繼承到「不可再建築」的物件，賣之前要先確認什麼

結論（先說重點）：繼承到的「不可再建築」物件，先確認臨路。建築基準法第43條第1項要求建物基地臨接「道路」2公尺以上。這裡的道路是第42條所定者（寬度4公尺以上等）；臨接寬度未滿4公尺的「認定道路」（2項道路）的基地，必須從中心線退縮2公尺（退縮）。即使臨路不足，也有退縮、買進鄰地、第43條第2項的認定或許可等方法，賣之前依此順序確認。

繼承了父母的老家或空屋，卻被告知「不可再建築」——不能改建的土地並非賣不掉，但定價與賣法與一般土地不同。本文寫給繼承到不符合臨路義務的老家、空屋的人：由哪個條文決定「不可再建築」、能否解除、賣不掉時能做什麼。可否的最終確認在特定行政廳窗口。

「不可再建築」由哪個條文決定？

「不可再建築」不是法律用語。其實質是，因基地不符合建築基準法的臨路義務，一旦拆除既有建物，新建物就無法取得建築確認的狀態。

建築基準法（昭和25年法律第201號）第43條第1項規定：「建築物之基地，應臨接道路（除下列者外……）2公尺以上。」（排除的是僅供汽車通行的道路，以及地區計畫區域內的一定道路。）

問題在於「道路」的意思。這不是日常語的「馬路」。同法第42條第1項將其定義為寬度4公尺以上（特定行政廳指定的區域為6公尺以上），且屬於下列之一者。

號	內容（摘要）
第1號	道路法上的道路（國道、都道府縣道、市町村道等）
第2號	都市計畫法、土地區劃整理法等的道路
第3號	都市計畫區域指定時已存在的道
第4號	特定行政廳指定為2年內執行事業的道路
第5號	私人築造並取得特定行政廳位置指定的道（位置指定道路）

第42條第2項進一步規定，都市計畫區域指定時等已有建物並排、寬度未滿4公尺的道，經特定行政廳指定者「視為道路」（2項道路・認定道路）。此時從其中心線水平距離2公尺之線視為道路境界線，改建時基地須退縮至該線（退縮）。

也就是說，「不可再建築」的真相多半是下列之一：基地臨接的道並非建築基準法上的道路／臨路長度未滿2公尺／旗竿地只有細窄的通路。 屬於哪一種，決定下一步。

有辦法讓臨路達到2公尺嗎？

有。但每一種都「視土地情況而定」。賣之前，依下列順序處理。

方法	有效的場合	主要確認單位
退縮	臨接2項道路（寬度未滿4公尺的認定道路）	特定行政廳
買進・交換鄰地	臨路未滿2公尺／通路細窄	鄰地所有人・宅地建物取引業者
新設位置指定道路	能築造私道的較大土地	特定行政廳（第42條第1項第5號）
第43條第2項的認定・許可	上述都不能用，但周圍有空地等	特定行政廳（見下章）

臨接2項道路時，改建幾乎必然伴隨退縮。退縮部分不計入基地面積，也不計入建蔽率、容積率的計算，所以能蓋的建物會變小。容積率與基地如何牽動定價，整理在〈日本的土地價格為何會因「容積率」而改變〉。

在臨路不足的旗竿地，可買進一小條鄰地以達到2公尺，或與鄰地交換土地以整形。其前提是境界的確定。在自己土地到哪裡都不明確時，買進的面積與臨路的長度都無法確定。境界的測量・確定，是土地家屋調查士的領域。

43條但書（第2項）的認定・許可由誰判斷？

當退縮與買地都不能用時，最後的路是建築基準法第43條第2項。這裡分為「認定」與「許可」兩種，判斷的主體與手續不同。

第2項第1號（認定）：基地臨接寬度4公尺以上的道（除建築基準法上道路外）2公尺以上，該建物使用者少，且就用途及規模符合國土交通省令所定基準，特定行政廳認定於交通上、安全上、防火上及衛生上無妨礙者。不需要建築審查會的同意。

第2項第2號（許可）：基地周圍有寬廣空地，或其他符合國土交通省令所定同等以上基準的建物，特定行政廳認為無妨礙、取得建築審查會同意後許可者。這比認定更重的手續。

	第1號（認定）	第2號（許可）
臨接對象	寬度4公尺以上的「道」（非道路）	周圍寬廣空地等
建築審查會的同意	不需要	需要
性質	符合基準即認定	個別審查的許可
判斷主體	特定行政廳	特定行政廳（取得審查會同意）

要注意，認定與許可都是對「該土地、該計畫」而發。 不是「這塊地用43條2項可以過」的一般保證，而是連要蓋的建物用途、規模都納入判斷。許多特定行政廳公布了包括同意基準，但能否適用須在事前諮詢確認。建築基準法上的可否最終由特定行政廳判斷，不是本公司（不動產公司）。

賣不掉時，活用與價格怎麼想？

不可再建築不是「賣不掉」，而是「買家與用途有限」。價格與賣家這樣想。

首先，鄰地所有人是最有力的買家。加到鄰地上，能增加對方基地的臨路、面積與容積，並可能解除不可再建築。賣給對其價值最高的人，是賣得最高的路徑。

其次是不伴隨改建的活用：既有建物改裝後出租，或拆除後改為停車場、資材置場、貨櫃店鋪等不需要建築確認的用途。但拆除後建物消失，基地的住宅用地特例可能脫落而稅額上升。放置空屋會發生什麼、賣或留的判斷寫在〈繼承到的老家，賣還是留〉，登記義務化如何改變賣的順序寫在〈繼承時，登記義務化改變了什麼〉。

至於價格，不可再建築物件在市場上的減價很大，連相續稅評價也由財產評價基本通達20-3訂有「無道路地」的評價方法（假設一條符合臨路義務的通路，扣除其費用等）。但相續稅評價額與實際賣得的金額是兩回事。取得費・讓渡所得稅的計算請找稅理士，繼承人之間賣或留談不攏時的交涉・調停請找律師，各自直接委託。本公司處理的是物件的評價、賣出的仲介、活用的設計。

從繼承到賣出的順序？

順序	要確認・處理的事	擔當者
1	臨路狀況（道路種別・臨路長度・寬度）	宅地建物取引業者・特定行政廳
2	相續登記（將所有權名義移轉給繼承人）	司法書士
3	境界的確定（若考慮買地・分筆）	土地家屋調查士
4	退縮・買鄰地・第43條第2項的可能性	特定行政廳・宅地建物取引業者
5	決定賣／租／活用的方針與價格	宅地建物取引業者
6	讓渡所得稅・取得費的估算、繼承人的合意	稅理士・（紛爭時）律師

相續登記自2024年4月1日起義務化（詳見〈繼承時，登記義務化改變了什麼〉）。名義還在被繼承人時，賣出的契約與所有權移轉登記都做不了。相續不動產整體的進行方式整理在相續・空屋的諮詢。

該找誰諮詢？

物件的臨路調查、評價、賣出的仲介、活用的設計，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。建築基準法上可否的最終判斷在特定行政廳；第43條第2項認定・許可的申請由建築士（設計者）處理。

登記請找司法書士、境界確定請找土地家屋調查士、讓渡所得稅・取得費請找稅理士、繼承人間的紛爭請找律師，各自直接委託。 這些是各自獨立的事業體，與本公司分別簽約。本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。諮詢免費。

常見問題

Q. 「不可再建築」還賣得掉嗎？
A. 賣得掉。但因不能改建，買家與用途有限，價格會減價。主要選項是賣給鄰地所有人、改裝後出租、拆除後改為停車場等。若能以退縮或第43條第2項的認定・許可解除臨路問題，賣法會改變。請先確認臨路狀況。

Q. 臨接寬度未滿4公尺的道，能改建嗎？
A. 若該道被指定為建築基準法第42條第2項的認定道路（2項道路），可能以從道路中心線退縮2公尺為條件改建。退縮部分不計入基地面積與建蔽率、容積率的計算。指定的有無與退縮距離請向特定行政廳確認。

Q. 第43條第2項的認定與許可有什麼不同？
A. 第1號的認定，適用於臨接寬度4公尺以上的道2公尺以上、使用者少等符合基準的情形，不需要建築審查會的同意。第2號的許可，適用於周圍有寬廣空地等情形，特定行政廳取得審查會同意後個別許可。兩者都是對土地與建築計畫而發，可否由特定行政廳判斷。

Q. 繼承到的空屋，可以不登記就賣嗎？
A. 不行。要在賣買契約後把所有權移轉給買方，其前提是先辦好從被繼承人到繼承人的相續登記。相續登記自2024年4月1日起義務化，無正當理由未於期限內申請可能被處以過料。相續登記的申請請直接委託司法書士。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第42條第1項＝道路的定義（寬度4公尺以上・第1〜5號）、同條第2項＝認定道路（2項道路）與退縮、第43條第1項＝臨路義務（臨接道路2公尺以上）、同條第2項第1號＝認定、同項第2號＝取得建築審查會同意的許可。現行條文為令和8年法律第23號修正・2026年5月27日施行。2026年8月24日參照）
• 國土交通省「基地與道路的規制（第43條）」各特定行政廳的運用（第43條第2項第1號認定・第2號許可的包括同意基準等由各特定行政廳公布。2026年8月24日參照）
• 國稅廳「財產評價基本通達」（20-3＝無道路地的評價。假設符合臨路義務的通路，扣除其開設費用相當額等而評價。2026年8月24日參照）
• 法務省「不動產登記法」的相續登記申請義務化（繼承取得所有權者，自知悉取得之日起3年內有申請登記的義務。2024年4月1日施行。2026年8月24日參照）

※臨路狀況、道路種別、退縮的要否、第43條第2項認定・許可的可否，會因土地與建築計畫而異。本文並未就個別物件作出判斷。建築基準法上可否的最終確認請至特定行政廳窗口。 無道路地・不可再建築的評價，相續稅評價額與市場賣出價格並不一致；稅額・取得費・讓渡所得稅的計算為稅理士的所管。

本文為一般性的資訊提供，並非對個別物件的可否或賣出價格作出判斷或保證。調查・評價・仲介由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接。登記為司法書士、境界確定為土地家屋調查士、稅務為稅理士、紛爭為律師，均為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與手續（行政・繼承）的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。