在日本出租或尋找小規模保育的物件，用途地域與面積要確認什麼

結論（先說重點）：小規模保育的物件不會卡在用途地域。保育所（保育設施）即使在限制最嚴格的第一種低層住居專用地域也能興建（建築基準法別表第二(い)項第六號）。真正卡住的是四件事：每位兒童的樓地板面積（未滿2歲每人3.3㎡以上，滿2歲以上每人1.98㎡以上）、需不需要用途變更的確認申請、消防設備，以及當保育室放在2樓以上時的避難規定。這四件事，在簽訂租賃契約之前都能確認。

「剩下就只差選物件了」——這樣開始找，卻在看屋階段停住。長照事業所與診所會發生的來回折返，在保育同樣會發生。本文寫給準備在東京開設小規模保育事業（利用定員6至19人）的事業者，以及介紹、出租這些物件的房東與仲介。事業本身能否獲得認可由市町村判斷；最終確認在市町村、特定行政廳與管轄消防署。

小規模保育的物件在用途地域能興建嗎？

用途地域很少是障礙。

建築基準法（昭和25年法律第201號）在別表第二逐一列出各用途地域可興建的建築物。「保育所」即使在限制最嚴格的第一種低層住居專用地域也能興建（別表第二(い)項第六號「老人之家、保育所、福祉之家及其他類似者」）。既然在此地域可興建，在其他住居系地域與商業、工業系地域也都能興建。原則上，不會以用途地域為由拒絕保育所。

不過，這只是「建築基準法上的用途限制」。要實際經營小規模保育，另外還需要兒童福祉法上的認可。小規模保育事業是兒童福祉法（昭和22年法律第164號）第6條之3第10項所定「地域型保育事業」之一，利用定員6至19人，原則上以未滿3歲的兒童為對象。開設者若非國家、都道府縣或市町村，依同法第34條之15第2項須取得市町村長的認可。

議題	由什麼決定	確認單位
建物能否在該地域興建	建築基準法別表第二	特定行政廳
事業能否獲得認可	兒童福祉法・市町村條例	市町村（保育主管課）

用途地域與容積率如何牽動土地價格，整理在〈日本的土地價格為何會因「容積率」而改變〉。用途地域的最終確認請至特定行政廳窗口。

居室的面積與採光要到什麼程度？

這裡才是選物件的實質分界。定員會被面積卡住。

小規模保育事業（A型・B型）的設備，由家庭的保育事業等的設備及營運相關基準（平成26年厚生勞動省令第61號）第28條規定，並由各市町村以條例（同法第34條之16）具體化。

區分	必要的室・設備	每位兒童的面積
未滿2歲	乳兒室或匍匐室、烹調設備、廁所	乳兒室或匍匐室 3.3㎡以上
滿2歲以上	保育室或遊戲室、室外遊戲場、烹調設備、廁所	保育室或遊戲室 1.98㎡以上／室外遊戲場 3.3㎡以上

要注意，這與認可保育所的面積算法不同。認可保育所（兒童福祉設施的設備及營運相關基準，昭和23年厚生省令第63號第32條）將乳兒室（每人1.65㎡）與匍匐室（每人3.3㎡）分開。小規模保育把兩者合併為「乳兒室或匍匐室」，未滿2歲一律每人3.3㎡以上。用認可保育所基準算出的定員，與用小規模保育基準算出的定員並不一致。

採光也是居室的要件。建築基準法施行令（昭和25年政令第338號）第19條第3項要求保育所保育室的採光有效面積須達樓地板面積的5分之1以上（設置照明設備等一定措施時可能放寬）。在窗戶小的租賃單位，這一點會壓住定員。所以看屋時要問的不是「夠不夠大」，而是「以這個樓地板面積與這些窗戶，目標定員裝得下嗎」。請先向市町村保育主管課確認條例上的面積算定方法。

建物的用途變更確認申請什麼時候需要？

這裡保育所與診所正好相反。

無病床的診所不屬於建築基準法別表第一(い)欄的特殊建築物，原則上不需要用途變更確認申請。保育所不同。 施行令第115條之3第1號將「兒童福祉設施等（含幼保連攜型認定兒童園）」指定為與別表第一(い)欄(二)項（病院、有病床診療所、集合住宅等）類似的用途。保育所屬於兒童福祉設施。

因此，依第87條第1項與第6條第1項第1號，變更為保育所且該用途部分樓地板面積合計超過200㎡時，需要確認申請；在200㎡以下則原則上不需要。

	變更為無病床診所	變更為保育所
別表第一(い)欄之特殊建築物	不屬於	屬於（經施行令第115條之3）
用途變更確認申請（第87條第1項）	原則不需要	該用途部分超過200㎡則需要

即使不需要確認申請，也不代表不必遵守建築基準法。第87條第2項準用第48條等規定；採光（第19條）、避難、內裝限制等實體規定，不論是否需要確認申請，都會依變更後的用途適用。「不需要確認申請」不等於「工程內容沒有人看」。 確認申請的圖書製作，是建築士（設計者）的業務。

消防設備的追加成本會出在哪裡？

保育所在消防法施行令（昭和36年政令第37號）別表第一屬於**(6)項ハ**。由於使用者是需要避難支援的嬰幼兒，消防設備的判斷會較嚴謹。

設備	保育所（(6)項ハ）的大致想法	依據
滅火器	總樓地板面積150㎡以上需要	消防法施行令第10條
自動火災報知設備	原則總樓地板面積300㎡以上需要，但會因設施實態而變	第21條
撒水設備	對自力避難困難者入所的設施（(6)項ロ）較嚴，一般規模的保育所常不在對象內	第12條

這裡有兩個陷阱。 其一，承租大樓其中一個單位時，判斷的單位可能是整棟建築物而非該單位。其二，以嬰幼兒為主要使用者的設施，可能因午睡與避難支援的實態，不必等到面積門檻就需要自動火災報知設備。「小所以免除」不一定成立。

需要的設備大樓是否已具備、是否需要追加工程、費用由誰負擔——這些要在簽約前先向管轄消防署事前諮詢。 相似的例子寫在〈可以經營民泊的物件條件〉。另外，保育室放在2樓以上時，家庭的保育事業等基準第28條會加上耐火構造、專用避難樓梯與經路等平屋所沒有的要求；為了便宜而選2樓以上，可能反而更貴。

簽約前的確認順序？

順序	要確認的事	確認單位
1	用途地域，以及地區計畫、條例的附加限制	特定行政廳
2	條例上的面積算定，目標定員裝不裝得下	市町村（保育主管課）
3	用途變更確認申請（是否超過200㎡）、有無檢查済證	特定行政廳・指定確認檢查機關
4	採光、避難（2樓以上還有附加規定）	建築士（設計者）
5	消防用設備的必要性與既有設備狀況	管轄消防署
6	房東的同意（用途・招牌・給排水・回復原狀・事故時的處理）	房東・管理公司
7	租賃契約的條款	宅地建物取引業者

在第1到第5項有結論之前就簽約，來回折返的費用由承租人負擔。租賃契約書該讀哪裡寫在〈租賃契約書該讀哪裡〉，相同折返為何會發生在長照事業所寫在〈長照事業所找不到物件的真正原因〉，與診所用途變更的差異寫在〈診所的物件在簽約前要確認什麼〉。障礙福祉的團體家屋物件如何尋找請見〈團體家屋的物件尋找方式〉。事業用物件整體請見投資・事業用不動產，辦公室與許可認可的關係請見公司設立與辦公室選擇。

該找誰諮詢？

物件調查、仲介與租賃契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。認可申請等向公家機關提交的文件製作，由四葉行政書士事務所承接。用途變更確認申請的圖書製作是建築士（設計者）的業務；消防用設備的判斷在管轄消防署；認可與否由市町村判斷。

四葉不動產與四葉行政書士事務所是各自獨立的事業體，請分別直接與各自簽約。 本公司與本事務所，既不收取也不支付介紹費・轉介費。登記請直接委託司法書士、稅務請直接委託稅理士、紛爭請直接委託律師。諮詢免費。

常見問題

Q. 在第一種低層住居專用地域的住宅區，可以承租小規模保育的物件嗎？
A. 建築基準法別表第二(い)項第六號將「保育所」列為該地域可興建的建築物，用途地域很少是障礙。但地區計畫、條例的限制，以及既有建物構造、停車與接送空間，會因物件而異。可否的最終確認請至特定行政廳與市町村窗口。

Q. 用認可保育所面積算出的定員，在小規模保育也裝得下嗎？
A. 不一致。認可保育所把乳兒室（1.65㎡）與匍匐室（3.3㎡）分開，小規模保育（A型・B型）用「乳兒室或匍匐室」，未滿2歲一律每人3.3㎡，滿2歲以上的保育室每人1.98㎡（家庭的保育事業等基準第28條）。請向市町村確認條例的算定方法。

Q. 要把辦公大樓的一層改成小規模保育所，需要用途變更確認申請嗎？
A. 保育所經施行令第115條之3第1號被視為與別表第一(い)欄(二)項類似的特殊建築物。該用途部分樓地板面積合計超過200㎡時，需要第87條第1項的確認申請；200㎡以下時，採光與避難等實體規定仍會適用。工程內容請與設計者及特定行政廳確認。

Q. 小型保育所也需要自動火災報知設備嗎？
A. 保育所屬於消防法施行令別表第一(6)項ハ，原則總樓地板面積300㎡以上需要（第21條）。但以嬰幼兒為使用者的設施可能被較嚴格判斷，且在租戶大樓可能以整棟判斷。包含既有設備在內，請向管轄消防署事前諮詢。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「建築基準法」（昭和25年法律第201號。第6條第1項第1號、第87條第1項及第2項、別表第二(い)項第六號＝保育所。現行條文為令和8年法律第23號修正・2026年5月27日施行。2026年8月24日參照）
• e-Gov法令檢索「建築基準法施行令」（昭和25年政令第338號。第19條第3項＝保育所保育室的採光（樓地板面積5分之1以上）、第115條之3第1號＝作為與別表第一(い)欄(二)項類似用途的兒童福祉設施等。2026年8月24日參照）
• e-Gov法令檢索「兒童福祉法」（昭和22年法律第164號。第6條之3第10項＝小規模保育事業（定員6〜19人・未滿3歲）、第34條之15第2項＝市町村長的認可、第34條之16＝市町村條例的基準。2026年8月24日參照）
• e-Gov法令檢索「家庭的保育事業等的設備及營運相關基準」（平成26年厚生勞動省令第61號。第28條＝小規模保育事業A型的設備（乳兒室或匍匐室3.3㎡／保育室或遊戲室1.98㎡／室外遊戲場3.3㎡・2樓以上的避難）、第29條＝職員（保育士）人數。2026年8月24日參照）
• e-Gov法令檢索「兒童福祉設施的設備及營運相關基準」（昭和23年厚生省令第63號。第32條＝認可保育所的乳兒室1.65㎡・匍匐室3.3㎡・保育室及遊戲室1.98㎡（供對比）。2026年8月24日參照）
• e-Gov法令檢索「消防法施行令」（昭和36年政令第37號。別表第一(6)項ハ＝保育所、第10條＝滅火器、第12條＝撒水設備、第21條＝自動火災報知設備。現行條文為令和7年政令第85號修正・2025年10月1日施行。2026年8月24日參照）

※用途變更確認申請的必要性，會因變更前後的用途、樓地板面積、是否屬於政令指定的類似用途之間、是否伴隨增改建而不同。本文並未就個別物件作出判斷。消防用設備的設置義務，會因防火對象物的用途區分、總樓地板面積、樓層數、構造與使用者實態而不同，包含既有設備是否符合現行基準在內，必須向管轄消防署事前諮詢。小規模保育事業的設備・營運基準與室外遊戲場的代替處理，由市町村條例具體化，著手時請直接確認該自治體的頁面與主管課。

本文為一般性的資訊提供，並非對個別物件的可否或認可的取得作出判斷或保證。最終確認請至市町村、特定行政廳與管轄消防署的窗口。 物件調查・仲介及租賃契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承接，認可申請等向公家機關提交的文件製作由四葉行政書士事務所承接，兩者為各自獨立的事業體，請分別直接簽約。用途變更確認申請的圖書製作是建築士的業務。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。把物件（不動產）與申報（行政手續）的議題放在同一張桌上確認。詳細經歷請見作者頁面。