非居住者在东京买了不动产，20日内要向外为法申报 ─ 2026年4月起「不问目的」都纳入对象
人在海外、以非居住者身份取得日本不动产的人，必须在取得后20日内通过日本银行向财务大臣提交申报书。2026年4月1日以后的取得，无论自住还是投资，不动产本身都成为申报对象，自其他非居住者取得时的免除也已废除。申报事项新增了不动产号码，必须把登记完成与20日期限一起往回推算。本文并列两份一手资料——莱坊《The Wealth Report 2026》的东京＋58.5％（全球第1）与日本国土交通省依登记信息统计的东京23区国外住所者取得308件、其中台湾192件——同时把握「台湾是最大买家」与「东京都整体为3.0％」。由宅建士・行政书士浦松丈二解说。文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟。
人在海外、以非居住者身份取得日本不动产的人，必须在取得后20日内，通过日本银行向财务大臣提交「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」（位于日本国内的不动产或其相关权利之取得申报书）。2026年4月1日以后的取得，无论是自住还是投资，不动产本身都成为申报对象。金额与面积的大小都不影响。
本页整理的是人住在日本以外、买下东京不动产的人（非居住者的买方），在交房之后要提交什么。内容集中在买方这一侧。已经持有的房产要出售时的说明（源泉征收10.21％、让渡所得、出售方式的选择）请看海外业主的日本不动产出售指南；离开日本后把自住房出租、继续持有的说明，请看人在海外，日本的房子该怎么办。
最后更新：2026年8月12日
东京的高档住宅，实际上涨了多少？
莱坊（Knight Frank）于2026年4月公布的《The Wealth Report 2026（第20版）》中的 Prime International Residential Index（PIRI 100）显示，2025年全球高档住宅价格平均上涨3.2％，所追踪的100个市场中有73个上涨、24个下跌。
莱坊（Knight Frank／日文称「ナイト・フランク」）是什么
1896年在伦敦创立、总部设于英国的独立（非上市）不动产顾问公司。据该公司公布的资料，在全球50多个市场设有约600个网点，2万名以上员工从事住宅与商用不动产的买卖中介、估价、投资顾问等业务。日本也设有网点。
《The Wealth Report》是该公司自2007年起每年发布的高净值人群与不动产年度报告，2026年版为第20版。其核心是 PIRI 100（Prime International Residential Index），追踪全球100个高档住宅市场的价格变动。这里所说的「高档住宅（prime property）」，按该报告的定义是指该市场中价值位居前5％的住宅。这不是市场整体的平均值，而是观察金字塔顶端的指数——读数字时不能漏掉这一点。
另外，这是民营企业汇总自家各国研究团队资料所做的独立调查，并非政府统计。与下一节要谈的日本国土交通省调查（依登记信息所做的全面统计）性质不同，两者并列来看才符合实务。
其中，东京12个月上涨58.5％，在100个市场中排名第1。该报告指出，推升东京新房公寓市场的因素包括供给稀缺、低利率，以及来自亚太地区的旺盛流入需求。
| 排名 | 市场 | 2025年变化率 |
|---|---|---|
| 1 | 东京 | ＋58.5％ |
| 2 | 迪拜 | ＋25.1％ |
| 3 | 马尼拉 | ＋17.5％ |
| 4 | 首尔 | ＋14.7％ |
| 5 | 布拉格 | ＋14.6％ |
| … | ||
| 13 | 新加坡 | ＋7.9％ |
| 89 | 香港 | －2.1％ |
| 94 | 北京 | －4.9％ |
| 95 | 上海 | －5.0％ |
| 98 | 深圳 | －7.2％ |
| 100 | 广州 | －12.2％ |
以5年（2020年→2025年）来看，涨幅第一是迪拜的193.9％，东京以159.3％排名第2。
该报告同时公布了「100万美元能买到的面积」。从2020年到2025年，东京缩水了41％（迪拜－66％、迈阿密－40％、洛杉矶－28％）。同样的预算能买到的面积在5年内少了四成，这个数字说明**「东京便宜」这个前提本身，在这5年间正在瓦解**。
东京的新房公寓，有多少是从海外买走的？
这里不是推算，而是有依登记所做的政府统计。日本国土交通省于2025年11月25日公布的「运用不动产登记信息的新房公寓交易调查结果」。该调查以法务省提供的不动产登记信息为基础，对象是2018年1月至2025年6月间办妥保存登记、位于三大都市圈与地方四市的新房公寓约55万户。
住所在国外者取得新房公寓的比例（2025年1〜6月）
| 地区 | 比例 |
|---|---|
| 东京圈 | 1.9％ |
| 东京都 | 3.0％ |
| 东京23区 | 3.5％ |
| 都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・涩谷） | 7.5％ |
| 其中 新宿区 | 14.6％ |
| 其中 涩谷区 | 8.1％ |
| 其中 千代田区 | 7.7％ |
| 其中 文京区 | 5.0％ |
| 其中 港区 | 4.3％ |
越接近市中心比例越高，都心6区为7.5％。不过该调查明确指出，这个数字会因当年供给了什么样的房源而大幅变动。
在东京23区取得新房公寓的「住所在国外者」按国家・地区划分（2025年1〜6月）
| 国家・地区 | 登记件数 |
|---|---|
| 台湾 | 192件 |
| 中国 | 30件 |
| 新加坡 | 21件 |
| 其他（香港・英国・美国等） | 65件 |
| 合计 | 308件 |
该调查指出，疫情之前就以中国、香港、台湾为多，最近则以台湾最多。台湾在308件中占192件，超过六成。
阅读时不能漏掉的3点
- 这不是「外国人」的统计。 该调查是按不动产登记的所有权人住所栏在国内还是国外来分类。登记不需登录国籍，因此住在日本的外国人、或海外法人的日本分公司所取得的部分，并未计入这个数字。
- 看不出偏重高价房产的倾向。 都心6区按价格带划分，住所在国外者的购买比例，不满2亿日元为3.2％、2亿日元以上为3.8％。
- 短期买卖的主角在国内。 东京23区的短期买卖（保存登记后1年内的转移登记）当中，住所在国外者所为者在2024年1〜6月为17件，占短期买卖整体的1.3％。都心6区里，2亿日元以上房产的短期买卖，国外部分为0户。
也就是说，「台湾是最大买家」是事实，但就东京都整体而言，来自国外的取得是3.0％——这两件事必须同时把握。
台湾方面怎么看这个现象？
台湾的经济类报纸工商时报在2026年7月22日的报道（记者：蔡惠芳）中，把这个动向放在台湾资金海外分散的脉络里。该报的观察大致如下。
- 地缘政治风险与日元的相对弱势，正在加速台湾高净值人群的海外资产配置
- 除日本之外，新加坡作为分散标的的分量也在增加，围绕台湾高净值客户，台湾与新加坡双方的金融机构已开始在私人银行业务上竞争
- 台湾高净值人群的投资标的，正从单一住宅的取得，转向住宅・商用不动产・酒店・另类资产的多元配置
比起数字，「从买下单一房产，转为资产配置」这个看法在实务上更有作用。买一套房，和把一部分资产长期放在日本，需要先决定的事情并不相同。以下谈的是后者。
非居住者买了日本的不动产，首先要提交什么？
依外国為替及び外国貿易法（外汇及对外贸易法，简称外为法）所定的申报书。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 文件名称 | 本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書（样式第22） |
| 申报义务人 | 取得的非居住者 |
| 期限 | 取得后20日内 |
| 提交对象 | 通过日本银行向财务大臣 |
| 金额门槛 | 无（不问金额・面积大小都必须申报） |
| 提交方式 | 书面或在线系统 |
所谓「非居住者」，是指在日本国内有住所或居所的个人、在日本国内设有主要事务所的法人（含外国法人的日本国内分公司）＝居住者，以外的人。人住在台湾而买下东京的公寓，就是这项申报的对象。
未申报或作虚假申报的罚则是6个月以下拘禁刑或50万日元以下罚金（外为法第71条第3号）。这不是行政上的秩序罚「过料」，而是刑事处罚，这一点请务必记住。
2026年4月1日起有什么改变？
申报的对象范围扩大了。以取得日在2026年3月31日以前还是4月1日以后来区分。
| 2026年3月31日以前的取得 | 2026年4月1日以后的取得 | |
|---|---|---|
| 申报对象 | 以投资目的等取得者 | 不问目的而取得者 |
| 不需申报的例子 | ①本人・亲属・雇员及其他从业人员的自住用 ②为开展非营利目的之业务 ③本人的事务所用 ④自其他非居住者取得者 | ①②③限于「不动产相关权利」（租赁权、地上权等）。④已废除 |
| 样式 | 原则上为旧样式 | 新样式（暂时仍可沿用旧样式修改后使用） |
实务上影响较大的是以下2点。
- 即使是自住用，只要买的是不动产本身就必须申报。 日本财务省的说明资料指出，以居住为目的取得附地上权建筑物的情况，建筑物部分属于申报对象。「我自己要住所以不用」是很容易读错的地方。
- 非居住者之间买卖的排除规定没有了。 从海外业主卖给海外买方的交易，也需要申报。
此外，2026年4月1日以后的取得，申报事项新增了「交易对象（居住者・非居住者）」「取得目的（自住用、投资目的等）」「不动产号码」。因为要求填写不动产号码，会出现在登记完成前无法填写的栏目。与20日这个期限之间的关系，必须从签约阶段就往回推算。
谁可以提交申报？可以委托中介公司吗？
日本财务省表示，申报书的制作与提交，除了取得人本人（非居住者）之外，由居住者身份的代理人（不动产中介公司等）提交也可以。代理提交时建议使用在线系统。
四叶不动产株式会社以宅地建物取引业者（日本的不动产交易业者）身份承办买卖中介；需要制作向行政机关提交的文件时，由并设的四叶行政书士事务所以另行签订的合同承接（行政书士为日本办理向行政机关提交文件等业务的专业资格）。两者是各自独立的经营主体，合同与费用都分开。彼此不收受介绍费。所有权转移登记请直接委托司法书士（日本办理登记等业务的专业资格），确定申告与纳税请直接委托税理士（日本的税务专业资格）。
没有印鉴证明的买方，要怎么签约与登记？
日本的印鉴登录制度，是以在日本有住民登录的人为前提。人在国外的买方，必须以居住国的公证或驻外机构的证明等文件，来代替印鉴证明书。台湾的实务请看台湾的印鉴证明与遗产分割协议书；在日本国内有住民登录的外国人，请看外国人的印鉴登录能当天完成吗。哪一种文件可以使用，由负责登记的司法书士判断，因此文件的准备请从交房日往回推算、及早开始比较安全。
买了之后，日本这边的窗口由谁担任？
在日本没有住所却持有不动产，会出现收不到的文件。固定资产税的纳税通知、业主委员会的通知、确定申告的通知等等。需要事先决定的项目如下。
| 要决定的事 | 补充 |
|---|---|
| 纳税管理人 | 指定在日本国内有住所等的人，并向税务署申报。申报书的制作与确定申告请直接委托税理士 |
| 是否出租 | 出租时，若承租人为法人等，租金会被源泉征收20.42％（详细） |
| 邮件・联系方式 | 确保日本国内的收件处 |
| 建筑物的管理 | 空置时的巡查、通风、邮件确认 |
将来要卖的时候，现在该先知道什么？
卖方以非居住者身份出售日本的不动产时，买方会产生源泉征收义务。买方须自让渡对价中扣除10.21％（所得税10％＋复兴特别所得税0.21％）并缴纳，卖方再以确定申告结算。
例外是买方为个人、且是为自己或亲属自住而取得，并且让渡对价在1亿日元以下的情况。买方若为法人，则不论金额都需要源泉征收。
也就是说，以非居住者身份继续持有，卖的时候买方会多一道手续。当出售进入视野时，最好把居住者・非居住者的判定在哪个时点进行一并理清；判定与交房日的关系整理在非居住者的判定是以交房日决定的吗。个别税额的判断属于税理士的领域。
找四叶不动产咨询，可以承办到什么程度？
四叶不动产株式会社（东京都文京区小日向・茗荷谷站步行5分钟）承办投资用・事业用不动产，以及以外语进行的房产咨询。可以用中文（繁体字・简体字）沟通。
- 房产的调查・提案・买卖中介 —— 四叶不动产株式会社（宅地建物取引业）
- 向行政机关提交之文件的制作 —— 四叶行政书士事务所（另行签约）
- 登记 —— 请直接委托司法书士
- 税务申告・纳税管理人申报书 —— 请直接委托税理士
- 具有纠纷性的案件 —— 请直接委托律师
各项均以独立的经营主体、独立的合同承接，本公司与本事务所不收取任何介绍费。
投资用・事业用不动产的整体说明请看投资用・事业用不动产，中文咨询请看中文对应，与台湾有关的继承请看台湾跨境继承。
本文的依据
高档住宅价格（一手资料）
- Knight Frank《The Wealth Report 2026》第20版（2026年4月23日公布）、Prime International Residential Index（PIRI 100）
全球平均＋3.2％／100个市场中73个上涨・24个下跌／东京＋58.5％（第1名）／5年间迪拜＋193.9％・东京＋159.3％／100万美元购买力的5年变化（迪拜－66％、东京－41％、迈阿密－40％、洛杉矶－28％）
https://www.knightfrank.com/research/article/2026/4/piri-100-ultimate-prime-residential-property-index - 该公司概要（1896年于伦敦创立、独立经营、50多个市场・约600网点・2万人以上）依该公司官方网站
https://www.knightfrank.com/about-us - 「prime property＝各市场中价值前5％」的定义依《The Wealth Report 2026》的用语定义页
来自国外的新房公寓取得（一手资料）
- 日本国土交通省「公布运用不动产登记信息的新房公寓交易调查结果——三大都市圈及地方四市的短期买卖与国外居住者取得状况」（令和7年11月25日）及附件「运用不动产登记信息的新房公寓交易实态的调查・分析」
调查对象＝2018年1月〜2025年6月办妥保存登记的新房公寓约55万户／2025年1〜6月住所在国外者的取得比例（东京都3.0％・东京23区3.5％・都心6区7.5％・新宿区14.6％）／东京23区按国家・地区划分的登记件数（台湾192件、中国30件、新加坡21件、合计308件）／都心6区按价格带划分的购买比例（不满2亿日元3.2％、2亿日元以上3.8％）／东京23区短期买卖中住所在国外者于2024年1〜6月为17件・占整体1.3％
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00237.html
台湾方面的分析与评论
- 工商时报「台灣富豪瘋買海外不動產！東京豪宅5年狂飆159％ 台灣人躍最大外國買家」（记者：蔡惠芳、2026年7月22日）
本文仅引用该报独自提出的「台湾资金海外分散」「与新加坡并立」「从单一住宅转向多元配置」等观察。价格与户数的数值并非通过该报，而是取自上述一手资料。
https://www.ctee.com.tw/news/20260722702000-430601
制度的依据
- 外国為替及び外国貿易法第55条之3第1项第12号、外国為替令第18条之5、外国為替の取引等の報告に関する省令第12条 —— 非居住者取得日本国内不动产等的申报
- 外国為替の取引等の報告に関する省令之修正（2026年2月20日公布・2026年4月1日施行）—— 申报对象扩大为「不问目的」，申报事项新增交易对象・取得目的・不动产号码
- 外国為替及び外国貿易法第71条第3号 —— 未依第55条之3第1项申报或作虚假申报时的罚则（6个月以下拘禁刑或50万日元以下罚金）
- 日本财务省「依外为法提交『本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書』」（令和8年6月）
https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/ - 所得税法第161条、第164条、第212条、第213条、所得税法施行令第281条之3、复兴财源确保法第8条・第9条・第10条・第28条 —— 向非居住者等购买土地等时的10.21％源泉征收（日本国税厅 Tax Answer No.2879）
- 日本国税厅 Tax Answer No.1932「海外派驻期间出售不动产的情况」—— 1亿日元以下且买方为自己・亲属自住用时不需源泉征收、纳税管理人的申报
未核实事项
- 工商时报所报道的台北2025年涨幅（＋0.1％）及该报所示的排名，在莱坊的公开部分无法确认，因此本文未予采用。
本文为一般性的信息提供，并非针对个别案件的法律判断或税务判断。依个别情况而异的处理方式，需经有资格者确认。税务请委托税理士，登记请委托司法书士，具有纠纷性的案件请委托律师，均请直接签约。
本文作者 浦松 丈二｜四叶不动产株式会社 代表取缔役・专任宅地建物取引士。行政书士。前每日新闻中国总局长（记者资历34年）。曾以中国总局长的身份常驻中国、台湾、泰国。社会保险劳务士考试合格（预定2026年9月开业）。