2024年4月起的節能性能標示制度，不動產的買賣・租賃廣告有何改變

結論（先講重點）：自2024年（令和6年）4月1日起，從事建築物買賣・租賃的業者，就2024年4月以後新建的建築物，於廣告等須努力標示「節能性能標籤」。依據為建築物能源消費性能提升等相關法律（建築物節能法＝平成27年法律第53號）第27條第1項的努力義務，以及國土交通大臣就應標示事項與方法所定的告示（令和5年國土交通省告示第970號，令和5年9月25日公布）。標籤載有：以星數表示國家節能基準削減程度的能源消費性能、住宅的隔熱性能、有無再生能源設備、評價年月日等；住戶用標籤亦可任意標示年度大致水電費。此並非「標示義務」而是努力義務，惟對未適當標示的業者，國土交通大臣得為勸告・公表・命令（第28條）。不動產公司（本公司）負責的是在廣告載上標籤的仲介實務、含重要事項說明（宅地建物取引業法第35條）的資訊提供，以及所有人應先行安排事項的整理。標籤所本的節能計算與BELS評價書的核發屬建築士・登錄住宅性能評價機關、建築確認與完工檢查屬指定確認檢查機關・特定行政廳、節能改修補助金的申請屬各制度的窗口（本公司不經手），各為獨立事業體、以分別簽約為前提為您轉介（無介紹費的往來）。個別物件節能性能的計算與符合與否的最終判斷，屬各有資格者・評價機關的領域。

本文面向將住宅或事業用物件投入買賣・租賃廣告的所有人，以及透過仲介的賣方・出租方，依法條與國土交通省資料的順序，整理節能性能標籤與大致水電費的標示有何改變。本文為一般性資訊提供，個別物件節能性能的計算與標籤的製作的最終判斷，屬建築士・登錄住宅性能評價機關與所管行政的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦住宅・事業用不動產的調查與仲介。歡迎從「這個物件要投入廣告時該標示什麼」的階段開始諮詢。

節能性能標示制度以何為依據、自何時開始？

依據為建築物節能法第27條。第27條第1項規定，從事建築物買賣或租賃的業者（販賣業者等），就其建築物須努力標示能源消費性能。第27條第2項規定，由國土交通大臣定其應標示事項與標示方法等業者應遵守事項，並以告示公布。

承此第27條第2項而定者，即「關於建築物能源消費性能，販賣業者等應標示事項及標示方法暨標示之際應遵守事項」（令和5年國土交通省告示第970號，令和5年9月25日公布）。依此告示的運用，自2024年（令和6年）4月1日起開始。從前雖亦有依平成28年告示的努力義務，惟此次具體化為使用國家所定樣式的標籤。

項目	內容
依據法	建築物節能法（平成27年法律第53號）第27條・第28條
告示	令和5年國土交通省告示第970號（令和5年9月25日公布）
運用開始	2024年（令和6年）4月1日
定位	努力義務（非標示義務。未遵守則可能成為勸告・公表・命令對象）

買賣・租賃的廣告，具體須標示什麼？

成為標示對象者，為就2024年4月以後新建的建築物進行買賣・租賃時的廣告等。報紙・雜誌廣告、傳單、簡介、網路廣告等，買方・承租方為選物件而看的媒體，均屬對象。標示原則上使用國家告示所定樣式的「節能性能標籤」。

標籤所載主要項目如下。住宅（住戶）用標籤與住棟・非住宅用標籤，部分處理不同。

標示項目	內容	備註
能源消費性能	以星數多階段表示自國家節能基準的削減程度（以扣除再生能源的一次能源消費量為基準）	必須
隔熱性能	以多階段表示外殼隔熱性能	住宅必須（非住宅無）
有無再生能源設備	設有太陽光發電等時標示「有再生能源設備」	設置時標示
大致水電費	年度水電費大致金額（日圓）	住戶用標籤任意・住棟用標籤不標示
淨零能源等	ZEH水準・ZEB水準達成的標示	第三方評價時標示
評價年月日・評價區分	評價年月日、自我評價或第三方評價之別	必須

星數為「能源消費性能」的多階段評價，表示扣除再生能源的一次能源消費量自國家基準削減多少。隔熱性能僅見於住宅標籤，以另一刻度多階段表示。大致水電費為住戶用標籤可任意標示之項目，並非每張標籤必載。

標籤的星數與大致水電費，由誰、如何計算？

標籤的評價有業者自行進行的「自我評價」，與評價機關進行的「第三方評價（BELS）」兩種。

自我評價，係由買賣・租賃業者依建築物能源消費性能的計算結果製作標籤。支援計算與標籤製作的「自我評價標籤・評價書製作程式」，公開於一般社團法人住宅性能評價・表示協會的網站。第三方評價，係由登錄住宅性能評價機關等評價機關以BELS（建築物節能性能表示制度）評價・核發，淨零能源（ZEH・ZEB）的標示於第三方評價時載上標籤。

評價種類	由誰進行	標籤定位
自我評價	買賣・租賃業者（計算以建築士等的協力為前提）	標籤標示為自我評價
第三方評價（BELS）	登錄住宅性能評價機關等評價機關	標示為第三方評價・可標示ZEH/ZEB

此處分開角色須把握：標籤所載星數、隔熱性能刻度、大致水電費所本的節能計算，屬建築士或登錄住宅性能評價機關的專業領域。不動產公司（本公司）負責的是將已完成的標籤正確載於廣告的仲介，與重要事項說明的資訊提供，不進行節能性能的計算本身。關於節能投資與ZEH的觀念，處理建造側節能與補助金的木造租賃・大廈的零排放化與補助金一文亦可參考。本文僅限於「廣告時的標示（努力義務）」的整理，補助金的申請屬各制度窗口的領域。

標示是義務還是努力義務、既有物件如何處理？

節能性能標籤的標示，為建築物節能法第27條第1項的「努力義務」，並非強制標示本身的「義務」。惟國土交通大臣，對未依告示標示的業者得勸告其應標示（第28條第1項），不從勸告時得公表其旨（第2項），無正當理由不採勸告所涉措施且認定顯著妨害節能性能提升時，得聽取社會資本整備審議會意見後命令（第3項）。並非努力義務就可不標示。

既有建築物（2024年4月1日前辦理建築確認的物件等），若已知節能性能則建議比照新建標示，惟未標示亦不成為勸告等對象。訂製住宅於制度上亦屬對象外，建議依制度標示。

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對象	標示的處理
2024年4月以後新建建築物的買賣・租賃廣告	努力義務（未遵守可能成為勸告・公表・命令對象）
既有建築物	建議（不成為勸告等對象）
訂製住宅	對象外（建議）

無標籤・星數低的物件，在出售或招租上會不利嗎？

以一般性資訊提供而言，標籤有無或評價高低，並不當然左右買賣・租賃的可否。此為努力義務，並非以無標籤為由即不能交易的制度。另一方面，同地區・同價位帶掛有節能性能標籤的物件愈增，無標籤物件在買方・承租方的比較檢討中愈顯遜色。年度大致水電費，作為與入住後營運成本直接相關的資訊，較易受關注。

角色分擔如下。此等無法整合為一份契約，均為獨立事業體、分別簽約。

負責	角色
不動產（本公司）	廣告標籤標示的仲介、含重要事項說明的資訊提供、應安排事項的整理
建築士・登錄住宅性能評價機關	節能計算、BELS評價書・標籤的核發
指定確認檢查機關・特定行政廳	建築確認・完工檢查
各制度窗口	節能改修補助金的申請（本公司不經手）
司法書士	建物・法人登記
稅理士	出售・租賃相關稅務

物件與廣告由本公司、節能計算與標籤核發由建築士・評價機關，將窗口分開之後，再由同一個窗口順暢為您轉介。轉介時無介紹費的往來。

投放廣告前，所有人該先安排什麼？

投放廣告前於所有人側先行安排則較順暢者如下。物件側的客觀資訊（竣工時期、建築確認時期、設計圖書與節能計算有無、BELS評價書有無），由本公司作為廣告仲介的前提確認。

要安排的事項	向誰諮詢
以自我評價製作標籤，抑或取得第三方評價（BELS）	建築士・登錄住宅性能評價機關
節能計算結果・設計圖書的備妥	建築士（新建時的設計者等）
廣告標籤標示的仲介・重要事項說明	不動產（本公司）
伴隨節能改修時的補助金	各制度窗口

物件廣告・節能性能標籤的諮詢就交給四葉不動產（諮詢免費）

來信請填寫物件種別（住宅或事業用）、新建或既有、BELS評價書有無、出售或租賃。本公司將從在廣告載上標籤的安排，與節能計算・標籤核發・補助金的轉介整理開始談起。

常見問題

Q. 節能性能標籤的標示是義務還是努力義務？
A. 努力義務。建築物節能法第27條第1項規定，從事建築物買賣・租賃的業者須努力標示能源消費性能，並非強制標示本身的義務。惟對未依告示（令和5年國土交通省告示第970號）標示的業者，國土交通大臣得勸告其應標示，不從則得公表，甚至得命令（第28條）。並非努力義務就可不標示。

Q. 自何時起、哪些物件成為對象？
A. 運用自2024年（令和6年）4月1日起開始。對象為就2024年4月以後新建的建築物進行買賣・租賃時的廣告等（報紙・雜誌廣告、傳單、簡介、網路廣告）。既有建築物若已知節能性能則建議標示，惟未標示亦不成為勸告等對象。訂製住宅亦屬對象外，建議依制度標示。

Q. 標籤的星數與大致水電費，由不動產公司決定嗎？
A. 否。以星數表示的能源消費性能、隔熱性能、大致水電費所本的節能計算，屬建築士或登錄住宅性能評價機關的領域。自我評價由業者依計算結果製作，第三方評價由評價機關以BELS核發。不動產公司（本公司）負責的是將已完成的標籤正確載於廣告的仲介與重要事項說明的資訊提供，不進行節能性能的計算本身。

Q. 年度大致水電費每張標籤都會載嗎？
A. 否。大致水電費為住戶用標籤可任意標示之項目，住棟用標籤不標示。能源消費性能（星數）、評價年月日、自我評價或第三方評價之別為必須項目，惟大致水電費、有無再生能源設備等，依物件與評價種類而處理不同。標示樣式的細目於告示所定、可能修正，請以最新的國土交通省說明與告示本文記下參照日確認。

本文出處（第一手資訊）

以下為確認的起點性公表資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新版。告示、樣式與運用細目可能修正，請以國土交通省節能性能表示制度的說明記下參照日確認。個別物件節能性能的計算與標籤的製作，由建築士・登錄住宅性能評價機關與所管行政判斷。公的資料的參照日均為2026年11月7日。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律」（平成27年法律第53號。第27條第1項＝販賣業者等對能源消費性能標示的努力義務、第27條第2項＝國土交通大臣定應標示事項・方法並以告示公布、第28條＝對未依告示標示業者的勸告・公表・命令、報告徵收・進入檢查）
• 「建築物のエネルギー消費性能に関し販売事業者等が表示すべき事項及び表示の方法その他建築物のエネルギー消費性能の表示に際して販売事業者等が遵守すべき事項」（令和5年國土交通省告示第970號，令和5年9月25日公布。應標示事項與樣式。含其後修正請確認最新版）
• 國土交通省「建築物の省エネ性能表示制度（省エネ性能ラベル）」的說明（運用開始＝2024年4月、對象・標籤標示項目・自我評價與第三方評價〈BELS〉之別。參照日2026年11月7日）
• 一般社團法人住宅性能評價・表示協會「自己評価ラベル・評価書作成プログラム」「BELS」的說明（參照日2026年11月7日）

本文為一般性資訊提供，並不保證個別物件的節能性能或標籤內容。廣告標籤標示的仲介與資訊提供由不動產（本公司）、節能計算與BELS評價書・標籤的核發由建築士・登錄住宅性能評價機關、建築確認・完工檢查由指定確認檢查機關・特定行政廳、節能改修補助金的申請由各制度窗口、登記由司法書士、稅務由稅理士，各自判斷・負責。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。身為東京都文京區的宅地建物取引士，承辦住宅・事業用不動產的調查與仲介。作者簡介

更新日：2026年11月7日