在日本出租或寻找小规模保育的物件，用途地域与面积要确认什么

结论（先说重点）：小规模保育的物件不会卡在用途地域。保育所（保育设施）即使在限制最严格的第一种低层住居专用地域也能兴建（建筑基准法别表第二(い)项第六号）。真正卡住的是四件事：每位儿童的楼地板面积（未满2岁每人3.3㎡以上，满2岁以上每人1.98㎡以上）、需不需要用途变更的确认申请、消防设备，以及当保育室放在2楼以上时的避难规定。这四件事，在签订租赁合同之前都能确认。

「就差选物件了」——这样开始找，却在看房阶段停住。养老服务机构与诊所会发生的来回折返，在保育同样会发生。本文写给准备在东京开设小规模保育事业（利用定员6至19人）的事业者，以及介绍、出租这些物件的房东与中介。事业本身能否获得认可由市町村判断；最终确认在市町村、特定行政厅与管辖消防署。

小规模保育的物件在用途地域能兴建吗？

用途地域很少是障碍。

建筑基准法（昭和25年法律第201号）在别表第二逐一列出各用途地域可兴建的建筑物。「保育所」即使在限制最严格的第一种低层住居专用地域也能兴建（别表第二(い)项第六号「老人之家、保育所、福祉之家及其他类似者」）。既然在此地域可兴建，在其他住居系地域与商业、工业系地域也都能兴建。原则上，不会以用途地域为由拒绝保育所。

不过，这只是「建筑基准法上的用途限制」。要实际经营小规模保育，另外还需要儿童福祉法上的认可。小规模保育事业是儿童福祉法（昭和22年法律第164号）第6条之3第10项所定「地域型保育事业」之一，利用定员6至19人，原则上以未满3岁的儿童为对象。开设者若非国家、都道府县或市町村，依同法第34条之15第2项须取得市町村长的认可。

议题	由什么决定	确认单位
建物能否在该地域兴建	建筑基准法别表第二	特定行政厅
事业能否获得认可	儿童福祉法・市町村条例	市町村（保育主管科）

用途地域与容积率如何牵动土地价格，整理在〈日本的土地价格为何会因「容积率」而改变〉。用途地域的最终确认请至特定行政厅窗口。

居室的面积与采光要到什么程度？

这里才是选物件的实质分界。定员会被面积卡住。

小规模保育事业（A型・B型）的设备，由家庭的保育事业等的设备及运营相关基准（平成26年厚生劳动省令第61号）第28条规定，并由各市町村以条例（同法第34条之16）具体化。

区分	必要的室・设备	每位儿童的面积
未满2岁	乳儿室或匍匐室、烹调设备、厕所	乳儿室或匍匐室 3.3㎡以上
满2岁以上	保育室或游戏室、室外游戏场、烹调设备、厕所	保育室或游戏室 1.98㎡以上／室外游戏场 3.3㎡以上

要注意，这与认可保育所的面积算法不同。认可保育所（儿童福祉设施的设备及运营相关基准，昭和23年厚生省令第63号第32条）将乳儿室（每人1.65㎡）与匍匐室（每人3.3㎡）分开。小规模保育把两者合并为「乳儿室或匍匐室」，未满2岁一律每人3.3㎡以上。用认可保育所基准算出的定员，与用小规模保育基准算出的定员并不一致。

采光也是居室的要件。建筑基准法施行令（昭和25年政令第338号）第19条第3项要求保育所保育室的采光有效面积须达楼地板面积的5分之1以上（设置照明设备等一定措施时可能放宽）。在窗户小的租赁单位，这一点会压住定员。所以看房时要问的不是「够不够大」，而是「以这个楼地板面积与这些窗户，目标定员装得下吗」。请先向市町村保育主管科确认条例上的面积算定方法。

建物的用途变更确认申请什么时候需要？

这里保育所与诊所正好相反。

无病床的诊所不属于建筑基准法别表第一(い)栏的特殊建筑物，原则上不需要用途变更确认申请。保育所不同。 施行令第115条之3第1号将「儿童福祉设施等（含幼保连携型认定儿童园）」指定为与别表第一(い)栏(二)项（病院、有病床诊疗所、集合住宅等）类似的用途。保育所属于儿童福祉设施。

因此，依第87条第1项与第6条第1项第1号，变更为保育所且该用途部分楼地板面积合计超过200㎡时，需要确认申请；在200㎡以下则原则上不需要。

	变更为无病床诊所	变更为保育所
别表第一(い)栏之特殊建筑物	不属于	属于（经施行令第115条之3）
用途变更确认申请（第87条第1项）	原则不需要	该用途部分超过200㎡则需要

即使不需要确认申请，也不代表不必遵守建筑基准法。第87条第2项准用第48条等规定；采光（第19条）、避难、内装限制等实体规定，不论是否需要确认申请，都会依变更后的用途适用。「不需要确认申请」不等于「工程内容没有人看」。 确认申请的图书制作，是建筑士（设计者）的业务。

消防设备的追加成本会出在哪里？

保育所在消防法施行令（昭和36年政令第37号）别表第一属于**(6)项ハ**。由于使用者是需要避难支援的婴幼儿，消防设备的判断会较严谨。

设备	保育所（(6)项ハ）的大致想法	依据
灭火器	总楼地板面积150㎡以上需要	消防法施行令第10条
自动火灾报知设备	原则总楼地板面积300㎡以上需要，但会因设施实态而变	第21条
洒水设备	对自力避难困难者入所的设施（(6)项ロ）较严，一般规模的保育所常不在对象内	第12条

这里有两个陷阱。 其一，承租大楼其中一个单位时，判断的单位可能是整栋建筑物而非该单位。其二，以婴幼儿为主要使用者的设施，可能因午睡与避难支援的实态，不必等到面积门槛就需要自动火灾报知设备。「小所以免除」不一定成立。

需要的设备大楼是否已具备、是否需要追加工程、费用由谁负担——这些要在签约前先向管辖消防署事前咨询。 相似的例子写在〈可以经营民泊的物件条件〉。另外，保育室放在2楼以上时，家庭的保育事业等基准第28条会加上耐火构造、专用避难楼梯与经路等平房所没有的要求；为了便宜而选2楼以上，可能反而更贵。

签约前的确认顺序？

顺序	要确认的事	确认单位
1	用途地域，以及地区计划、条例的附加限制	特定行政厅
2	条例上的面积算定，目标定员装不装得下	市町村（保育主管科）
3	用途变更确认申请（是否超过200㎡）、有无检查済证	特定行政厅・指定确认检查机关
4	采光、避难（2楼以上还有附加规定）	建筑士（设计者）
5	消防用设备的必要性与既有设备状况	管辖消防署
6	房东的同意（用途・招牌・给排水・回复原状・事故时的处理）	房东・管理公司
7	租赁合同的条款	宅地建物取引业者

在第1到第5项有结论之前就签约，来回折返的费用由承租人负担。租赁合同该读哪里写在〈租赁合同该读哪里〉，相同折返为何会发生在养老服务机构写在〈养老服务机构找不到物件的真正原因〉，与诊所用途变更的差异写在〈诊所的物件在签约前要确认什么〉。障碍福祉的团体家屋物件如何寻找请见〈团体家屋的物件寻找方式〉。事业用物件整体请见投资・事业用不动产，办公室与许可认可的关系请见公司设立与办公室选择。

该找谁咨询？

物件调查、中介与租赁合同，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。认可申请等向公家机关提交的文件制作，由四叶行政书士事务所承接。用途变更确认申请的图书制作是建筑士（设计者）的业务；消防用设备的判断在管辖消防署；认可与否由市町村判断。

四叶不动产与四叶行政书士事务所是各自独立的事业体，请分别直接与各自签约。 本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。登记请直接委托司法书士、税务请直接委托税理士、纠纷请直接委托律师。咨询免费。

常见问题

Q. 在第一种低层住居专用地域的住宅区，可以承租小规模保育的物件吗？
A. 建筑基准法别表第二(い)项第六号将「保育所」列为该地域可兴建的建筑物，用途地域很少是障碍。但地区计划、条例的限制，以及既有建物构造、停车与接送空间，会因物件而异。可否的最终确认请至特定行政厅与市町村窗口。

Q. 用认可保育所面积算出的定员，在小规模保育也装得下吗？
A. 不一致。认可保育所把乳儿室（1.65㎡）与匍匐室（3.3㎡）分开，小规模保育（A型・B型）用「乳儿室或匍匐室」，未满2岁一律每人3.3㎡，满2岁以上的保育室每人1.98㎡（家庭的保育事业等基准第28条）。请向市町村确认条例的算定方法。

Q. 要把办公大楼的一层改成小规模保育所，需要用途变更确认申请吗？
A. 保育所经施行令第115条之3第1号被视为与别表第一(い)栏(二)项类似的特殊建筑物。该用途部分楼地板面积合计超过200㎡时，需要第87条第1项的确认申请；200㎡以下时，采光与避难等实体规定仍会适用。工程内容请与设计者及特定行政厅确认。

Q. 小型保育所也需要自动火灾报知设备吗？
A. 保育所属于消防法施行令别表第一(6)项ハ，原则总楼地板面积300㎡以上需要（第21条）。但以婴幼儿为使用者的设施可能被较严格判断，且在租户大楼可能以整栋判断。包含既有设备在内，请向管辖消防署事前咨询。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第6条第1项第1号、第87条第1项及第2项、别表第二(い)项第六号＝保育所。现行条文为令和8年法律第23号修正・2026年5月27日施行。2026年8月24日参照）
• e-Gov法令检索「建筑基准法施行令」（昭和25年政令第338号。第19条第3项＝保育所保育室的采光（楼地板面积5分之1以上）、第115条之3第1号＝作为与别表第一(い)栏(二)项类似用途的儿童福祉设施等。2026年8月24日参照）
• e-Gov法令检索「儿童福祉法」（昭和22年法律第164号。第6条之3第10项＝小规模保育事业（定员6〜19人・未满3岁）、第34条之15第2项＝市町村长的认可、第34条之16＝市町村条例的基准。2026年8月24日参照）
• e-Gov法令检索「家庭的保育事业等的设备及运营相关基准」（平成26年厚生劳动省令第61号。第28条＝小规模保育事业A型的设备（乳儿室或匍匐室3.3㎡／保育室或游戏室1.98㎡／室外游戏场3.3㎡・2楼以上的避难）、第29条＝职员（保育士）人数。2026年8月24日参照）
• e-Gov法令检索「儿童福祉设施的设备及运营相关基准」（昭和23年厚生省令第63号。第32条＝认可保育所的乳儿室1.65㎡・匍匐室3.3㎡・保育室及游戏室1.98㎡（供对比）。2026年8月24日参照）
• e-Gov法令检索「消防法施行令」（昭和36年政令第37号。别表第一(6)项ハ＝保育所、第10条＝灭火器、第12条＝洒水设备、第21条＝自动火灾报知设备。现行条文为令和7年政令第85号修正・2025年10月1日施行。2026年8月24日参照）

※用途变更确认申请的必要性，会因变更前后的用途、楼地板面积、是否属于政令指定的类似用途之间、是否伴随增改建而不同。本文并未就个别物件作出判断。消防用设备的设置义务，会因防火对象物的用途区分、总楼地板面积、楼层数、构造与使用者实态而不同，包含既有设备是否符合现行基准在内，必须向管辖消防署事前咨询。小规模保育事业的设备・运营基准与室外游戏场的代替处理，由市町村条例具体化，着手时请直接确认该自治体的页面与主管科。

本文为一般性的资讯提供，并非对个别物件的可否或认可的取得作出判断或保证。最终确认请至市町村、特定行政厅与管辖消防署的窗口。 物件调查・中介及租赁合同由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，认可申请等向公家机关提交的文件制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。用途变更确认申请的图书制作是建筑士的业务。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与申报（行政手续）的议题放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。