住在海外如何管理日本房产——管理委托・中文支持・纳税管理人

结论（先说要点）：住在海外仍持有并出租日本不动产时，代表性的管理方式有：①自行管理（含委托在日亲属）②代收房租③委托管理。各管理公司的业务范围依管理委托合同而有所不同。日本端的“管理窗口”与税务上的“窗口（纳税管理人）”是两个不同的议题。四叶按业务主体分别与您签约：租赁管理由四叶不动产株式会社负责，税务由税理士负责（没有介绍费・转介费）。咨询与现况报告可提供中文服务。

本文所说的“海外居住”与日本所得税法上的“非居住者”不是同一概念。居住者与非居住者依据住所、居所等判断，具体税务处理请咨询税理士。

住在海外也能管理日本房产吗？

可以。房产管理不一定要您亲自留在日本处理，可以委托在日亲属、管理公司或代收服务。但“住在海外”与“日本税法上的非居住者”是两回事，决定管理方式时，也要一并确认租金的预扣所得税（日文称“源泉徴収”，以下称“源泉征收”）与纳税管理人。

管理方式有哪些？我该留哪些事？

方式	日本端处理的事项（示例）	屋主保留的事项（示例）
自行管理	无（含委托在日亲属）	租客联络、修缮安排、确认房租入账、续约・退租
代收房租	代收并汇款房租、催缴、入退租事务	是否修缮、费用负担、业者选定
委托管理	在代收基础上增加租客对应、设备初步处理、退租点交、复原估算	依据报告判断与批准、日本端的税务窗口

上表为代表性示例，实际业务范围依管理公司・管理委托合同而有所不同。更详细的比较，以及“出租还是空置、普通租约还是定期租约”，请见人在海外，日本的房子该怎么办。

可以用中文沟通吗？

四叶不动产株式会社为海外屋主提供日语、英语、中文服务。可中文进行面谈（配合时差安排）、室内现状报告（视频・照片）、募集条件说明、年度状况报告等。具体范围请个别确认。

重要事项说明书和合同有中文版吗？

日本国土交通省在《外国人入住民间租赁住宅顺畅化指南》中，以日语、英语、中文、韩语、西班牙语、葡萄牙语、越南语、尼泊尔语、泰语、印尼语、缅甸语、柬埔寨语、他加禄语、蒙古语共14种语言，公布了重要事项说明书、租赁住宅标准合同、定期租赁住宅标准合同等的范本。但实际合同中，以何种语言的文件作为合同正文、翻译资料如何定位，须按个案确认，并非“只有日语有效”或“有中文就一定以中文为准”。

纳税管理人是什么？住在海外就一定要设吗？

纳税管理人，是非居住者在日本办理确定申报书提交、领取税务机关文件、缴纳税款、领取退税等手续的窗口（日本国税通则法第117条）。纳税管理人可以是个人，也可以是法人。

并非“住在海外就一定要设”。只有税法上的非居住者且需要在日本办理申报等税务手续时，才需要纳税管理人。另外，税务咨询、确定申报书制作、税务代理、源泉征收的个别税务判断，是税理士的业务。不要把“纳税管理人”等同于“税理士”。选任、解任及人选请咨询税理士。

租金的20.42%源泉征收在这里能看懂吗？

向非居住者等支付日本不动产租金时，原则上涉及20.42%的源泉征收。本文仅作概述，租客・用途・无需源泉征收的情形・缴纳期限详见非居住者屋主租金20.42%源泉征收的无需扣缴情形。

四叶能代办哪些？哪些要找其他专家？

• 租赁管理・募集・房屋确认：四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）
• 纳税管理人：税务上需要时选任，可以是个人或法人
• 税务咨询・确定申报书制作・税务代理・源泉征收的个别税务判断：税理士
• 不动产登记：司法书士或律师
• 纠纷・个别法律判断：律师

四叶按业务主体分别与您签约，没有介绍费・转介费。具体可否与税务判断由各领域专家进行。

常见问题

Q. 住在海外，可以委托管理日本房产吗？
A. 可以。可从自行管理、代收房租、委托管理等代表性方式中选择。业务范围依管理委托合同而有所不同。租赁管理由四叶不动产株式会社负责，税务由税理士负责，分别签约。

Q. 可以用中文咨询吗？
A. 可以。面谈、现状报告、募集条件说明等可中文进行。合同等语言处理请个别确认。

Q. 住在海外一定要设纳税管理人吗？
A. 不一定。只有税法上的非居住者且需要在日本办理申报等手续时才需要。纳税管理人可以是个人或法人，但税务咨询与申报书制作是税理士的业务。请咨询税理士。

Q. 租赁管理和税务可以交给同一家公司吗？
A. 四叶按业务主体分别签约：租赁管理由四叶不动产株式会社负责，税务由税理士负责。没有介绍费・转介费。

Q. 有介绍费或转介费吗？
A. 没有。各专家由您直接签约，四叶不收取介绍费・转介费。

本文出处（一手资料）

• 日本国税厅税务问答 No.2880（令和7年4月1日现行法令等）
• 日本国税厅税务问答 No.1923（海外勤务与纳税管理人的选任・解任，令和7年4月1日现行法令等）
• 日本国土交通省《外国人入住民间租赁住宅顺畅化指南》（14种语言的重要事项说明书・租赁住宅标准合同等范本）
• 日本国税通则法第117条（纳税管理人。第3项以下为令和3年度修正扩充）※施行日・最新修正以e-Gov为准
• 日本所得税法第2条・第161条（居住者・非居住者、国内来源所得）※施行日・最新修正以e-Gov为准

本文执笔人

浦松 丈二（Uramatsu Joji）。日本行政书士（登录编号 第25087022号）・宅地建物取引士（东京都知事登录 第293544号）。四叶不动产株式会社 代表取缔役（宅地建物取引业 东京都知事(1)第113304号）／四叶行政书士事务所 代表。原每日新闻记者・中国总局长。东京都文京区小日向・茗荷谷站步行约5分钟。

本文为一般资讯，个别税务判断・可否判断由税理士・律师・司法书士等专业人士进行。