重要土地等調査法の注視区域・特別注視区域では、不動産取引で何の届出が要るか

結論（先に要点）：重要土地等調査法では、物件が「特別注視区域」に入っていて、かつ一定規模以上（土地は1筆200㎡以上、建物は床面積の合計200㎡以上）のとき、所有権などの移転・設定を目的とする売買契約を結ぶ前に、契約の当事者＝売主と買主の双方が、あらかじめ内閣総理大臣（窓口は内閣府）へ届け出なければなりません（重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律＝令和3年法律第84号、第13条第1項、施行令第4条）。これに対し「注視区域」には取引時の事前届出義務はなく、国が利用状況を調査し、重要施設の機能を阻害する行為には勧告・命令が及ぶ枠組みです（第6条・第9条）。届出を怠って契約した、または虚偽の届出をした場合は6月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象です（第26条）。不動産会社（当社）が担うのは、対象の物件が注視区域・特別注視区域に該当するか、該当するなら面積要件に当たるかを区域指定の公示・内閣府の一覧から調べ、重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）で情報提供し、媒介することまで。事前届出そのものの手続・書類作成は当事者本人または行政書士の領域で、当社は代行しません。区域の指定や安全保障上の利用規制の審査は国（内閣府）、所有権移転登記は司法書士、相続税・譲渡所得の評価と申告は税理士、罰則の適用や係争は弁護士が担い、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎします（紹介料のやりとりはありません）。該当区域かどうかの最終的な確認は内閣府と各有資格者の領域です。

基地・自衛隊施設や原子力発電所、国境離島の近くにある物件を売買する当事者、とくに外国資本・非居住者の買主を扱う事業者や、注視区域に入っているか不安なオーナーに向けて、契約前に確認できることを条文と公的資料の順に整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件がどの区域に当たるか、届出が必要かの最終判断は内閣府と各有資格者の領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、事業用・投資用不動産の調査と媒介を承っています。「この物件は届出のいる区域に入っているのか」という段階から、契約前に確認できることをご相談いただけます。

重要土地等調査法とは何で、いつから全面的に動いているのか？

重要土地等調査法の正式名称は「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」です（令和3年法律第84号）。令和3年（2021年）6月23日に公布され、令和4年（2022年）9月20日に全面施行されました。防衛関係施設や海上保安庁の施設、原子力発電所などの生活関連施設、そして国境離島の周辺で、土地や建物が施設の機能を阻害する目的に使われることを防ぐために、国がその利用状況を調べ、必要なら利用を規制できるようにした法律です。

この法律は、土地・建物を規制する区域を二段階で設けています。ひとつが「注視区域」（第5条）、もうひとつがその中でとくに重要なものを指定する「特別注視区域」（第12条）です。不動産取引の実務で意味が大きく変わるのは、特別注視区域だけに取引時の「事前届出」が課されるという点です。

区域	指定の根拠	国が行うこと	取引時の事前届出
注視区域	第5条（重要施設の敷地の周囲おおむね千メートル・国境離島等）	利用状況の調査（第6条）、機能阻害行為への勧告・命令（第9条）	なし
特別注視区域	第12条（特定重要施設・特定国境離島等に係る注視区域）	注視区域と同じ＋一定面積以上の取引の事前届出を受理・調査（第13条）	あり（売主・買主双方）

注視区域と特別注視区域は、どちらも内閣総理大臣が土地等利用状況審議会の意見を聴いて指定し、官報で公示したときに効力が生じます。どの場所が指定されているかは、指定のたびに公示され、内閣府の「重要土地等調査法」のページで区域の一覧が公表されています。

自分の物件は注視区域・特別注視区域に入っているのか、どう調べるのか？

区域の該当は、物件の住所から客観的に決まります。重要施設の敷地の周囲おおむね千メートルの区域内、または国境離島等の区域内で、政府が指定・公示したエリアが注視区域です（第5条）。特別注視区域は、その注視区域のうち、施設や離島の機能がとくに重要、または機能阻害が容易で代替が困難なものについて指定されます（第12条）。

調べる順序は次のとおりです。これらのうち物件側の客観的な現況（所在地が公示された区域の範囲に入るか）は、当社が調査し重要事項説明で情報提供する範囲です。

確認すること	どこで確認するか
そもそも指定区域があるか・物件がどの区域に入るか	内閣府「重要土地等調査法」の区域指定一覧と官報の公示
区域の境界と物件の位置関係	公示された図面・区域図と物件の所在地・地番を照合
特別注視区域なら面積要件に当たるか	登記事項証明書の地積（土地）・床面積（建物）
迷ったときの照会先	内閣府のコールセンター（公式ページ記載の番号）・市区町村

区域の指定は追加・変更されるため、確認した参照日を控えてください。指定の有無や境界の最終的な判断は内閣府の領域で、当社は公示された情報に基づく事実の確認までを担います。

特別注視区域で土地・建物を売買すると、誰がいつ何を届け出るのか？

特別注視区域内にある一定規模以上の土地等について、所有権やその取得を目的とする権利の移転・設定をする契約（予約を含みます）を結ぶ場合、契約の当事者は、あらかじめ、一定の事項を内閣総理大臣に届け出なければなりません（第13条第1項）。ここでいう「当事者」は売主・買主の双方で、どちらか一方ではありません。届出は契約を締結する前に行うのが原則です。

届け出る事項には、当事者の氏名・住所（外国籍なら国籍等を含む）、土地等の所在と面積、移転・設定される権利の種別と内容、土地等の利用の目的などが含まれます。窓口は内閣府で、郵送のときは契約予定日の前日までに到達させる必要があります。

例外として、相手方が国や地方公共団体となる契約など、政令で定める契約は届出の対象から外れます。また、民事調停など政令で定める事由によって契約する場合は事前届出の規定が適用されず（第13条第2項）、その事由で契約したときは締結した日から2週間以内に届け出ます（第13条第3項）。注視区域内の土地等については、そもそもこの取引時の届出の対象ではありません。

役割はこう分かれます。これらは一つの契約にまとめられるものではなく、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただきます。

担当	役割
不動産（当社）	区域該当・面積要件の調査、重要事項説明を含む媒介
当事者本人・行政書士	事前届出の書類作成・提出（当社は代行しない）
国（内閣府）	区域の指定、届出事項の調査、安全保障上の利用規制の審査
司法書士	所有権移転登記
税理士	相続税・譲渡所得の評価と申告
弁護士	罰則の適用や契約・規制をめぐる係争

当社は物件の調査と媒介を、届出は当事者本人または行政書士を、と窓口を分けたうえで、同じ一つの窓口からスムーズにおつなぎする形です。紹介にあたって紹介料のやりとりはありません。

届出の対象になる面積や取引の線引きはどこにあるのか？

特別注視区域でも、小さな土地等まですべてが届出の対象になるわけではありません。対象となるのは、土地が200㎡以上、建物が附属建物を含む各階の床面積の合計で200㎡以上のものです（第13条第1項、施行令第4条）。この面積は、複数の土地・建物をまとめて売買する場合でも、土地は1筆ごと、建物は1個ごとに判断します。

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対象の線引き	内容
区域	特別注視区域内であること（注視区域は対象外）
面積	土地200㎡以上／建物は床面積の合計200㎡以上（1筆・1個ごとに判断）
契約	所有権等の移転・設定を目的とする契約（売買・交換・予約など）
届出の時期	契約締結前（民事調停等の例外は締結後2週間以内）

ここで注意したいのは、面積要件を満たすかどうかの判断材料になる地積や床面積は、登記事項証明書など物件側の客観的な情報から当社が確認できる一方、その数値が区域内のどの土地・建物に対応するかという最終判断は、届出を受ける内閣府と照らして確定させる点です。境界や実測が絡む場面では土地家屋調査士の測量が前提になることもあります。

外国資本・非居住者が買主のとき、取引実務で追加で気をつけることは何か？

重要土地等調査法の事前届出は、買主の国籍や居住地を問わず、特別注視区域・面積要件に当たれば当事者双方にかかります。外国資本や非居住者が買主でも、日本居住の買主でも、この届出義務そのものは変わりません。「外国人だから届出」ではなく「特別注視区域の一定規模以上の取引だから届出」という整理です。

一方で、買主が非居住者のときは、この届出とは別の制度が同じ取引に重なります。たとえば宅建業者による犯罪収益移転防止法上の本人確認、外国為替及び外国貿易法に基づく対内直接投資等の事後報告、代金の国際送金に関する各国の規制などです。これらは本記事の重要土地等調査法とは根拠も窓口も別で、取り違えると抜け落ちます。

買主側のデューデリジェンスで本人確認や取引確認の観点は、同じ非居住者取引を扱った非居住者が買主になるときの取引時確認（犯収法）を、国際送金と決済の段取りは中国本土からの送金規制と日本不動産の決済をあわせてご覧ください。事業用・投資用物件の探し方は事業用不動産・投資用物件の相談窓口もご参照ください。重要土地等調査法の届出と、これらの本人確認・報告・送金規制は、それぞれ別の手続として並行して進めるものです。

区域該当の確認から物件さがしまで四葉不動産へ（相談無料）

お問い合わせに、物件の所在地（できれば地番）、土地・建物の規模、売主・買主の別、買主が非居住者かどうかをご記入ください。物件が注視区域・特別注視区域に当たるか、面積要件に該当するか、該当するなら届出をどこへ振るかの整理からお話しします。

よくある質問

Q. 注視区域の物件を売買するとき、届出はいりますか？
A. 取引時の事前届出は不要です。事前届出が課されるのは特別注視区域のうち一定規模以上（土地200㎡以上・建物は床面積の合計200㎡以上）の土地等だけで、注視区域内の土地等は届出の対象ではありません（重要土地等調査法第13条第1項、施行令第4条）。ただし注視区域でも、国が利用状況を調査し、重要施設の機能を阻害する行為には勧告・命令が及ぶ枠組みはあります（第6条・第9条）。物件がどの区域に入るかは内閣府の区域指定一覧と官報の公示で確認します。

Q. 特別注視区域の届出は、売主と買主のどちらが出すのですか？
A. 契約の当事者である売主・買主の双方が届け出ます（第13条第1項）。どちらか一方では足りません。届出は契約を締結する前に、内閣総理大臣（窓口は内閣府）へ行います。民事調停など政令で定める事由で契約したときは例外的に事前届出の規定が適用されず、その場合は契約日から2週間以内に届け出ます（第13条第2項・第3項）。届出の書類作成・提出は当事者本人または行政書士の領域で、不動産会社（当社）は代行しません。

Q. 届出をしないで契約してしまうと、どうなりますか？
A. 第13条第1項の届出をせずに契約を締結した場合、第13条第3項の届出をしなかった場合、または虚偽の届出をした場合は、6月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象です（第26条）。法人の業務に関して違反があったときは、行為者のほか法人にも罰金刑が科されることがあります（第28条）。なお、注視区域で国の命令（第9条第2項）に違反した場合は、より重い2年以下の拘禁刑または200万円以下の罰金の対象です（第25条）。

Q. 外国籍・非居住者が買主だと、届出の扱いは変わりますか？
A. 重要土地等調査法の事前届出は、買主の国籍や居住地にかかわらず、特別注視区域の一定規模以上の取引であれば当事者双方にかかります。「外国人だから届出」ではなく「特別注視区域の対象取引だから届出」という整理です。ただし非居住者が買主の場合は、犯罪収益移転防止法の本人確認、外為法の対内直接投資等の報告、国際送金の規制など、この届出とは別の制度が同じ取引に重なります。根拠も窓口も別なので、それぞれ分けて確認してください。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。区域の指定は追加・変更されるため、物件が注視区域・特別注視区域に当たるかは内閣府の最新の区域指定一覧と官報の公示で確認してください。個別の物件の該当性・届出の要否は内閣府と各有資格者が判断します。公的資料の参照日はいずれも2026年11月7日。

• e-Gov法令検索「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律」（令和3年法律第84号。第5条＝注視区域の指定〈重要施設の敷地の周囲おおむね千メートルの区域内等〉、第6条＝土地等利用状況調査、第9条＝注視区域内の利用者に対する勧告及び命令、第12条＝特別注視区域の指定、第13条第1項＝特別注視区域内の一定規模以上の土地等に関する契約の事前届出、第13条第2項・第3項＝民事調停等の例外と2週間以内の届出、第25条＝命令違反の罰則〈2年以下の拘禁刑又は200万円以下の罰金〉、第26条＝届出義務違反・虚偽届出の罰則〈6月以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金〉、第28条＝両罰規定）
• e-Gov法令検索「重要施設周辺及び国境離島等における土地等の利用状況の調査及び利用の規制等に関する法律施行令」（第4条＝届出の対象となる面積〈土地200㎡以上・建物は床面積の合計200㎡以上〉。具体の数値は条文本文で確認）
• 内閣府「重要土地等調査法」の案内（制度の概要、区域指定の一覧、特別注視区域内における契約の事前届出の様式と提出先。全面施行日＝令和4年9月20日、公布＝令和3年6月23日。参照日2026年11月7日）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件がどの区域に当たるか、届出が必要かを保証するものではありません。区域該当・面積要件の調査と媒介は不動産（当社）が、事前届出の書類作成・提出は当事者本人または行政書士が、区域の指定と安全保障上の利用規制の審査は国（内閣府）が、所有権移転登記は司法書士が、相続税・譲渡所得の評価と申告は税理士が、罰則の適用や係争は弁護士が、それぞれ判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。東京都文京区の宅地建物取引士として、事業用・投資用不動産の調査と媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年11月7日