賃貸マンションを木造で建てる──3階建ては可能か、都の助成金はいくらか

結論（先に要点）：賃貸マンションは木造でも3階建てを建てられます。東京都には新築のゼロエミッション住宅への助成があり、集合住宅は最大200万円/戸。10戸なら約2,000万円になる計算です。本記事は、都内で土地活用・賃貸経営を考えている土地オーナー・投資家の方に向けて、構造の選択肢と都の助成金、木造3階建て賃貸を見学した所感をまとめたものです。

木造で3階建ての賃貸マンションは建てられますか？

建てられます。木造3階建て共同住宅（いわゆる「木三共」）は、主要構造部を1時間準耐火構造とし、各住戸に避難上有効なバルコニーを設けるなど一定の基準を満たせば、耐火建築物にしなくても建築できます。さらに平成30年の建築基準法改正（平成30年法律第67号・令和元年6月25日施行）で、3階建て・延べ面積200㎡未満の建物は耐火建築物等としなくてよい範囲が広がり、中層の木造化はハウスメーカー各社の商品化も進んでいます。

どの基準で建てられるかは、敷地の防火規制（防火地域・準防火地域）と規模で変わります。土地選びの段階で設計者に確認するのが確実です。

鉄筋コンクリート造と比べて何が違いますか？

項目	木造	鉄筋コンクリート造（RC造）
建築費	相対的に抑えやすい	相対的に高い
工期	短くしやすい	長くなりやすい
法定耐用年数（住宅用）	22年	47年
遮音	構造だけでは不利になりやすく、床・壁の仕様で補う	有利とされる

法定耐用年数（国税庁・耐用年数表）が短いことは、減価償却の面では単年の償却費が大きくなるという性質があります。融資期間や税務上の扱いにどう効くかは物件と借入条件によるため、具体的な検討は税理士へ直接ご依頼いただく形をご案内します。

東京都の助成金はいくら申請できますか？

東京都の「令和8年度 東京ゼロエミ住宅普及促進事業」では、都が定める断熱・省エネ水準の認証を受けた新築住宅に、住宅建設費の助成があります（クール・ネット東京・2026年8月15日参照。受付中）。

水準	集合住宅等	戸建住宅
水準A	200万円/戸	240万円/戸
水準B	130万円/戸	160万円/戸
水準C	30万円/戸	40万円/戸

主な要件と申請の枠組みは次のとおりです。

項目	内容
対象	都内の新築住宅（戸建・集合住宅等）。床面積の合計が2,000㎡未満
集合住宅の条件	全戸が水準C以上。各戸の水準を認証し、戸ごとに助成額を適用
申請者	建築主（個人・事業者）
受付期間（令和8年度）	令和8年4月1日〜令和9年3月31日。原則電子申請
前提	都の登録認証審査機関による設計確認・認証

このほか、太陽光発電設備（3.6kWまでは12〜13万円/kW）や蓄電池（10万円/kWh・上限120万円/戸）等の設置費への助成、一定の要件を満たす場合の不動産取得税の減免（最大全額）もあります。なお蓄電池は、令和8年10月1日以降に設計確認審査を申請する場合、SII（環境共創イニシアチブ）の令和8年度登録済製品のみが対象になります（同9月30日までに設計確認審査の申請を完了した事業を除く）。

予算枠や要件は年度・時期で変わるため、金額や採択をお約束するものではありません。最新の要件は必ず公式ページでご確認ください。

助成金の申請書類の作成・手続のサポートは行政書士の業務です。当社とは独立した事業体である四葉行政書士事務所が、別途のご契約でお受けしています（補助金申請サポート）。

実際の木造3階建て賃貸はどんな建物でしたか？

2026年8月、大田区蒲田で、ミサワホームが建てた木造3階建て・10戸の賃貸住宅を見学しました。

率直な感想は「賃貸なのに、注文住宅の戸建てレベルの施工」です。壁が厚く、躯体の内部——入居者からは見えないところ——にきちんと材料が使われていることが、見学するとわかります。賃貸住宅はコストを抑えた仕様になりがちだという先入観が崩れました。

見学先の説明では、この建物には約2,000万円の助成が出たとのことでした。水準A（200万円/戸）×10戸と考えると計算が合います。木造でも、断熱・省エネ水準を上げて認証を取れば、規模によっては数千万円単位の助成になり得るということです。

誰に相談すればよいですか？

検討の入口ごとに相談先が分かれます。土地の選定や賃貸ニーズの見立ては当社（四葉不動産株式会社）にご相談ください。設計・施工と水準認証の実務はハウスメーカー・工務店と認証審査機関、助成金申請の手続サポートは四葉行政書士事務所（当社とは独立した事業体として別契約で受任）、減価償却など税務は税理士の領域です。それぞれ直接ご依頼いただく形をご案内しており、当社は紹介料を受け取りません。

事業用不動産・土地活用の考え方は投資用・事業用不動産に、土地値の見方は容積率と土地値の記事にまとめています。

よくある質問

Q. 木造の賃貸マンションは何階建てまで建てられますか？
A. 3階建てまでは、木造3階建て共同住宅（木三共）の基準——主要構造部の1時間準耐火構造、避難上有効なバルコニー等——を満たせば、耐火建築物にせずに建てられる場合があります。それ以上の階数や防火地域内では求められる性能が変わります。敷地の防火規制と規模で結論が変わるため、土地選びの段階で設計者・特定行政庁にご確認ください。

Q. 賃貸経営が目的でも、東京ゼロエミ住宅の助成は申請できますか？
A. 申請者は新築住宅の建築主（個人・事業者）で、集合住宅等も助成対象に含まれています。集合住宅は全戸が水準C以上であること、床面積の合計が2,000㎡未満であることなどの条件があります。個別の該当性と最新の要件は、クール・ネット東京の公式ページと要綱でご確認ください。

Q. 木造は法定耐用年数が22年と短いですが、不利ではありませんか？
A. 一概には言えません。耐用年数が短いことは、減価償却では単年の償却費が大きくなるという性質があり、融資期間や出口（売却時期）の設計にも関わります。有利にも不利にも働き得るため、物件の計画と借入条件を前提に、税理士へ直接ご相談いただく形をご案内します。

Q. 土地探しから助成金の申請まで、あわせて相談できますか？
A. ご相談の入口は当社で承りますが、契約は分野ごとに別々になります。土地の選定・賃貸ニーズの見立ては四葉不動産株式会社、助成金申請の手続サポートは四葉行政書士事務所（独立した事業体・別契約）、設計・認証はハウスメーカーと認証審査機関、税務は税理士です。段取りの全体像は最初のご相談で整理してお示しします。相談は無料です。

この記事の出典（一次情報）

• クール・ネット東京「令和8年度 東京ゼロエミ住宅普及促進事業」（助成額・要件・受付期間・蓄電池の要件変更。2026年8月15日参照）
• 東京都主税局「東京ゼロエミ住宅の新築に対する不動産取得税の減免」（太陽光パネル付きゼロエミ住宅導入促進税制。2026年8月15日参照）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。27条＝耐火要件、平成30年法律第67号による改正・令和元年6月25日施行）
• e-Gov法令検索「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」（昭和40年大蔵省令第15号）別表第一および国税庁・耐用年数表（建物）（木造・住宅用22年／鉄筋コンクリート造・住宅用47年。2026年8月15日参照）

※木三共の技術基準の詳細（建築基準法施行令の条項）は、個別の計画の際に設計者にご確認ください。助成金の予算枠・要件は年度・時期で変わります。本記事は一般的な情報提供であり、個別の建築計画・助成金申請・税務の判断を保証するものではありません。
※土地・建物の媒介および売買・賃貸借契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、助成金申請等に係る官公署提出書類の作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別契約で受任します。設計・建築確認は建築士、税務は税理士の業務です。当社・当事務所は紹介料を受け取りません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。元毎日新聞記者・中国総局長。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。土地活用（不動産）と申請書類（行政手続）の論点を同じテーブルで確認します。設計・税務は連携する専門家をご案内します。