把日本的收益物件介绍给华语圈买主之前，该读的重要事项说明要点

结论（先说重点）：把日本的收益物件介绍给华语圈买主之前，该读的是宅地建物取引业法第35条的重要事项说明。这是在契约成立前，由宅地建物取引士交付书面并加以说明的法定手续，内容排列着登记的权利、法令上的限制、私道负担、供给设施等。买主是非居住者时，还会先叠上外汇法（外为法）的申报与税务的确认。

本文写给在中国大陆・香港・台湾经手日本不动产投资的当地专业人士，以及其客户——非居住的投资者。焦点不在买后的管理，而在买之前该看重要事项说明书的哪里。本公司负责日本一侧的物件介绍与居间；外为法的申报、税务与登记，各自交由不同的有资格者分别处理。

重要事项说明书的哪些项目，会左右收益物件的投资判断？

宅地建物取引业法（昭和27年法律第176号）第35条第1项规定，宅地建物取引业者须在契约成立前，令宅地建物取引士交付记载法定事项的书面并加以说明。说明的是取引士，而非业者，且以交付书面为前提。2022年（令和4年）5月18日施行的修正，使经对方同意后可以电磁方法交付书面，对远地・海外的买主更容易对应。

较容易左右收益物件判断的，是以下项目。

第35条的号	内容	对投资判断的影响
第1号	登记的权利种类・内容、登记名义人	抵押权・赁借权等压迫收益的负担有无
第2号	都市计划法・建筑基准法等法令上的限制	用途・重建・容积，左右出场价值
第3号	私道负担	接道・持分・通行的可否
第4号	饮用水・电・瓦斯的供给及排水设施的整备状况	营运所需基础设施的现况
第7号	价金以外收付的金钱额・目的	订金・清算金等资金计划
第8号	契约解除相关事项	撤退时的条件

比起收益率的数字，先读这些负担与限制，是收益物件尽职调查的起点。表面收益率与重要事项说明书的任何一项都不直接连结。

权利关系・法令上的限制，该如何向华语圈买主说明才不生误解？

不是换词，而是从制度的前提说起。日本的登记制度与用途地域，和中国大陆・香港・台湾任一者的机制都不同，只翻单字会留下误解。

例如，日本登记的权利（第35条第1号），抵押权与赁借权会依土地・建物逐一公示。法令上的限制（第2号），与用途地域可建的用途、能否重建直接相关。用途地域的想法，在诊所的物件，签约前该确认什么中也有处理。当地专业人士向客户说明时，把「日本在这份书面的这一号，是这样写」与条文对应起来，比口头摘要更不易生误解。本公司对应繁体字・简体字的资料提供，与当地专业人士合作推进的方式，整理在与当地专业人士合作经手日本不动产。

买主是非居住者时，外为法或税务上要先确认什么？

在日本没有住所的买主（非居住者）取得日本不动产时，作为重要事项说明的前提，外为法与税务的确认会先叠上来。

议题	要确认什么	负责
外为法上的申报	非居住者取得日本不动产是否为外汇法申报对象；依目的（居住用・事业用・投资用）处理分歧	行政书士・专业人士
租金的源泉征收・申报	非居住者出租日本不动产时的源泉征收与申报、纳税管理人的申报	税理士
出售时的课税	让渡益的课税、买方是否须源泉征收	税理士
所有权移转登记	名义变更的登记手续	司法书士

外为法（外国为替及外国贸易法，昭和24年法律第228号）就居住者・非居住者间的交易等设有申报的规定。非居住者取得日本不动产是否为申报对象，依取得的目的与态样而分歧，居住用或自身事务所用等处理不同。 投资目的的收益物件，有时需要申报。属于哪种申报、样式与期限，依财务省・日本银行的手引，本公司不作判定。请直接向行政书士・专业人士咨询。税务方面，源泉征收的要否、税率、纳税管理人的要否，也会因非居住者的区分与契约内容而变。保有后的管理与源泉的议题，整理在住在海外同时管理日本不动产；非居住者的租金源泉，整理在非居住者收取日本租金时的源泉征收。

当地专业人士与日本一侧的不动产，在哪里分工？

日本一侧的物件介绍・调查・重要事项说明・居间・契约是本公司的角色，其余则分开。

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日本一侧物件的调查、重要事项说明、价格与条件的调整、居间与买卖契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。重要事项说明由本公司的宅地建物取引士依第35条进行。当地（中国大陆・香港・台湾）的专业人士与本公司，各自是独立的事业体。角色重叠之处，在契约前先厘清由谁承担什么，并请分别签约。

外为法上的申报请找行政书士・专业人士，租金的源泉征收・申报・纳税管理人的申报请找税理士，所有权移转登记请找司法书士，各自直接委托。本公司既不收取也不支付介绍费・转介费。投资・事业用不动产的全貌，整理在投资・事业用不动产的咨询。咨询免费。

常见问题

Q. 买主不在日本，也能接受重要事项说明吗？
A. 自2022年5月18日施行的修正起，经对方同意后可以电磁方法交付重要事项说明书，透过视讯会议等的说明，在一定要件下亦获认可。由宅地建物取引士依第35条说明这一点不变。海外的买主，只要整理好本人确认与取得同意的方式，即可对应。

Q. 表面收益率高的物件，就能当成好的投资吗？
A. 表面收益率与重要事项说明书的任何一项都不直接连结。第35条排列的是登记的权利、法令上的限制、私道负担、供给设施等的现况。先读抵押权或赁借权的负担、用途与重建的限制，再检讨收支是顺序。本公司提示一般性的确认观点，不判断投资的是非。

Q. 非居住者买日本收益物件，一定要办外为法的申报吗？
A. 并非一律。非居住者取得日本不动产是否为申报对象，依取得的目的与态样而分歧，居住用或自身事务所用等处理不同。投资目的有时需要申报。是否该当、样式与期限依财务省・日本银行的手引，请向行政书士・专业人士确认。本公司不作判定。

Q. 租金与出售价金的税金，日本一侧的不动产会帮忙处理吗？
A. 不会。非居住者的租金有时牵涉源泉征收，含申报与纳税管理人的申报在内，税务是税理士的业务。本公司负责物件介绍与居间，但不计算税额，也不判断源泉的要否。所有权移转登记请找司法书士，各自直接委托。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「宅地建物取引业法」（昭和27年法律第176号。第35条第1项＝重要事项的说明（契约成立前由宅地建物取引士交付书面并说明）、同项第1号＝登记的权利、第2号＝法令上的限制、第3号＝私道负担、第4号＝供给设施的整备状况、第7号＝价金以外的金钱、第8号＝契约的解除。以电磁方法交付书面依2022年〈令和4年〉5月18日施行的修正。2026年8月23日参照）
• e-Gov法令检索「外国为替及外国贸易法」（昭和24年法律第228号。就居住者・非居住者间交易等的申报规定。非居住者取得本邦不动产的处理依目的・态样而异。2026年8月23日参照）
• 财务省「对内直接投资等・特定取得相关制度」（外为法上申报・申报的架构。个别是否该当依手引・样式。2026年8月23日参照）
• 国土交通省「重要事项说明・书面交付」（重要事项说明的样式・线上重要事项说明的想法。2026年8月23日参照）

※非居住者取得日本不动产是否为外为法申报对象、其样式与期限，依取得的目的・态样与最新运用而异。本文不一律断定，交由财务省・日本银行的手引与专业人士的确认（是否该当的个别判断作为【未经查证】处理）。非居住者的租金・让渡相关源泉征收的要否或税率、纳税管理人的要否，会因区分与契约内容而变，本文未断定具体税额・税率。本文为一般性的信息提供，并非个别的法律・税务判断。外为法上的申报由行政书士・专业人士办理，税务由税理士办理，所有权移转登记由司法书士办理。日本一侧物件的调查・重要事项说明・居间及买卖契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承担，与当地专业人士各自作为独立的事业体、分别签约推进。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。对应繁体字・简体字的资料提供，面向华语圈买主与当地专业人士，把重要事项说明书的号与条文对应起来确认。详细经历请见作者页面。