继承到「不可再建筑」的物件，卖之前要先确认什么

结论（先说重点）：继承到的「不可再建筑」物件，先确认临路。建筑基准法第43条第1项要求建物基地临接「道路」2米以上。这里的道路是第42条所定者（宽度4米以上等）；临接宽度未满4米的「认定道路」（2项道路）的基地，必须从中心线退缩2米（退缩）。即使临路不足，也有退缩、买进邻地、第43条第2项的认定或许可等方法，卖之前依此顺序确认。

继承了父母的老家或空房，却被告知「不可再建筑」——不能改建的土地并非卖不掉，但定价与卖法与一般土地不同。本文写给继承到不符合临路义务的老家、空房的人：由哪个条文决定「不可再建筑」、能否解除、卖不掉时能做什么。可否的最终确认在特定行政厅窗口。

「不可再建筑」由哪个条文决定？

「不可再建筑」不是法律用语。其实质是，因基地不符合建筑基准法的临路义务，一旦拆除既有建物，新建物就无法取得建筑确认的状态。

建筑基准法（昭和25年法律第201号）第43条第1项规定：「建筑物之基地，应临接道路（除下列者外……）2米以上。」（排除的是仅供汽车通行的道路，以及地区计划区域内的一定道路。）

问题在于「道路」的意思。这不是日常语的「马路」。同法第42条第1项将其定义为宽度4米以上（特定行政厅指定的区域为6米以上），且属于下列之一者。

号	内容（摘要）
第1号	道路法上的道路（国道、都道府县道、市町村道等）
第2号	都市计划法、土地区划整理法等的道路
第3号	都市计划区域指定时已存在的道
第4号	特定行政厅指定为2年内执行事业的道路
第5号	私人筑造并取得特定行政厅位置指定的道（位置指定道路）

第42条第2项进一步规定，都市计划区域指定时等已有建物并排、宽度未满4米的道，经特定行政厅指定者「视为道路」（2项道路・认定道路）。此时从其中心线水平距离2米之线视为道路境界线，改建时基地须退缩至该线（退缩）。

也就是说，「不可再建筑」的真相多半是下列之一：基地临接的道并非建筑基准法上的道路／临路长度未满2米／旗杆地只有细窄的通路。 属于哪一种，决定下一步。

有办法让临路达到2米吗？

有。但每一种都「视土地情况而定」。卖之前，依下列顺序处理。

方法	有效的场合	主要确认单位
退缩	临接2项道路（宽度未满4米的认定道路）	特定行政厅
买进・交换邻地	临路未满2米／通路细窄	邻地所有人・宅地建物取引业者
新设位置指定道路	能筑造私道的较大土地	特定行政厅（第42条第1项第5号）
第43条第2项的认定・许可	上述都不能用，但周围有空地等	特定行政厅（见下章）

临接2项道路时，改建几乎必然伴随退缩。退缩部分不计入基地面积，也不计入建蔽率、容积率的计算，所以能盖的建物会变小。容积率与基地如何牵动定价，整理在〈日本的土地价格为何会因「容积率」而改变〉。

在临路不足的旗杆地，可买进一小条邻地以达到2米，或与邻地交换土地以整形。其前提是境界的确定。在自己土地到哪里都不明确时，买进的面积与临路的长度都无法确定。境界的测量・确定，是土地家屋调查士的领域。

43条但书（第2项）的认定・许可由谁判断？

当退缩与买地都不能用时，最后的路是建筑基准法第43条第2项。这里分为「认定」与「许可」两种，判断的主体与手续不同。

第2项第1号（认定）：基地临接宽度4米以上的道（除建筑基准法上道路外）2米以上，该建物使用者少，且就用途及规模符合国土交通省令所定基准，特定行政厅认定于交通上、安全上、防火上及卫生上无妨碍者。不需要建筑审查会的同意。

第2项第2号（许可）：基地周围有宽广空地，或其他符合国土交通省令所定同等以上基准的建物，特定行政厅认为无妨碍、取得建筑审查会同意后许可者。这比认定更重的手续。

	第1号（认定）	第2号（许可）
临接对象	宽度4米以上的「道」（非道路）	周围宽广空地等
建筑审查会的同意	不需要	需要
性质	符合基准即认定	个别审查的许可
判断主体	特定行政厅	特定行政厅（取得审查会同意）

要注意，认定与许可都是对「该土地、该计划」而发。 不是「这块地用43条2项可以过」的一般保证，而是连要盖的建物用途、规模都纳入判断。许多特定行政厅公布了包括同意基准，但能否适用须在事前咨询确认。建筑基准法上的可否最终由特定行政厅判断，不是本公司（不动产公司）。

卖不掉时，活用与价格怎么想？

不可再建筑不是「卖不掉」，而是「买家与用途有限」。价格与买家这样想。

首先，邻地所有人是最有力的买家。加到邻地上，能增加对方基地的临路、面积与容积，并可能解除不可再建筑。卖给对其价值最高的人，是卖得最高的路径。

其次是不伴随改建的活用：既有建物改装后出租，或拆除后改为停车场、资材置场、货柜店铺等不需要建筑确认的用途。但拆除后建物消失，基地的住宅用地特例可能脱落而税额上升。放置空房会发生什么、卖或留的判断写在〈继承到的老家，卖还是留〉，登记义务化如何改变卖的顺序写在〈继承时，登记义务化改变了什么〉。

至于价格，不可再建筑物件在市场上的减价很大，连相续税评价也由财产评价基本通达20-3订有「无道路地」的评价方法（假设一条符合临路义务的通路，扣除其费用等）。但相续税评价额与实际卖得的金额是两回事。取得费・让渡所得税的计算请找税理士，继承人之间卖或留谈不拢时的交涉・调停请找律师，各自直接委托。本公司处理的是物件的评价、卖出的中介、活用的设计。

从继承到卖出的顺序？

顺序	要确认・处理的事	担当者
1	临路状况（道路种别・临路长度・宽度）	宅地建物取引业者・特定行政厅
2	相续登记（将所有权名义移转给继承人）	司法书士
3	境界的确定（若考虑买地・分笔）	土地家屋调查士
4	退缩・买邻地・第43条第2项的可能性	特定行政厅・宅地建物取引业者
5	决定卖／租／活用的方针与价格	宅地建物取引业者
6	让渡所得税・取得费的估算、继承人的合意	税理士・（纠纷时）律师

相续登记自2024年4月1日起义务化（详见〈继承时，登记义务化改变了什么〉）。名义还在被继承人时，卖出的合同与所有权移转登记都做不了。相续不动产整体的进行方式整理在相续・空房的咨询。

该找谁咨询？

物件的临路调查、评价、卖出的中介、活用的设计，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。建筑基准法上可否的最终判断在特定行政厅；第43条第2项认定・许可的申请由建筑士（设计者）处理。

登记请找司法书士、境界确定请找土地家屋调查士、让渡所得税・取得费请找税理士、继承人间的纠纷请找律师，各自直接委托。 这些是各自独立的事业体，与本公司分别签约。本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。咨询免费。

常见问题

Q. 「不可再建筑」还卖得掉吗？
A. 卖得掉。但因不能改建，买家与用途有限，价格会减价。主要选项是卖给邻地所有人、改装后出租、拆除后改为停车场等。若能以退缩或第43条第2项的认定・许可解除临路问题，卖法会改变。请先确认临路状况。

Q. 临接宽度未满4米的道，能改建吗？
A. 若该道被指定为建筑基准法第42条第2项的认定道路（2项道路），可能以从道路中心线退缩2米为条件改建。退缩部分不计入基地面积与建蔽率、容积率的计算。指定的有无与退缩距离请向特定行政厅确认。

Q. 第43条第2项的认定与许可有什么不同？
A. 第1号的认定，适用于临接宽度4米以上的道2米以上、使用者少等符合基准的情形，不需要建筑审查会的同意。第2号的许可，适用于周围有宽广空地等情形，特定行政厅取得审查会同意后个别许可。两者都是对土地与建筑计划而发，可否由特定行政厅判断。

Q. 继承到的空房，可以不登记就卖吗？
A. 不行。要在买卖合同后把所有权移转给买方，其前提是先办好从被继承人到继承人的相续登记。相续登记自2024年4月1日起义务化，无正当理由未于期限内申请可能被处以过料。相续登记的申请请直接委托司法书士。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「建筑基准法」（昭和25年法律第201号。第42条第1项＝道路的定义（宽度4米以上・第1〜5号）、同条第2项＝认定道路（2项道路）与退缩、第43条第1项＝临路义务（临接道路2米以上）、同条第2项第1号＝认定、同项第2号＝取得建筑审查会同意的许可。现行条文为令和8年法律第23号修正・2026年5月27日施行。2026年8月24日参照）
• 国土交通省「基地与道路的规制（第43条）」各特定行政厅的运用（第43条第2项第1号认定・第2号许可的包括同意基准等由各特定行政厅公布。2026年8月24日参照）
• 国税厅「财产评价基本通达」（20-3＝无道路地的评价。假设符合临路义务的通路，扣除其开设费用相当额等而评价。2026年8月24日参照）
• 法务省「不动产登记法」的相续登记申请义务化（继承取得所有权者，自知悉取得之日起3年内有申请登记的义务。2024年4月1日施行。2026年8月24日参照）

※临路状况、道路种别、退缩的要否、第43条第2项认定・许可的可否，会因土地与建筑计划而异。本文并未就个别物件作出判断。建筑基准法上可否的最终确认请至特定行政厅窗口。 无道路地・不可再建筑的评价，相续税评价额与市场卖出价格并不一致；税额・取得费・让渡所得税的计算为税理士的所管。

本文为一般性的资讯提供，并非对个别物件的可否或卖出价格作出判断或保证。调查・评价・中介由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接。登记为司法书士、境界确定为土地家屋调查士、税务为税理士、纠纷为律师，均为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。把物件（不动产）与手续（行政・继承）的议题放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。