2024年4月起的节能性能标示制度，不动产的买卖・租赁广告有何改变

结论（先讲要点）：自2024年（令和6年）4月1日起，从事建筑物买卖・租赁的业者，就2024年4月以后新建的建筑物，于广告等须努力标示「节能性能标签」。依据为建筑物能源消费性能提升等相关法律（建筑物节能法＝平成27年法律第53号）第27条第1项的努力义务，以及国土交通大臣就应标示事项与方法所定的告示（令和5年国土交通省告示第970号，令和5年9月25日公布）。标签载有：以星数表示国家节能基准削减程度的能源消费性能、住宅的隔热性能、有无再生能源设备、评价年月日等；住户用标签亦可任意标示年度大致水电费。此并非「标示义务」而是努力义务，惟对未适当标示的业者，国土交通大臣得为劝告・公表・命令（第28条）。不动产公司（本公司）负责的是在广告载上标签的中介实务、含重要事项说明（宅地建物取引业法第35条）的资讯提供，以及所有人应先行安排事项的整理。标签所本的节能计算与BELS评价书的核发属建筑士・登录住宅性能评价机关、建筑确认与完工检查属指定确认检查机关・特定行政厅、节能改修补助金的申请属各制度的窗口（本公司不经手），各为独立事业体、以分别签约为前提为您转介（无介绍费的往来）。个别物件节能性能的计算与符合与否的最终判断，属各有资格者・评价机关的领域。

本文面向将住宅或事业用物件投入买卖・租赁广告的所有人，以及透过中介的卖方・出租方，依法条与国土交通省资料的顺序，整理节能性能标签与大致水电费的标示有何改变。本文为一般性资讯提供，个别物件节能性能的计算与标签的制作的最终判断，属建筑士・登录住宅性能评价机关与所管行政的领域。

四叶不动产株式会社以东京都文京区小日向为据点，承办住宅・事业用不动产的调查与中介。欢迎从「这个物件要投入广告时该标示什么」的阶段开始咨询。

节能性能标示制度以何为依据、自何时开始？

依据为建筑物节能法第27条。第27条第1项规定，从事建筑物买卖或租赁的业者（贩卖业者等），就其建筑物须努力标示能源消费性能。第27条第2项规定，由国土交通大臣定其应标示事项与标示方法等业者应遵守事项，并以告示公布。

承此第27条第2项而定者，即「关于建筑物能源消费性能，贩卖业者等应标示事项及标示方法暨标示之际应遵守事项」（令和5年国土交通省告示第970号，令和5年9月25日公布）。依此告示的运用，自2024年（令和6年）4月1日起开始。从前虽亦有依平成28年告示的努力义务，惟此次具体化为使用国家所定样式的标签。

项目	内容
依据法	建筑物节能法（平成27年法律第53号）第27条・第28条
告示	令和5年国土交通省告示第970号（令和5年9月25日公布）
运用开始	2024年（令和6年）4月1日
定位	努力义务（非标示义务。未遵守则可能成为劝告・公表・命令对象）

买卖・租赁的广告，具体须标示什么？

成为标示对象者，为就2024年4月以后新建的建筑物进行买卖・租赁时的广告等。报纸・杂志广告、传单、简介、网路广告等，买方・承租方为选物件而看的媒体，均属对象。标示原则上使用国家告示所定样式的「节能性能标签」。

标签所载主要项目如下。住宅（住户）用标签与住栋・非住宅用标签，部分处理不同。

标示项目	内容	备注
能源消费性能	以星数多阶段表示自国家节能基准的削减程度（以扣除再生能源的一次能源消费量为基准）	必须
隔热性能	以多阶段表示外壳隔热性能	住宅必须（非住宅无）
有无再生能源设备	设有太阳光发电等时标示「有再生能源设备」	设置时标示
大致水电费	年度水电费大致金额（日元）	住户用标签任意・住栋用标签不标示
净零能源等	ZEH水准・ZEB水准达成的标示	第三方评价时标示
评价年月日・评价区分	评价年月日、自我评价或第三方评价之别	必须

星数为「能源消费性能」的多阶段评价，表示扣除再生能源的一次能源消费量自国家基准削减多少。隔热性能仅见于住宅标签，以另一刻度多阶段表示。大致水电费为住户用标签可任意标示之项目，并非每张标签必载。

标签的星数与大致水电费，由谁、如何计算？

标签的评价有业者自行进行的「自我评价」，与评价机关进行的「第三方评价（BELS）」两种。

自我评价，系由买卖・租赁业者依建筑物能源消费性能的计算结果制作标签。支援计算与标签制作的「自我评价标签・评价书制作程式」，公开于一般社团法人住宅性能评价・表示协会的网站。第三方评价，系由登录住宅性能评价机关等评价机关以BELS（建筑物节能性能表示制度）评价・核发，净零能源（ZEH・ZEB）的标示于第三方评价时载上标签。

评价种类	由谁进行	标签定位
自我评价	买卖・租赁业者（计算以建筑士等的协力为前提）	标签标示为自我评价
第三方评价（BELS）	登录住宅性能评价机关等评价机关	标示为第三方评价・可标示ZEH/ZEB

此处分开角色须把握：标签所载星数、隔热性能刻度、大致水电费所本的节能计算，属建筑士或登录住宅性能评价机关的专业领域。不动产公司（本公司）负责的是将已完成的标签正确载于广告的中介，与重要事项说明的资讯提供，不进行节能性能的计算本身。关于节能投资与ZEH的观念，处理建造侧节能与补助金的木造租赁・大厦的零排放化与补助金一文亦可参考。本文仅限于「广告时的标示（努力义务）」的整理，补助金的申请属各制度窗口的领域。

标示是义务还是努力义务、既有物件如何处理？

节能性能标签的标示，为建筑物节能法第27条第1项的「努力义务」，并非强制标示本身的「义务」。惟国土交通大臣，对未依告示标示的业者得劝告其应标示（第28条第1项），不从劝告时得公表其旨（第2项），无正当理由不采劝告所涉措施且认定显著妨害节能性能提升时，得听取社会资本整备审议会意见后命令（第3项）。并非努力义务就可不标示。

既有建筑物（2024年4月1日前办理建筑确认的物件等），若已知节能性能则建议比照新建标示，惟未标示亦不成为劝告等对象。订制住宅于制度上亦属对象外，建议依制度标示。

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对象	标示的处理
2024年4月以后新建建筑物的买卖・租赁广告	努力义务（未遵守可能成为劝告・公表・命令对象）
既有建筑物	建议（不成为劝告等对象）
订制住宅	对象外（建议）

无标签・星数低的物件，在出售或招租上会不利吗？

以一般性资讯提供而言，标签有无或评价高低，并不当然左右买卖・租赁的可否。此为努力义务，并非以无标签为由即不能交易的制度。另一方面，同地区・同价位带挂有节能性能标签的物件愈增，无标签物件在买方・承租方的比较检讨中愈显逊色。年度大致水电费，作为与入住后营运成本直接相关的资讯，较易受关注。

角色分担如下。此等无法整合为一份契约，均为独立事业体、分别签约。

负责	角色
不动产（本公司）	广告标签标示的中介、含重要事项说明的资讯提供、应安排事项的整理
建筑士・登录住宅性能评价机关	节能计算、BELS评价书・标签的核发
指定确认检查机关・特定行政厅	建筑确认・完工检查
各制度窗口	节能改修补助金的申请（本公司不经手）
司法书士	建物・法人登记
税理士	出售・租赁相关税务

物件与广告由本公司、节能计算与标签核发由建筑士・评价机关，将窗口分开之后，再由同一个窗口顺畅为您转介。转介时无介绍费的往来。

投放广告前，所有人该先安排什么？

投放广告前于所有人侧先行安排则较顺畅者如下。物件侧的客观资讯（竣工时期、建筑确认时期、设计图书与节能计算有无、BELS评价书有无），由本公司作为广告中介的前提确认。

要安排的事项	向谁咨询
以自我评价制作标签，抑或取得第三方评价（BELS）	建筑士・登录住宅性能评价机关
节能计算结果・设计图书的备妥	建筑士（新建时的设计者等）
广告标签标示的中介・重要事项说明	不动产（本公司）
伴随节能改修时的补助金	各制度窗口

物件广告・节能性能标签的咨询就交给四叶不动产（咨询免费）

来信请填写物件种别（住宅或事业用）、新建或既有、BELS评价书有无、出售或租赁。本公司将从在广告载上标签的安排，与节能计算・标签核发・补助金的转介整理开始谈起。

常见问题

Q. 节能性能标签的标示是义务还是努力义务？
A. 努力义务。建筑物节能法第27条第1项规定，从事建筑物买卖・租赁的业者须努力标示能源消费性能，并非强制标示本身的义务。惟对未依告示（令和5年国土交通省告示第970号）标示的业者，国土交通大臣得劝告其应标示，不从则得公表，甚至得命令（第28条）。并非努力义务就可不标示。

Q. 自何时起、哪些物件成为对象？
A. 运用自2024年（令和6年）4月1日起开始。对象为就2024年4月以后新建的建筑物进行买卖・租赁时的广告等（报纸・杂志广告、传单、简介、网路广告）。既有建筑物若已知节能性能则建议标示，惟未标示亦不成为劝告等对象。订制住宅亦属对象外，建议依制度标示。

Q. 标签的星数与大致水电费，由不动产公司决定吗？
A. 否。以星数表示的能源消费性能、隔热性能、大致水电费所本的节能计算，属建筑士或登录住宅性能评价机关的领域。自我评价由业者依计算结果制作，第三方评价由评价机关以BELS核发。不动产公司（本公司）负责的是将已完成的标签正确载于广告的中介与重要事项说明的资讯提供，不进行节能性能的计算本身。

Q. 年度大致水电费每张标签都会载吗？
A. 否。大致水电费为住户用标签可任意标示之项目，住栋用标签不标示。能源消费性能（星数）、评价年月日、自我评价或第三方评价之别为必须项目，惟大致水电费、有无再生能源设备等，依物件与评价种类而处理不同。标示样式的细目于告示所定、可能修正，请以最新的国土交通省说明与告示本文记下参照日确认。

本文出处（第一手资讯）

以下为确认的起点性公表资料。法令会修正，条文・项・号・施行日・最新修正请于e-Gov法令检索确认最新版。告示、样式与运用细目可能修正，请以国土交通省节能性能表示制度的说明记下参照日确认。个别物件节能性能的计算与标签的制作，由建筑士・登录住宅性能评价机关与所管行政判断。公的资料的参照日均为2026年11月7日。以下出处均为日文。

• e-Gov法令检索「建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律」（平成27年法律第53号。第27条第1项＝贩卖业者等对能源消费性能标示的努力义务、第27条第2项＝国土交通大臣定应标示事项・方法并以告示公布、第28条＝对未依告示标示业者的劝告・公表・命令、报告征收・进入检查）
• 「建築物のエネルギー消費性能に関し販売事業者等が表示すべき事項及び表示の方法その他建築物のエネルギー消費性能の表示に際して販売事業者等が遵守すべき事項」（令和5年国土交通省告示第970号，令和5年9月25日公布。应标示事项与样式。含其后修正请确认最新版）
• 国土交通省「建築物の省エネ性能表示制度（省エネ性能ラベル）」的说明（运用开始＝2024年4月、对象・标签标示项目・自我评价与第三方评价〈BELS〉之别。参照日2026年11月7日）
• 一般社团法人住宅性能评价・表示协会「自己評価ラベル・評価書作成プログラム」「BELS」的说明（参照日2026年11月7日）

本文为一般性资讯提供，并不保证个别物件的节能性能或标签内容。广告标签标示的中介与资讯提供由不动产（本公司）、节能计算与BELS评价书・标签的核发由建筑士・登录住宅性能评价机关、建筑确认・完工检查由指定确认检查机关・特定行政厅、节能改修补助金的申请由各制度窗口、登记由司法书士、税务由税理士，各自判断・负责。

浦松 丈二／四叶不动产株式会社 代表取缔役・宅地建物取引士。身为东京都文京区的宅地建物取引士，承办住宅・事业用不动产的调查与中介。作者简介

更新日：2026年11月7日