继承来的农地要卖、要租时，最先该确认的事

结论（先说重点）：继承来的农地，在卖或租之前，会依「维持农地，还是转用为住宅等」而分成两条路。维持农地以耕作为目的买卖、租赁，需要农业委员会的许可（农地法第3条第1项）；转用后出售，需要都道府县知事等的许可（第4条・第5条），在市街化区域内则以申报即可。而在这一切之前，还有「取得本身」的申报（第3条之3）。

从父母那里继承了农地，想着「先卖掉」「租给谁」时，若用住宅的感觉去推进，一定会卡住。因为农地有一道住宅买卖没有的关卡——农业委员会。本文写给在遥远老家留有农地的非农家继承人，依农地法的条文与公开资料，整理最先该确认的顺序。本公司负责物件的对象寻找与居间；向农业委员会的申请、登记、税务与纠纷，各自交由不同的有资格者分别处理。

继承来的农地，与住宅地有什么决定性的不同？

在买卖・租赁里多了「农业委员会的许可」这道关卡。

住宅地只要卖方与买方合意，买卖契约就成立。但农地不同，农地法（昭和27年法律第229号）第3条第1项规定，就农地移转所有权，或设定・移转赁借权等时，当事人必须取得农业委员会的许可。未经许可的权利移转不生效力（同条第6项）。也就是说，维持农地以耕作为目的买卖・租赁，许可是契约的前提。

另一个不同是，因继承取得本身就需要申报。第3条之3规定，因继承或其他一般承继而取得农地权利者，须不迟延地向农地所在市町村的农业委员会申报。这是有别于相续登记与相续税、农地特有的手续。这份申报书的制作与提出支援是行政书士的业务。相续登记与出售的顺序，请一并参阅没办相续登记，老家卖得掉吗。

维持农地卖・租，与转用为住宅后出售，手续有何不同？

适用的条文与许可权者会改变。

要做什么	依据条文	许可权者	谁的参与
维持农地以耕作为目的卖・租	农地法第3条第1项	农业委员会	买方・承租方为农业者一侧
把自己的农地转用为住宅等	农地法第4条第1项	都道府县知事等	转用者是自己
以转用为目的卖・租给第三人	农地法第5条第1项	都道府县知事等	买方作住宅利用

在维持农地的第3条路线，会审查买方・承租方能否妥适利用农地。过去有「须达一定面积（下限面积）以上才能取得农地」的别段面积要件，但此下限面积要件已依农地法修正于2023年（令和5年）4月1日废止（依农林水产省的解说。参照日记于文末）。并非要件全消，地域计划、对周边农地的影响等审查支柱仍然存在。

在转用后出售的第4条・第5条路线，会正面审查该农地是否位于可转用的区域（农地区分）。第4条是自己转用的情形，第5条是卖给・租给要转用者的情形。向农业委员会・都道府县的许可申请本身，是行政书士的业务。 本公司无法代为申请。物件的对象寻找与居间由本公司、许可申请由行政书士，各自作为独立的事业体承担。

市街化区域与市街化调整区域，是申报还是许可？

市街化区域是「申报」，市街化调整区域等则是「许可」。这是农地转用最先发生作用的分歧。

区域	转用（第4条・第5条）的处理	窗口
市街化区域	不需许可。事前申报	农业委员会（第4条第1项第7号／第5条第1项第6号）
市街化调整区域・非划线区域等	需要许可	都道府县知事等

市街化区域是「已在推进市街化的区域」，转用只要向农业委员会事前申报即可（农地法第4条第1项第7号、第5条第1项第6号。号码因2023年4月施行的修正而前移）。相对地，市街化调整区域是抑制市街化的区域，转用需要许可，依农地的区分，有时许可不会下来。

自己的农地位于哪一区域，可用市区町村的都市计划信息确认。 但也有没有区域划分的自治体，处理因地而异。事业预定地的农业委员会受理要领与样式，请至该自治体官方页面直接确认。市街化调整区域物件变更用途的议题，也在诊所的物件，签约前该确认什么中提及。

放着不耕作的农地不管，会产生哪些费用与风险？

即使没在使用，课税与管理的负担仍会持续。

农地即使没在使用也要缴固定资产税。此外，对于荒废不耕作的农地（游休农地），农地法设有由农业委员会进行利用意向调查、向所有人促请的机制（农地法第32条以下）。受农业委员会劝告的游休农地，固定资产税的评价处理可能改变，负担加重（依地方税法相关规定。具体倍率与要件请向自治体确认）。

除了税，杂草・害虫、违法倾倒、与邻地界线暧昧等问题，也会在放置期间累积。继承人住得越远，越难掌握现地状况，应对越容易落后。卖或租的判断越是拖延，能选的出口就越窄，是这样的结构。卖或留的思考方式，请见继承的老家该卖还是该留；牵涉出租建物时，也请参阅继承了出租公寓之后。

向农业委员会的申请、登记、税务、纠纷，各自该找谁？

把窗口分开。农地牵涉的资格多，一开始先做好分工就不会迷路。

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要做的事	负责
农地对象寻找・价格思考・居间・买卖契约	四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）
向农业委员会・都道府县的许可申请、第3条之3申报书制作	行政书士
因继承的名义变更（相续登记）	司法书士
让渡所得・相续税的计算与申报	税理士
遗产分割起争执时的交涉・调停	律师

农地的对象寻找、价格的思考方式、与买方・承租方的条件调整、居间与契约，由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）承接。向农业委员会・都道府县的许可申请与第3条之3申报书的制作，由四叶行政书士事务所承接。这两者是各自独立的事业体，请分别直接与各自签约。 相续登记请直接委托司法书士，让渡所得・相续税的计算与申报请直接委托税理士，遗产分割的纠纷请直接委托律师。本公司与本事务所，既不收取也不支付介绍费・转介费。继承不动产的全貌整理在继承不动产的咨询。咨询免费。

常见问题

Q. 只是把农地以农地状态租给熟人，也需要许可吗？
A. 以耕作为目的设定赁借权或使用借贷权时，依农地法第3条第1项需要农业委员会的许可。以口头约定开始租借，未经许可也不生效力（同条第6项）。因为租给谁、怎么租会改变审查观点，租之前请向农业委员会咨询，申请部分请向行政书士咨询。

Q. 若是市街化区域的农地，只要申报就能转成住宅出售吗？
A. 转用本身，依农地法第4条第1项第7号・第5条第1项第6号，在市街化区域以事前申报即可，不需许可。但作为申报受理的前提，须确认区域与样式，造地与建筑还会叠加其他手续。申报的可否与文件请向农业委员会与行政书士咨询，造地后的出售请向本公司咨询。

Q. 继承的农地还没改名义。卖得掉吗？
A. 作为买卖的前提，须先办理因继承的名义变更（相续登记）。相续登记自2024年4月1日起义务化，须于期限内申请。登记的申请本身是司法书士的业务。名义仍是过世者时，无法向对象方出示权利，因此先整理登记是顺序。

Q. 卖农地，税金会怎么样？
A. 卖农地原则上也作为让渡所得课税。取得费与特例的适用，会因农地的区分、利用状况、出售目的而不同。本公司会提示一般性的流程与议题，但不判断具体税额或特例可否。让渡所得・相续税的计算请向税理士确认。

本文出处（一手资料）

• e-Gov法令检索「农地法」（昭和27年法律第229号。第3条第1项＝农地权利移动的限制（农业委员会的许可）、第3条第6项＝未经许可之权利移动无效、第3条之3＝因继承等一般承继取得权利的申报（不迟延）、第4条第1项＝农地转用的限制（都道府县知事等的许可）・第7号＝市街化区域内农地的申报、第5条第1项＝以转用为目的之权利移动限制・第6号＝市街化区域内农地的申报。市街化区域申报的号码因2023年〈令和5年〉4月1日施行的修正而前移。2026年8月23日参照）
• 农林水产省「关于农地转用许可制度」（市街化区域内农地的转用以申报即可、农地区分的思考方式。2026年8月23日参照）
• 农林水产省「农地的买卖・租赁・继承相关制度」（下限面积要件于2023年〈令和5年〉4月1日废止、因继承等取得权利的申报。2026年8月23日参照）
• 国税厅「卖出土地或建物时（让渡所得）」（让渡所得的基本计算架构。2026年8月23日参照）

※农地转用需许可或申报、农地区分的判定、对游休农地课税的具体倍率与要件，请在动笔前以事业预定地的农业委员会及市区町村官方信息确认。本文未一律断定各自治体不同的数值。农地法市街化区域申报的号码会因修正而变动，本文依2023年4月施行后的现行号码（第4条第1项第7号・第5条第1项第6号），适用时请以e-Gov法令检索确认最新条文。本文为一般性的信息提供，并非个别的法律・税务判断。向农业委员会・都道府县的许可申请与第3条之3申报由行政书士办理，相续登记由司法书士办理，让渡所得・相续税由税理士办理，遗产分割的纠纷由律师办理。农地的调查・居间及买卖・租赁契约由四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）承接，许可申请・申报书等文件的制作由四叶行政书士事务所承接，两者为各自独立的事业体，请分别直接签约。没有介绍费・转介费的往来。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）・行政书士（登录号码 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。就继承来的农地，把区域划分与农地法的许可・申报、登记与税务的期限放在同一张桌上确认。详细经历请见作者页面。