重要土地等調查法的注視區域・特別注視區域，不動產交易需要辦什麼申報

結論（先講重點）：依重要土地等調查法，物件若位於「特別注視區域」且達一定規模——土地每筆200㎡以上、建物為樓地板面積合計200㎡以上——在締結以所有權等權利之移轉・設定為目的的買賣契約之前，契約當事人即賣方與買方雙方，必須事先向內閣總理大臣（窗口為內閣府）申報（重要施設周邊及國境離島等土地等利用狀況之調查及利用規制等相關法律＝令和3年法律第84號，第13條第1項、施行令第4條）。相對地，「注視區域」在交易時並無事前申報義務，國家會調查其利用狀況，對阻害重要設施機能的行為得為勸告・命令（第6條・第9條）。未申報即締約，或為虛偽申報者，處6個月以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金（第26條）。不動產公司（本公司）負責的是，依區域指定的公示與內閣府的一覽，調查物件是否屬注視・特別注視區域、若屬則是否達面積要件，並於重要事項說明（宅地建物取引業法第35條）中提供資訊、辦理仲介。事前申報本身屬當事人本人或行政書士的領域，本公司不代辦。區域的指定與安全保障上的利用規制審查屬國家（內閣府）、所有權移轉登記屬司法書士、繼承稅・讓渡所得的評價與申報屬稅理士、罰則適用與爭訟屬律師，各為獨立事業體、以分別簽約為前提為您轉介（無介紹費的往來）。物件究竟屬哪一區域的最終確認，屬內閣府與各有資格者的領域。

本文面向在基地・自衛隊設施、核電廠、國境離島附近買賣物件的當事人，尤其經手外國資本・非居住者買方的業者，以及擔心是否落入注視區域的所有人，依法條與公的資料的順序，整理簽約前能確認的事項。本文為一般性資訊提供，個別物件屬哪一區域、是否需要申報的最終判斷，屬內閣府與各有資格者的領域。

四葉不動產株式會社以東京都文京區小日向為據點，承辦事業用・投資用不動產的調查與仲介。歡迎從「這個物件是否落入需申報的區域」的階段開始諮詢。

重要土地等調查法是什麼、自何時起全面施行？

重要土地等調查法的正式名稱為「重要施設周邊及國境離島等土地等利用狀況之調查及利用規制等相關法律」（令和3年法律第84號）。於令和3年（2021年）6月23日公布、令和4年（2022年）9月20日全面施行。在防衛相關設施、海上保安廳設施、核電廠等生活相關設施，以及國境離島的周邊，為防止土地・建物被用於阻害設施機能的目的，使國家得調查其利用狀況，必要時規制其利用。

本法以兩個層級設置規制區域：一為「注視區域」（第5條），二為在其中指定特別重要者的「特別注視區域」（第12條）。對不動產實務意義最大的，是只有特別注視區域在交易時課以「事前申報」。

區域	指定依據	國家所為	交易時事前申報
注視區域	第5條（重要設施敷地周圍約1000公尺・國境離島等）	利用狀況調查（第6條）、對機能阻害行為的勸告・命令（第9條）	無
特別注視區域	第12條（繫於特定重要設施・特定國境離島等的注視區域）	同上＋受理並調查達一定面積的交易申報（第13條）	有（賣方・買方雙方）

注視區域與特別注視區域，均由內閣總理大臣聽取土地等利用狀況審議會意見後指定，於官報公示時生效。何處受指定，於每次指定時公示，並在內閣府「重要土地等調查法」頁面公布區域一覽。

自己的物件是否落入注視・特別注視區域、如何查？

區域的該當，自物件地址客觀決定。重要設施敷地周圍約1000公尺區域內，或國境離島等區域內，經政府指定・公示的範圍，即為注視區域（第5條）。特別注視區域，則就注視區域中設施或離島的機能特別重要、或機能阻害容易且難以代替者指定（第12條）。

查證順序如下。其中物件側的客觀現況（所在地是否落入公示的區域範圍），為本公司調查並於重要事項說明中提供資訊的範圍。

要確認的事項	於何處確認
是否有指定區域・物件落入哪一區域	內閣府「重要土地等調查法」的區域指定一覽與官報公示
區域界線與物件位置關係	以公示的圖面・區域圖對照物件所在地・地番
若為特別注視區域，是否達面積要件	登記事項證明書的地積（土地）・樓地板面積（建物）
不確定時的洽詢窗口	內閣府客服中心（公式頁面所載號碼）・市區町村

區域指定會追加・變更，請記下查證的參照日。指定有無與界線的最終判斷屬內閣府的領域，本公司負責依公示資訊所為的事實確認。

在特別注視區域買賣土地・建物，誰在何時申報什麼？

就特別注視區域內達一定規模以上的土地等，締結以所有權等權利之移轉・設定為目的的契約（含預約）時，當事人必須事先將一定事項申報於內閣總理大臣（第13條第1項）。此處所稱「當事人」為賣方・買方雙方，非其中一方。申報原則於締結契約前為之。

申報事項包含當事人的姓名・住所（外國籍者含國籍等）、土地等的所在與面積、移轉・設定的權利種別與內容、土地等的利用目的等。窗口為內閣府，郵寄時須於預定締約日的前一日前送達。

作為例外，相對人為國家或地方公共團體的契約等政令所定契約，排除於申報對象之外。又，因民事調停等政令所定事由而締結契約時，不適用事前申報的規定（第13條第2項），而於以該事由締結契約時，自締結之日起2週內申報（第13條第3項）。至於注視區域內的土地等，本就不屬此交易申報的對象。

角色分擔如下。此等無法整合為一份契約，均為獨立事業體、分別簽約。

負責	角色
不動產（本公司）	區域該當・面積要件的調查、含重要事項說明的仲介
當事人本人・行政書士	事前申報的文件製作・提出（本公司不代辦）
國家（內閣府）	區域指定、申報事項的調查、安全保障上的利用規制審查
司法書士	所有權移轉登記
稅理士	繼承稅・讓渡所得的評價與申報
律師	罰則適用與契約・規制相關的爭訟

物件調查與仲介由本公司、申報由當事人本人或行政書士，將窗口分開之後，再由同一個窗口順暢為您轉介。轉介時無介紹費的往來。

構成申報對象的面積或交易的分界在哪？

即便在特別注視區域，也非所有小規模土地等都成為申報對象。成為對象者，為土地200㎡以上，建物為含附屬建物各層樓地板面積合計200㎡以上者（第13條第1項、施行令第4條）。此面積，即便將複數土地・建物一併買賣，土地仍按每筆、建物按每個分別判斷。

分界	內容
區域	位於特別注視區域內（注視區域為對象外）
面積	土地200㎡以上／建物為樓地板面積合計200㎡以上（按每筆・每個判斷）
契約	以所有權等移轉・設定為目的的契約（買賣・交換・預約等）
申報時期	締結契約前（民事調停等例外為締結後2週內）

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此處要留意：是否達面積要件的判斷材料即地積或樓地板面積，固可由本公司自登記事項證明書等物件側客觀資訊確認，但該數值對應區域內哪一土地・建物的最終判斷，須對照受理申報的內閣府而確定。涉及界線或實測的場面，有時以土地家屋調查士的測量為前提。

外國資本・非居住者為買方時，交易實務要額外注意什麼？

重要土地等調查法的事前申報，不問買方的國籍或居住地，只要落入特別注視區域・面積要件，即對當事人雙方課以。買方不論為外國資本、非居住者，抑或日本居住者，此申報義務本身並無不同。整理為「因屬特別注視區域的一定規模交易而申報」，而非「因是外國人而申報」。

另一方面，買方為非居住者時，另有別於此申報的制度在同一交易上重疊。例如宅建業者依犯罪收益移轉防止法的本人確認、依外匯及外國貿易法對內直接投資等的事後申報、關於價金國際匯款的各國規制等。此等與本文的重要土地等調查法在依據與窗口上均屬不同，若混淆則會遺漏。

買方側盡職調查中本人確認與交易確認的觀點，請併看同樣處理非居住者交易的非居住者為買方時的交易時確認（犯收法）；國際匯款與結算的安排，請看自中國大陸匯款的規制與日本不動產的結算。事業用・投資用物件的尋找方式，另請參照事業用・投資用不動產的諮詢窗口。重要土地等調查法的申報，與此等本人確認・申報・匯款規制，係各自分別作為另一手續並行進行者。

從區域該當的確認到物件尋找，都交給四葉不動產（諮詢免費）

來信請填寫物件所在地（盡量含地番）、土地・建物規模、賣方・買方之別、買方是否為非居住者。本公司將從物件是否屬注視・特別注視區域、是否達面積要件、若屬則申報轉介何處的整理開始談起。

常見問題

Q. 買賣注視區域的物件時，需要申報嗎？
A. 交易時的事前申報不需要。事前申報僅對特別注視區域中達一定規模（土地200㎡以上・建物樓地板面積合計200㎡以上）的土地等課以，注視區域內的土地等並非申報對象（重要土地等調查法第13條第1項、施行令第4條）。惟即便在注視區域，仍有國家調查利用狀況、對阻害重要設施機能的行為為勸告・命令的架構（第6條・第9條）。物件落入哪一區域，以內閣府的區域指定一覽與官報公示確認。

Q. 特別注視區域的申報，由賣方或買方哪一方提出？
A. 由契約當事人即賣方・買方雙方申報（第13條第1項），僅一方不足。申報於締結契約前，向內閣總理大臣（窗口為內閣府）為之。因民事調停等政令所定事由締結契約時，例外不適用事前申報的規定，該情形下自締約之日起2週內申報（第13條第2項・第3項）。申報的文件製作・提出屬當事人本人或行政書士的領域，不動產公司（本公司）不代辦。

Q. 未申報就締約會怎樣？
A. 未為第13條第1項的申報即締結契約、未為第13條第3項的申報、或為虛偽申報者，處6個月以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金（第26條）。就法人業務發生違反時，除行為人外，法人亦可能被科罰金刑（第28條）。又，於注視區域違反國家命令（第9條第2項）時，處更重的2年以下拘禁刑或200萬日圓以下罰金（第25條）。

Q. 外國籍・非居住者為買方時，申報的處理會改變嗎？
A. 重要土地等調查法的事前申報，不問買方的國籍或居住地，只要是特別注視區域的一定規模交易，即對當事人雙方課以。整理為「因屬特別注視區域的對象交易而申報」，而非「因是外國人而申報」。惟買方為非居住者時，另有犯罪收益移轉防止法的本人確認、外匯法的對內直接投資等申報、國際匯款的規制等，別於此申報的制度在同一交易上重疊。依據與窗口均屬不同，請分別確認。

本文出處（第一手資訊）

以下為確認的起點性公表資料。法令會修正，條文・項・號・施行日・最新修正請於e-Gov法令檢索確認最新版。區域指定會追加・變更，物件是否屬注視・特別注視區域，請以內閣府最新的區域指定一覽與官報公示確認。個別物件的該當性・是否需申報，由內閣府與各有資格者判斷。公的資料的參照日均為2026年11月7日。以下出處均為日文。

• e-Gov法令檢索「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」（令和3年法律第84號。第5條＝注視區域的指定〈重要設施敷地周圍約1000公尺區域內等〉、第6條＝土地等利用狀況調查、第9條＝對注視區域內利用者的勸告及命令、第12條＝特別注視區域的指定、第13條第1項＝特別注視區域內達一定規模土地等相關契約的事前申報、第13條第2項・第3項＝民事調停等例外與2週內申報、第25條＝違反命令的罰則〈2年以下拘禁刑或200萬日圓以下罰金〉、第26條＝違反申報義務・虛偽申報的罰則〈6個月以下拘禁刑或100萬日圓以下罰金〉、第28條＝兩罰規定）
• e-Gov法令檢索「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律施行令」（第4條＝成為申報對象的面積〈土地200㎡以上・建物樓地板面積合計200㎡以上〉。具體數值請以條文本文確認）
• 內閣府「重要土地等調查法」的說明（制度概要、區域指定一覽、特別注視區域內契約事前申報的樣式與提出窗口。全面施行日＝令和4年9月20日、公布＝令和3年6月23日。參照日2026年11月7日）

本文為一般性資訊提供，並不保證個別物件屬哪一區域或是否需要申報。區域該當・面積要件的調查與仲介由不動產（本公司）、事前申報的文件製作・提出由當事人本人或行政書士、區域指定與安全保障上的利用規制審查由國家（內閣府）、所有權移轉登記由司法書士、繼承稅・讓渡所得的評價與申報由稅理士、罰則適用與爭訟由律師，各自判斷・負責。

浦松 丈二／四葉不動產株式會社 代表取締役・宅地建物取引士。身為東京都文京區的宅地建物取引士，承辦事業用・投資用不動產的調查與仲介。作者簡介

更新日：2026年11月7日