把日本的收益物件介紹給華語圈買主之前，該讀的重要事項說明要點

結論（先說重點）：把日本的收益物件介紹給華語圈買主之前，該讀的是宅地建物取引業法第35條的重要事項說明。這是在契約成立前，由宅地建物取引士交付書面並加以說明的法定手續，內容排列著登記的權利、法令上的限制、私道負擔、供給設施等。買主是非居住者時，還會先疊上外匯法（外為法）的申報與稅務的確認。

本文寫給在中國大陸・香港・台灣經手日本不動產投資的當地專業人士，以及其客戶——非居住的投資者。焦點不在買後的管理，而在買之前該看重要事項說明書的哪裡。本公司負責日本一側的物件介紹與仲介；外為法的申報、稅務與登記，各自交由不同的有資格者分別處理。

重要事項說明書的哪些項目，會左右收益物件的投資判斷？

宅地建物取引業法（昭和27年法律第176號）第35條第1項規定，宅地建物取引業者須在契約成立前，令宅地建物取引士交付記載法定事項的書面並加以說明。說明的是取引士，而非業者，且以交付書面為前提。2022年（令和4年）5月18日施行的修正，使經對方同意後可以電磁方法交付書面，對遠地・海外的買主更容易對應。

較容易左右收益物件判斷的，是以下項目。

第35條的號	內容	對投資判斷的影響
第1號	登記的權利種類・內容、登記名義人	抵押權・賃借權等壓迫收益的負擔有無
第2號	都市計畫法・建築基準法等法令上的限制	用途・重建・容積，左右出場價值
第3號	私道負擔	接道・持分・通行的可否
第4號	飲用水・電・瓦斯的供給及排水設施的整備狀況	營運所需基礎設施的現況
第7號	價金以外收付的金錢額・目的	訂金・清算金等資金計畫
第8號	契約解除相關事項	撤退時的條件

比起收益率的數字，先讀這些負擔與限制，是收益物件盡職調查的起點。表面收益率與重要事項說明書的任何一項都不直接連結。

權利關係・法令上的限制，該如何向華語圈買主說明才不生誤解？

不是換詞，而是從制度的前提說起。日本的登記制度與用途地域，和中國大陸・香港・台灣任一者的機制都不同，只翻單字會留下誤解。

例如，日本登記的權利（第35條第1號），抵押權與賃借權會依土地・建物逐一公示。法令上的限制（第2號），與用途地域可建的用途、能否重建直接相關。用途地域的想法，在診所的物件，簽約前該確認什麼中也有處理。當地專業人士向客戶說明時，把「日本在這份書面的這一號，是這樣寫」與條文對應起來，比口頭摘要更不易生誤解。本公司對應繁體字・簡體字的資料提供，與當地專業人士合作推進的方式，整理在與當地專業人士合作經手日本不動產。

買主是非居住者時，外為法或稅務上要先確認什麼？

在日本沒有住所的買主（非居住者）取得日本不動產時，作為重要事項說明的前提，外為法與稅務的確認會先疊上來。

議題	要確認什麼	負責
外為法上的申報	非居住者取得日本不動產是否為外匯法申報對象；依目的（居住用・事業用・投資用）處理分歧	行政書士・專業人士
租金的源泉徵收・申報	非居住者出租日本不動產時的源泉徵收與申報、納稅管理人的申報	稅理士
出售時的課稅	讓渡益的課稅、買方是否須源泉徵收	稅理士
所有權移轉登記	名義變更的登記手續	司法書士

外為法（外國為替及外國貿易法，昭和24年法律第228號）就居住者・非居住者間的交易等設有申報的規定。非居住者取得日本不動產是否為申報對象，依取得的目的與態樣而分歧，居住用或自身事務所用等處理不同。 投資目的的收益物件，有時需要申報。屬於哪種申報、樣式與期限，依財務省・日本銀行的手引，本公司不作判定。請直接向行政書士・專業人士諮詢。稅務方面，源泉徵收的要否、稅率、納稅管理人的要否，也會因非居住者的區分與契約內容而變。保有後的管理與源泉的議題，整理在住在海外同時管理日本不動產；非居住者的租金源泉，整理在非居住者收取日本租金時的源泉徵收。

當地專業人士與日本一側的不動產，在哪裡分工？

日本一側的物件介紹・調查・重要事項說明・仲介・契約是本公司的角色，其餘則分開。

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日本一側物件的調查、重要事項說明、價格與條件的調整、仲介與買賣契約，由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）承接。重要事項說明由本公司的宅地建物取引士依第35條進行。當地（中國大陸・香港・台灣）的專業人士與本公司，各自是獨立的事業體。角色重疊之處，在契約前先釐清由誰承擔什麼，並請分別簽約。

外為法上的申報請找行政書士・專業人士，租金的源泉徵收・申報・納稅管理人的申報請找稅理士，所有權移轉登記請找司法書士，各自直接委託。本公司既不收取也不支付介紹費・轉介費。投資・事業用不動產的全貌，整理在投資・事業用不動產的諮詢。諮詢免費。

常見問題

Q. 買主不在日本，也能接受重要事項說明嗎？
A. 自2022年5月18日施行的修正起，經對方同意後可以電磁方法交付重要事項說明書，透過視訊會議等的說明，在一定要件下亦獲認可。由宅地建物取引士依第35條說明這一點不變。海外的買主，只要整理好本人確認與取得同意的方式，即可對應。

Q. 表面收益率高的物件，就能當成好的投資嗎？
A. 表面收益率與重要事項說明書的任何一項都不直接連結。第35條排列的是登記的權利、法令上的限制、私道負擔、供給設施等的現況。先讀抵押權或賃借權的負擔、用途與重建的限制，再檢討收支是順序。本公司提示一般性的確認觀點，不判斷投資的是非。

Q. 非居住者買日本收益物件，一定要辦外為法的申報嗎？
A. 並非一律。非居住者取得日本不動產是否為申報對象，依取得的目的與態樣而分歧，居住用或自身事務所用等處理不同。投資目的有時需要申報。是否該當、樣式與期限依財務省・日本銀行的手引，請向行政書士・專業人士確認。本公司不作判定。

Q. 租金與出售價金的稅金，日本一側的不動產會幫忙處理嗎？
A. 不會。非居住者的租金有時牽涉源泉徵收，含申報與納稅管理人的申報在內，稅務是稅理士的業務。本公司負責物件介紹與仲介，但不計算稅額，也不判斷源泉的要否。所有權移轉登記請找司法書士，各自直接委託。

本文出處（一手資料）

• e-Gov法令檢索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176號。第35條第1項＝重要事項的說明（契約成立前由宅地建物取引士交付書面並說明）、同項第1號＝登記的權利、第2號＝法令上的限制、第3號＝私道負擔、第4號＝供給設施的整備狀況、第7號＝價金以外的金錢、第8號＝契約的解除。以電磁方法交付書面依2022年〈令和4年〉5月18日施行的修正。2026年8月23日參照）
• e-Gov法令檢索「外國為替及外國貿易法」（昭和24年法律第228號。就居住者・非居住者間交易等的申報規定。非居住者取得本邦不動產的處理依目的・態樣而異。2026年8月23日參照）
• 財務省「對內直接投資等・特定取得相關制度」（外為法上申報・申報的架構。個別是否該當依手引・樣式。2026年8月23日參照）
• 國土交通省「重要事項說明・書面交付」（重要事項說明的樣式・線上重要事項說明的想法。2026年8月23日參照）

※非居住者取得日本不動產是否為外為法申報對象、其樣式與期限，依取得的目的・態樣與最新運用而異。本文不一律斷定，交由財務省・日本銀行的手引與專業人士的確認（是否該當的個別判斷作為【未經查證】處理）。非居住者的租金・讓渡相關源泉徵收的要否或稅率、納稅管理人的要否，會因區分與契約內容而變，本文未斷定具體稅額・稅率。本文為一般性的資訊提供，並非個別的法律・稅務判斷。外為法上的申報由行政書士・專業人士辦理，稅務由稅理士辦理，所有權移轉登記由司法書士辦理。日本一側物件的調查・重要事項說明・仲介及買賣契約由四葉不動產株式會社（宅地建物取引業）承擔，與當地專業人士各自作為獨立的事業體、分別簽約推進。沒有介紹費・轉介費的往來。

本文作者

浦松丈二（Uramatsu Joji）——宅地建物取引士（東京都知事登錄 第293544號）・行政書士（登錄號碼 第25087022號）。四葉不動產株式會社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304號）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京區小日向・茗荷谷站步行約5分鐘。對應繁體字・簡體字的資料提供，面向華語圈買主與當地專業人士，把重要事項說明書的號與條文對應起來確認。詳細經歷請見作者頁面。