非居住者が東京の不動産を買ったら、20日以内に外為法の報告 ─ 2026年4月から「目的を問わず」対象に

海外に住んだまま日本の不動産を取得した非居住者は、取得後20日以内に、日本銀行を経由して財務大臣へ「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」を提出します。2026年4月1日以降の取得分は、居住用か投資用かを問わず、不動産そのものが報告対象になりました。金額や面積の大小は問いません。

このページは、日本国外に住んだまま東京の不動産を買った方（非居住者の買主）が、引渡し後に何を出すのかを整理したものです。買った側の手続きに絞っています。すでに持っている物件を売るときの話（源泉徴収10.21％・譲渡所得・売却方法の選び方）は海外オーナーのための日本不動産売却ガイド、日本を離れて持ち家を貸す・持ち続けるときの話は海外に住んだまま日本の家をどうするかにまとめています。

最終更新：2026年8月12日

東京の高級住宅は、実際にどれだけ上がったのですか？

ナイト・フランクが2026年4月に公表した『The Wealth Report 2026（第20版）』の Prime International Residential Index（PIRI 100）によると、2025年の世界の高級住宅価格は平均で3.2％上昇し、追跡している100市場のうち73市場が上昇、24市場が下落しました。

ナイト・フランク（Knight Frank／中国語圏では「萊坊」）とは

1896年にロンドンで創業した、英国に本社を置く独立系（非上場）の不動産コンサルティング会社です。同社の公表によれば、世界50を超える市場に約600の拠点を持ち、2万人以上が住宅・商業用不動産の売買仲介、評価、投資助言などにあたっています。日本にも拠点があります。

『The Wealth Report』は同社が2007年から毎年出している富裕層と不動産の年次レポートで、2026年版が第20版です。その中核が PIRI 100（Prime International Residential Index）で、世界100の高級住宅市場の価格変動を追う指数。ここでいう「高級住宅（prime property）」は、同レポートの定義ではその市場で価値の上位5％にあたる住宅を指します。市場全体の平均ではなく、上澄みの動きを見る指数だという点は、数字を読むときに外せません。

なお、これは民間企業が自社の各国リサーチチームのデータを集計した独自調査であり、政府統計ではありません。次の章で扱う国土交通省の調査（登記情報に基づく悉皆的な集計）とは性格が違うため、両方を並べて読むのが実務的です。

その中で、東京は12か月で58.5％上昇し、100市場中1位です。同報告は、東京の新築マンション市場を押し上げた要因として、供給の希少性、低金利、アジア太平洋からの旺盛な流入需要を挙げています。

順位	市場	2025年の変化率
1	東京	＋58.5％
2	ドバイ	＋25.1％
3	マニラ	＋17.5％
4	ソウル	＋14.7％
5	プラハ	＋14.6％
…
13	シンガポール	＋7.9％
89	香港	－2.1％
94	北京	－4.9％
95	上海	－5.0％
98	深圳	－7.2％
100	広州	－12.2％

5年間（2020年→2025年）で見ると、上昇率の首位はドバイの193.9％、東京は159.3％で2位です。

同報告はあわせて「100万米ドルで買える広さ」も出しています。2020年から2025年にかけて、東京は41％縮みました（ドバイ－66％、マイアミ－40％、ロサンゼルス－28％）。同じ予算で買える面積が5年で4割減ったということで、「東京は割安」という前提そのものが、この5年で崩れつつあることを示す数字です。

東京の新築マンションは、どれくらい国外から買われているのですか？

ここは推計ではなく、登記に基づく政府統計があります。国土交通省が2025年11月25日に公表した「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果」です。法務省から受領した不動産登記情報をもとに、2018年1月から2025年6月までに保存登記された三大都市圏・地方四市の新築マンション約55万戸を対象としています。

国外に住所がある者による新築マンション取得の割合（2025年1〜6月）

地域	割合
東京圏	1.9％
東京都	3.0％
東京23区	3.5％
都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）	7.5％
うち新宿区	14.6％
うち渋谷区	8.1％
うち千代田区	7.7％
うち文京区	5.0％
うち港区	4.3％

中心部ほど割合が高くなる傾向があり、都心6区は7.5％。ただし同調査は、その年にどのようなマンションが供給されたかによって数字が大きく変動する点を明記しています。

東京23区で新築マンションを取得した「国外に住所がある者」の国・地域別（2025年1〜6月）

国・地域	登記件数
台湾	192件
中国	30件
シンガポール	21件
その他（香港・英国・米国ほか）	65件
合計	308件

同調査は、コロナ禍以前から中国・香港・台湾が多く、直近では台湾が最も多くなっているとしています。台湾は308件中192件で、6割を超えます。

読むときに外せない3点

1. 「外国人」の統計ではありません。 同調査は不動産登記の所有者住所欄が国内か国外かで分類しています。登記に国籍の登録は不要なため、日本在住の外国人や海外法人の日本支社による取得は、この数字に含まれていません。
2. 高額物件に偏っている傾向は見られません。 都心6区の価格帯別では、国外に住所がある者の購入割合は2億円未満で3.2％、2億円以上で3.8％です。
3. 短期売買の主役は国内です。 東京23区の短期売買（保存登記から1年以内の移転登記）のうち、国外に住所がある者によるものは2024年1〜6月で17件、短期売買全体の1.3％。都心6区では、2億円以上の物件の短期売買は国外分が0戸でした。

つまり、「台湾が最多の買い手」は事実だが、東京都全体で見れば国外からの取得は3.0％、という二つを同時に押さえる必要があります。

台湾側は、この動きをどう見ているのですか？

台湾の経済紙・工商時報は2026年7月22日の記事（記者：蔡惠芳）で、この動きを台湾資金の海外分散という文脈に置いています。同紙の見立てはおおむね次のとおりです。

• 地政学リスクと円の相対的な弱さが、台湾の富裕層による海外資産配置を加速させている
• 日本と並んでシンガポールも分散先として重みを増し、台湾の高資産顧客をめぐって台湾・シンガポール双方の金融機関がプライベートバンキングで競合し始めている
• 台湾の富裕層の投資対象は、単一の住宅取得から、住宅・商業用不動産・ホテル・オルタナティブ資産への多元的な配分へと移りつつある

数字ではなく、この「単一物件の購入から資産配分へ」という見方のほうが、実務では効いてきます。物件を1戸買う話と、日本に資産の一部を置き続ける話とでは、決めておくべきことが違うからです。以下は後者の話になります。

非居住者が日本の不動産を買ったら、まず何を出すのですか？

外国為替及び外国貿易法（外為法）に基づく報告書です。

項目	内容
書類名	本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書（様式第22）
提出義務者	取得した非居住者
期限	取得後20日以内
提出先	日本銀行を経由して財務大臣
金額基準	なし（金額・面積の大小を問わず必要）
提出方法	書面またはオンラインシステム

「非居住者」とは、日本国内に住所または居所を有する個人・日本国内に主たる事務所を有する法人（外国法人の日本国内支店等を含む）＝居住者、以外の者を指します。台湾に住んだまま東京のマンションを買えば、この報告の対象です。

報告をしなかった場合や虚偽の報告をした場合の罰則は、六月以下の拘禁刑または50万円以下の罰金です（外為法第71条第3号）。行政上の秩序罰である「過料」ではなく刑事罰である点は、押さえておいてください。

2026年4月1日から何が変わったのですか？

報告の対象範囲が広がりました。取得日が2026年3月31日以前か、4月1日以降かで扱いが分かれます。

	2026年3月31日以前の取得	2026年4月1日以降の取得
報告対象	投資目的等で取得したもの	目的を問わず取得したもの
報告不要となる例	①本人・親族・使用人その他の従業員の居住用 ②非営利目的の業務遂行のため ③本人の事務所用 ④他の非居住者から取得したもの	①②③は「不動産に関する権利」（賃借権・借地権等）に限られる。④は廃止
様式	原則、旧様式	新様式（当分の間、旧様式の取り繕い使用可）

実務上、影響が大きいのは次の2点です。

• 居住用でも、不動産そのものを買えば報告が要る。 財務省のリーフレットは、居住目的で借地権付建物を取得するケースについて、建物部分は報告対象になると示しています。「自分が住むから不要」と読み違えやすいところです。
• 非居住者どうしの売買の除外がなくなった。 海外オーナーから海外の買主へ、という取引でも報告が必要になります。

さらに、2026年4月1日以降の取得については、報告事項に「取引の相手方（居住者・非居住者）」「取得の目的（居住用、投資目的等）」「不動産番号」が加わりました。不動産番号が求められるため、登記が済むまで書けない欄が生じます。20日という期限との兼ね合いを、契約の段階から逆算しておく必要があります。

報告は誰が出せますか。仲介業者に頼めますか？

財務省は、報告書の作成・提出は取得者である非居住者本人のほか、居住者である代理人（不動産仲介業者等）による提出も可能としています。代理提出の場合はオンラインシステムの利用が推奨されています。

四葉不動産株式会社は宅地建物取引業者として売買の仲介を行い、官公署に提出する書類の作成が必要な場面では、併設の四葉行政書士事務所が別契約で受任します。両者は独立した事業体で、契約も費用も別々です。紹介料等の授受はありません。所有権移転登記は司法書士、確定申告・納税は税理士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。

印鑑証明のない買主は、どうやって契約・登記するのですか？

日本の印鑑登録制度は、日本に住民登録がある人を前提としています。国外に住んだままの買主は、印鑑証明書に代えて、居住国の公証や在外公館の証明といった書面を用意することになります。台湾の場合の実務は台湾の印鑑証明・遺産分割協議書、日本国内に住民登録がある外国人の方は外国人の印鑑登録は即日できるかをご覧ください。どの書面が使えるかは登記を担当する司法書士の判断になりますので、書類の手配は決済日から逆算して早めに始めるのが安全です。

買った後、日本側の窓口は誰が務めるのですか？

日本に住所がないまま不動産を持つと、届かない書類が出ます。固定資産税の納税通知、管理組合からの通知、確定申告の案内などです。決めておく項目は次のとおりです。

決めること	補足
納税管理人	国内に住所等を有する者を定め、税務署へ届け出ます。届出書の作成・確定申告は税理士へ直接ご依頼ください
賃貸に出すか	出す場合、借主が法人等であれば家賃から20.42％が源泉徴収されます（詳細）
郵便・連絡先	国内の受取先を確保します
建物の管理	空室のまま置く場合の巡回・通風・郵便物の確認

将来売るときに、いま知っておくべきことはありますか？

売主が非居住者のまま日本の不動産を売ると、買主側に源泉徴収義務が生じます。買主は譲渡対価の10.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％）を差し引いて納付し、売主は確定申告で精算します。

例外は、買主が個人で、かつ自己または親族の居住用に取得する場合で、譲渡対価が1億円以下のときです。買主が法人であれば、金額にかかわらず源泉徴収が必要とされています。

つまり、非居住者のまま持ち続けると、売るときに買主が一手間背負う構造になります。売却の予定が視野に入ったら、居住者・非居住者の判定がいつの時点で行われるかを含めて整理しておくとよく、判定と引渡し日の関係は非居住者の判定は引渡し日で決まるのかにまとめています。個別の税額の判断は税理士の領域です。

四葉不動産に相談すると、どこまで担当してもらえますか？

四葉不動産株式会社（東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩5分）は、投資用・事業用不動産と、外国語での物件のご相談に対応しています。中国語（繁体字・簡体字）でのやりとりが可能です。

• 物件の調査・提案・売買の仲介 —— 四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）
• 官公署に提出する書類の作成 —— 四葉行政書士事務所（別契約）
• 登記 —— 司法書士へ直接ご依頼
• 税務申告・納税管理人の届出書 —— 税理士へ直接ご依頼
• 紛争性のある案件 —— 弁護士へ直接ご依頼

いずれも独立した事業体として受任し、当社・当事務所は紹介料等を受け取りません。

投資用・事業用不動産の全体像は投資用・事業用不動産、中国語でのご相談は中国語対応、台湾に関わる相続は台湾越境相続をご覧ください。

この記事の根拠

高級住宅価格（一次資料）

• Knight Frank『The Wealth Report 2026』第20版（2026年4月23日公表）、Prime International Residential Index（PIRI 100）
  世界平均＋3.2％／100市場中73市場が上昇・24市場が下落／東京＋58.5％（1位）／5年でドバイ＋193.9％・東京＋159.3％／100万米ドルの購買力の5年変化（ドバイ－66％、東京－41％、マイアミ－40％、ロサンゼルス－28％）
  https://www.knightfrank.com/research/article/2026/4/piri-100-ultimate-prime-residential-property-index
• 同社の概要（1896年ロンドン創業、独立系、50超の市場・約600拠点・2万人以上）は同社公式サイトによる
  https://www.knightfrank.com/about-us
• 「prime property＝各市場で価値の上位5％」の定義は『The Wealth Report 2026』の用語定義ページによる

国外からの新築マンション取得（一次資料）

• 国土交通省「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引の調査結果を公表——三大都市圏及び地方四市の短期売買や国外居住者による取得状況」（令和7年11月25日）および別紙「不動産登記情報を活用した新築マンションの取引実態の調査・分析について」
  調査対象＝2018年1月〜2025年6月に保存登記された新築マンション約55万戸／2025年1〜6月の国外住所者取得割合（東京都3.0％・東京23区3.5％・都心6区7.5％・新宿区14.6％）／東京23区の国・地域別登記件数（台湾192件、中国30件、シンガポール21件、合計308件）／都心6区の価格帯別購入割合（2億円未満3.2％、2億円以上3.8％）／東京23区の短期売買のうち国外住所者は2024年1〜6月で17件・全体の1.3％
  https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00237.html

台湾側の分析・論評

• 工商時報「台灣富豪瘋買海外不動產！東京豪宅5年狂飆159％ 台灣人躍最大外國買家」（記者：蔡惠芳、2026年7月22日）
  本コラムでは、同紙が独自に示した「台湾資金の海外分散」「シンガポールとの並立」「単一住宅から多元配分へ」という見立てのみを引用しました。価格・戸数の数値は、同紙経由ではなく上記の一次資料から取っています。
  https://www.ctee.com.tw/news/20260722702000-430601

制度の根拠

• 外国為替及び外国貿易法第55条の3第1項第12号、外国為替令第18条の5、外国為替の取引等の報告に関する省令第12条 —— 非居住者による本邦不動産等の取得に係る報告
• 外国為替の取引等の報告に関する省令の改正（2026年2月20日公布・2026年4月1日施行）—— 報告対象が「目的を問わず」に拡大、報告事項に取引の相手方・取得の目的・不動産番号を追加
• 外国為替及び外国貿易法第71条第3号 —— 第55条の3第1項の報告をせず、又は虚偽の報告をしたときの罰則（六月以下の拘禁刑又は50万円以下の罰金）
• 財務省「外為法に基づく『本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書』の提出」（令和8年6月）
  https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/
• 所得税法第161条、第164条、第212条、第213条、所得税法施行令第281条の3、復興財源確保法第8条・第9条・第10条・第28条 —— 非居住者等から土地等を購入した場合の10.21％の源泉徴収（国税庁タックスアンサー No.2879）
• 国税庁タックスアンサー No.1932「海外勤務中に不動産を売却した場合」—— 1億円以下かつ買主の自己・親族の居住用の場合の源泉徴収不要、納税管理人の届出

未検証事項

• 工商時報が報じた台北の2025年の上昇率（＋0.1％）および同紙が示した順位は、ナイト・フランクの公開部分では確認できなかったため、本コラムには採録していません。

本コラムは一般的な情報提供であり、個別の事案についての法的判断・税務判断ではありません。具体的なご事情に応じた取り扱いは、資格者による確認を要します。税務は税理士、登記は司法書士、紛争性のある案件は弁護士へ、それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内します。

この記事の著者 浦松 丈二｜四葉不動産株式会社 代表取締役・専任宅地建物取引士。行政書士。元毎日新聞中国総局長（記者歴34年）。中国総局長として中国や台湾、タイに駐在しました。社会保険労務士試験合格（2026年9月開業予定）。

関連リンク

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