築審查會	第2號的許可所需。委員5名，原則上每月第4個星期三召開
判斷	特定行政廳	判斷在交通上・安全上・防火上・衛生上是否無妨礙

身為不動產公司的本公司，既不當申請人也不當代理人。本公司所做的，是進行作為申請前提的公所調查（道路的種別、寬度、通路的狀況、周圍的空地），備齊向建築士諮詢的材料。由賣的一方申請，還是由買的一方申請，關係到下一章的安排。

在文京區，要向何處、依什麼順序諮詢？

文京區是特定行政廳，依文京區建築審查會條例設有建築審查會。建築審查會負責對特定行政廳（區長）的許可給予同意、審查請求的裁決、以及有關建築基準法施行的重要事項的調查審議。

順序	要做的事	負責的人
1	在公所確認道路的種別與寬度、臨路的長度（道路台帳・指定道路圖）	本公司（公所調查）、建築士
2	從通路的寬度・周圍的空地・建物的用途規模，研判可能屬於第1號・第2號的哪一種	建築士
3	在文京區的建築指導窗口事前諮詢	建築士（與建築主同行）
4	認定申請或許可申請。第2號須經建築審查會的同意	建築主・建築士
5	認定・許可之後提出建築確認申請	建築主・建築士

事前諮詢時也可能被研判為「困難」。即使如此，仍留有出租持有、加購部分鄰地以確保2m、以仲介出售、以合作的收購業者為買方的仲介等出口。加購鄰地寫在賣給鄰地・加購鄰地，出租持有時工程的界線寫在持續出租持有不可重建物件時的工程界線。

與出售的安排，有什麼關係？

場面	安排的思考方式
賣之前先取得研判	賣方向建築士諮詢，取得認定・許可可能性的研判後再掛牌。買方較容易判斷
由買方申請	有時會在買賣契約中訂定無法取得認定・許可時的處理（解除條件等）。契約條款須個別檢討
取得認定・許可後再賣	手續耗時，但可作為能蓋的土地掛牌。只是認定・許可與建築計畫相連結，買方的計畫若改變，有時須重新取得

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賣方應避免斷定「可依第43條第2項興建」來賣。宅地建物取引業者也受禁止提供使人誤解為確實會產生利益的斷定性判斷（宅地建物取引業法第47條之2第1項）與禁止誇大廣告（同法第32條）的約束，本公司把「研判」與「決定」分開說明。此外，就賣方明知而未告知的事實，即使訂有不負擔保責任的特約，也不能免責（民法第572條）。道路的狀況與過去公所的回覆，原樣轉達給買方。牽涉私道持分或位置指定道路時，另請參閱私道持分・位置指定道路與出售。

四葉不動產株式會社做些什麼？

四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）以東京都文京區小日向為據點，從事不可重建・共有・借地・狹小地等難以出售的土地・建物的出售仲介與出口的比較。在涉及第43條第2項的土地，負責下列範圍。

• 公所調查（道路的種別・寬度・臨路的長度・通路的狀況・周圍的空地・用途地域・防火地域）與登記簿・公圖的確認
• 將調查結果做成報告書，並列以認定・許可為目標的路，以及出租持有・加購鄰地・仲介・以合作的收購業者為買方的仲介等各出口
• 整理向建築士諮詢的材料（本公司不判斷認定・許可的可否）
• 在仲介契約（同法第34條之2）之下，以書面提示價格的根據，進行買賣契約與交割的安排

該找誰諮詢？

公所調查與出口的比較、出售的仲介，由四葉不動產株式會社承辦。認定・許可的研判與申請的實務由建築士，認定・許可的判斷由特定行政廳（文京區）與建築審查會，界線的確定與分筆由土地家屋調查士，登記由司法書士，讓渡所得的稅務由稅理士，與鄰地或私道所有人的紛爭由律師負責。這些各自是獨立的事業體，請分別直接簽約。 本公司不收取亦不支付介紹費・送客手續費。諮詢免費。

常見問題

Q. 第43條第2項的認定或許可，不動產公司會幫忙取得嗎？
A. 不會。申請人是建築主，手續的實務由建築士負責。本公司以公所調查確認道路的種別與通路的狀況，備齊向建築士諮詢的材料，但不判斷認定・許可的可否，也不代理申請。

Q. 一旦取得許可，那塊土地就會一直是能蓋的土地嗎？
A. 無法一概而論。第2號的許可，是特定行政廳就個別的建築計畫認為在交通上・安全上・防火上・衛生上無妨礙而作出的。買方的建築計畫若改變，有時須重新辦理手續。建議在買賣之前，向建築士與文京區的窗口確認。

Q. 文京區的建築審查會，什麼時候召開？
A. 依文京區的公告，建築審查會為委員5名，原則上每月第4個星期三召開。第2號的許可須經建築審查會同意，故申請的時程由建築士依召開日排定。最新的召開預定請至文京區的官方網站確認。

Q. 被說認定・許可很困難。就賣不掉了嗎？
A. 並非賣不掉。仍有以不可重建的狀態透過仲介出售、以合作的收購業者為買方的仲介、持續出租持有、加購部分鄰地以確保臨路等出口。本公司依公所調查的結果，將這些並列比較。

本文出處（第一手資訊）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第43條第1項＝基地須臨接道路2m以上。第43條第2項第1號＝認定，第2號＝許可（建築審查會的同意）。現行版的施行日 2026年5月27日・依令和8年法律第23號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法施行規則」（昭和25年建設省令第40號。第10條之3＝基地與道路關係之特例的基準（第1項＝第1號的道的基準，第3項＝第1號建築物的用途・規模的基準（總樓地板面積500㎡以內），第4項＝第2號的基準）。現行版的施行日 2026年4月1日・依令和7年國土交通省令第80號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第32條＝誇大廣告等的禁止，第34條之2＝仲介契約，第47條之2第1項＝斷定性判斷提供的禁止。現行版的施行日 2026年4月1日・依令和7年法律第68號修正。2026年9月24日參照）
• e-Gov法令檢索「民法」（明治29年法律第89號。第572條＝不負擔保責任之特約的界限。現行版的施行日 2026年6月24日・依令和8年法律第45號修正。2026年9月24日參照）
• 文京區「建築審查會」（委員5名・原則上每月第4個星期三召開。對特定行政廳的許可的同意等。2026年9月24日參照）
• 文京區「建築確認申請・許可・認定相關（文件等）」（許可申請書・認定申請書的樣式。2026年9月24日參照）

※是否屬於認定・許可、可能性、必要的資料、期間，會因基地的道的狀況・周圍的空地・建物的用途規模・特定行政廳的判斷而變。本文未就個別基地判斷認定・許可的可否。建築的可否請洽建築士・特定行政廳，界線與分筆請洽土地家屋調查士，登記請洽司法書士，稅務請洽稅理士，紛爭請洽律師。
※本文為一般性資訊提供，並非判斷或保證個別土地・建築計畫的適否或結果。建築可否的最終判斷由建築士・特定行政廳進行。
※土地的估價・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承辦，認定・許可的申請實務由建築士承擔，各以獨立事業體、分別直接簽約的方式受任。無介紹費・送客手續費的往來。

本文作者

浦松 丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。將建築的可否交給建築士・特定行政廳，把公所調查的結果與出口的比較並列於同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。