在东京用木结构建出租公寓——3层可行吗？东京都的补助每户最高200万日元

结论（先说要点）：出租公寓用木结构也可以建到3层。东京都对新建的零排放住宅设有补助，集合住宅每户最高200万日元，10户即约2,000万日元。本文面向在东京考虑土地活用、出租经营的土地业主与投资者，整理结构的选项、东京都的补助，以及实地参观木结构3层出租住宅的见闻。

木结构可以建3层的出租公寓吗？

可以。木结构3层集合住宅（日本称"木三共"）只要满足一定基准——主要结构部分采用1小时准耐火构造、各住户设置有效避难阳台等——即使不做成耐火建筑物也可以建造。加上2018年（平成30年）的建築基準法（日本的建筑法规）修订（令和元年6月25日施行），3层、总面积不足200平方米的建筑不必做成耐火建筑物等的范围进一步扩大，日本各大住宅厂商也在推进中层木结构的产品化。

能按哪一种基准建造，取决于地块的防火规制（防火地域・准防火地域）与规模。在选地阶段就与设计者确认最稳妥。

与钢筋混凝土结构相比有什么不同？

项目	木结构	钢筋混凝土结构（RC）
建筑费	相对容易控制	相对较高
工期	较容易缩短	容易变长
法定耐用年数（住宅用）	22年	47年
隔音	仅靠结构容易吃亏，需用楼板・墙体做法弥补	一般认为有利

法定耐用年数（日本国税厅・耐用年数表）较短，在折旧上意味着单年的折旧费更大。这对贷款年限、税务处理如何影响，取决于具体物业与借款条件，请直接委托税理士（日本的税务国家资格者）具体研究。

东京都的补助可以申请多少？

东京都的"令和8年度 東京ゼロエミ住宅普及促進事業"（东京零排放住宅普及促进事业）对取得都规定的保温・节能水准认证的新建住宅，提供住宅建设费补助（クール・ネット東京官网・2026年8月15日参照。受理中）。

水准	集合住宅等	独栋住宅
水准A	200万日元/户	240万日元/户
水准B	130万日元/户	160万日元/户
水准C	30万日元/户	40万日元/户

主要要件与申请框架如下。

项目	内容
对象	东京都内的新建住宅（独栋・集合住宅等）。总建筑面积不足2,000平方米
集合住宅的条件	全部住户达到水准C以上。逐户认证水准，按户适用补助额
申请人	建筑主（个人・事业者）
受理期间（令和8年度）	令和8年4月1日〜令和9年3月31日。原则上电子申请
前提	经都登记的认证审查机构进行设计确认・认证

此外还有太阳能发电设备（3.6kW以内为12〜13万日元/kW）、蓄电池（10万日元/kWh・每户上限120万日元）等设备费的补助，以及满足一定要件时的不动产取得税减免（最高全额）。另外，蓄电池方面，令和8年10月1日以后申请设计确认审查的项目，仅SII（环境共创イニシアチブ）令和8年度已登记产品为补助对象（同年9月30日前已完成设计确认审查申请的项目除外）。

预算额度与要件因年度・时期而变化，本文不对金额或获批作出承诺。最新要件请务必在官方页面确认。

补助申请文件的制作・手续支持属于行政书士（代办向日本行政机关提交文件的国家资格）的业务，由与本公司相互独立的事业体——四叶行政书士事务所另行签约承接（补助金申请支持）。

实际的木结构3层出租住宅是什么样的？

2026年8月，我们在大田区蒲田参观了由ミサワホーム（Misawa Home）建造的木结构3层、10户的出租住宅。

坦率的感想是"虽是出租房，施工却达到定制独栋住宅的水准"。墙体厚实，主体结构内部——租户看不到的地方——也扎实地用了材料，实地参观就能看出来。"出租住宅往往压低成本"这一先入之见被打破了。

据参观时的介绍，这栋建筑获得了约2,000万日元的补助。按水准A（200万日元/户）×10户来算，数字正好对得上。也就是说，即使是木结构，只要提高保温・节能水准并取得认证，视规模不同可能获得数千万日元级别的补助。

该向谁咨询？

按检讨的入口不同，咨询对象也不同。土地的选定、租赁需求的研判，请咨询本公司（四叶不动产株式会社）。设计・施工与水准认证的实务由住宅厂商・工务店和认证审查机构负责；补助申请的手续支持由四叶行政书士事务所承接（与本公司是各自独立的事业体，业务分别签约）；折旧等税务属于税理士的领域。各项均引导您直接委托，本公司不收取介绍性报酬。

事业用不动产・土地活用的思路见投资用・事业用不动产，土地价值的看法见容积率与土地价值（日文）。

常见问题

Q. 木结构的出租公寓最多能建几层？
A. 到3层为止，满足木结构3层集合住宅（木三共）的基准——主要结构部分1小时准耐火构造、有效避难阳台等——的情况下，可以不做成耐火建筑物建造。更高层数或防火地域内，所要求的性能会变化。结论因地块的防火规制与规模而异，请在选地阶段与设计者・特定行政厅确认。

Q. 以出租经营为目的，也能申请东京零排放住宅的补助吗？
A. 申请人是新建住宅的建筑主（个人・事业者），集合住宅等也包含在补助对象内。条件包括全部住户达到水准C以上、总建筑面积不足2,000平方米等。个别项目是否符合以及最新要件，请在クール・ネット東京官方页面及要纲中确认。

Q. 木结构的法定耐用年数只有22年，会不会不利？
A. 不能一概而论。耐用年数短，在折旧上意味着单年折旧费更大，也关系到贷款年限与出售时点的设计。可能有利也可能不利，请以具体的物业计划与借款条件为前提，直接咨询税理士。

Q. 从找地到补助申请，可以一起咨询吗？
A. 咨询的入口由本公司承接，但合同按领域分别签订。土地选定・租赁需求研判是四叶不动产株式会社，补助申请的手续支持是四叶行政书士事务所（各自独立的事业体・分别签约），设计・认证是住宅厂商与认证审查机构，税务是税理士。整体安排会在首次咨询时为您整理。咨询免费。

本文依据（一次资料）

• クール・ネット東京《令和8年度 東京ゼロエミ住宅普及促進事業》（补助额・要件・受理期间・蓄电池要件变更。2026年8月15日参照）
• 東京都主税局《東京ゼロエミ住宅の新築に対する不動産取得税の減免》（2026年8月15日参照）
• e-Gov法令检索《建築基準法》（昭和25年法律第201号。第27条＝耐火要件，平成30年法律第67号修订・令和元年6月25日施行）
• e-Gov法令检索《減価償却資産の耐用年数等に関する省令》（昭和40年大蔵省令第15号）别表第一，以及日本国税厅・耐用年数表（木结构・住宅用22年／钢筋混凝土结构・住宅用47年。2026年8月15日参照）

※补助的预算额度・要件因年度・时期而变化。本文为一般性信息提供，不对个别建筑计划・补助申请・税务判断作出保证。
※土地・建筑物的居间及买卖・租赁合同由四叶不动产株式会社（宅地建物取引業）承接，补助申请等向行政机关提交文件的制作由四叶行政书士事务所承接，两者作为各自独立的事业体，业务分别签约。设计・建筑确认属于建筑士，税务属于税理士的业务。

本文作者

浦松 丈二——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政书士（登録番号 第25087022号）。四叶不动产株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。前每日新闻记者・中国总局长。事务所位于東京都文京区小日向，茗荷谷站步行约5分钟。土地活用（不动产）与申请文件（行政手续）的要点在同一张桌子上为您确认。