障害福祉の短期入所（ショートステイ）を始める物件は？併設型・単独型・空床利用型と指定基準

結論（先に要点）：障害福祉の短期入所（ショートステイ）を始める物件は、まず「併設型・単独型・空床利用型」のどれで行うかで要件が大きく変わります。障害者支援施設や入所施設に併設する「併設事業所」や、施設の空いている居室を使う「空床利用型」は、本体施設の設備・人員を合算して使えますが、単独で行う「単独型事業所」は、居室・食堂・浴室・洗面所・便所などを自前で設け、居室は定員4人以下・地階不可・利用者1人あたりの床面積8㎡以上（収納設備等を除く）・寝台とブザーの設置が求められます（障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に基づく指定障害福祉サービスの事業等の人員、設備及び運営に関する基準＝平成18年厚生労働省令第171号、第115条・第117条）。不動産会社（当社）が担うのは、物件がこの設備基準・面積要件を満たしうるか、用途地域や既存建物の現況を調査し、重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）で情報提供し、媒介することまで。指定申請の書類作成は行政書士、消防用設備や防火対象物の区分（消防法施行令別表第一）は所轄消防署、建築基準法上の用途・用途変更の確認は建築士・特定行政庁、夜勤・宿直など労務の設計は社会保険労務士が担い、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただく形でおつなぎします（紹介料のやりとりはありません）。個別の物件が指定基準に適合するかの最終判断は、指定権者と各有資格者の領域です。

障害者グループホームや生活介護に続けて短期入所を始めたい法人や、福祉事業用の物件を探すオーナーに向けて、契約前に確認できることを省令と公的資料の順に整理します。本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件が指定基準に適合するか、どの類型で始められるかの最終判断は、指定権者（都道府県・市町村）と各有資格者の領域です。

四葉不動産株式会社は、東京都文京区小日向を拠点に、事業用・福祉用不動産の調査と媒介を承っています。「この物件で短期入所の居室面積はとれるのか」「併設と単独でどちらが現実的か」という段階から、契約前に確認できることをご相談いただけます。

短期入所の3類型（併設型・単独型・空床利用型）で物件要件はどう変わる？

短期入所（ショートステイ）は、障害者総合支援法に基づく障害福祉サービスのひとつで、介護者の疾病などで居宅での介護が一時的に困難になった障害のある人を、短期間入所させて入浴・排せつ・食事の介護などを行うものです（指定基準省令第114条・第118条）。指定を受ける事業の形には、大きく3つの類型があり、どれを選ぶかで必要になる物件・設備・人員が変わります。

類型	どういう物件で行うか	設備の考え方	人員（従業者）の考え方
併設型（併設事業所）	障害者支援施設・入所施設などに併設して行う	本体施設の設備（居室を除く）を、本体の運営に支障がない範囲で使える（第117条第2項）	本体施設と短期入所の利用者数を合算して算定（第115条第1項）
空床利用型	入所施設などの、全部または一部が利用者に使われていない居室を使う	施設として必要とされる設備を備えていれば足りる（第117条第1項・第3項）	本体と合算して算定（第115条第2項）
単独型（単独型事業所）	単独で（本体施設に依存せず）行う	居室・食堂・浴室・洗面所・便所など、運営に必要な設備を自前で設ける（第117条第4項・第5項）	生活支援員は生活介護事業所等の利用者数と合算等で算定（第115条第3項）

併設型と空床利用型は、すでに動いている入所施設や障害者支援施設の設備・人員を土台にできるため、物件の追加負担が小さいのが特徴です。一方、短期入所だけを新しい物件で始める単独型は、次に見る居室の面積・設備の基準を自前で満たす必要があります。どの類型が可能かは、法人が既存の施設を持っているか、物件が本体施設に併設できる位置関係にあるかで決まります。

居室の面積・設備・区画に求められる指定基準は？

物件選びでいちばん効いてくるのが、単独型事業所の設備基準です。指定基準省令第117条第5項は、単独型について次のように定めています。併設型・空床利用型でも、短期入所に使う居室は「全部または一部が利用者に使われていない居室」であることが前提です（第117条第1項）。

設備	単独型に求められる基準（第117条第5項）
居室	定員は4人以下／地階に設けない／利用者1人あたりの床面積は収納設備等を除き8㎡以上／寝台またはこれに代わる設備、ブザーまたはこれに代わる設備を備える
食堂	食事の提供に支障がない広さと、必要な備品を備える
浴室	利用者の特性に応じたものとする
洗面所・便所	居室のある階ごとに設け、利用者の特性に応じたものとする

ここで物件に直結するのは、「居室1人あたり8㎡以上（収納を除く）」と「定員4人以下」、そして「居室を地階に置けない」という3点です。既存の建物を転用して単独型を始める場合、この床面積が確保できるか、浴室・洗面所・便所を居室のある階ごとに設けられるかが、契約前に図面で確認すべき中心になります。なお、居室の床面積が指定基準に適合するかの最終判断は、物件側の実測・区画と合わせて指定権者（都道府県・市町村）が行います。当社は図面・登記の床面積から事実を確認するところまでを担います。

消防用設備と建築基準法の用途はどこを確認する？

短期入所の物件では、指定基準の設備だけでなく、消防法と建築基準法の確認が並行して走ります。これらは不動産（当社）の調査範囲と、建築士・所轄消防という有資格者・行政の判断範囲が分かれます。

確認する法律	何を確認するか	判断するのは誰か
消防法	短期入所施設が消防法施行令別表第一のどの用途区分に当たるか、必要な消防用設備等は何か	所轄消防署・消防本部
建築基準法	建物の用途（特殊建築物に当たるか）、用途変更の確認申請の要否、採光・避難の基準	建築士・特定行政庁・指定確認検査機関

消防法施行令別表第一では、障害者の短期入所施設は、「避難が困難な障害者等を主として入所させるもの」なら(6)項ロ、それ以外なら(6)項ハに整理されるのが実務の分かれ目です。どちらに当たるかで、スプリンクラー設備など必要になる消防用設備等が変わるため、物件ごとに所轄消防署で確認します。この区分の判断は消防の領域で、当社は該当しうる区分を踏まえて物件を調べ、情報提供するところまでです。

建築基準法では、既存の建物を短期入所の施設に用途変更する場合、変更する部分の床面積が200㎡を超えると、原則として用途変更の確認申請が必要です（建築基準法第87条第1項が第6条を準用。法第6条第1項第一号の特殊建築物＝児童福祉施設等への変更。類似の用途相互間のものを除く）。短期入所の施設がこの「特殊建築物（児童福祉施設等）」に当たるか、採光・避難の基準を満たすかの最終判断は、建築士・特定行政庁の領域です。当社が用途変更の設計や確認申請を代行することはありません。

既存のグループホームや生活介護に併設する場合の注意点は？

すでに障害者グループホーム（共同生活援助）の物件や就労継続支援A型の物件を運営している法人が、同じ建物や敷地で短期入所を足す場合は、併設型・空床利用型を使える余地があります。この場合、本体施設の設備や人員を合算できるため、物件の追加負担を抑えられます（第115条・第117条）。

ただし、注意点が2つあります。ひとつは、短期入所に使う居室は「全部または一部が利用者に使われていない居室」でなければならず（第117条第1項）、本体施設の定員をそのまま二重に使うことはできない点です。もうひとつは、併設できるのは障害者支援施設・入所施設などが前提で、サービスの種類によって併設の可否や人員算定の扱いが変わる点です。どのサービスに併設できるか、人員を合算できるかの具体的な適合は、指定権者と事業の設計を担う行政書士の確認が前提になります。

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既存施設	使える類型の例	物件・設備で足すもの
障害者支援施設・入所施設	併設型・空床利用型	空いている居室の確保（第117条第1項）。設備は本体を活用できる
生活介護・グループホーム等を運営する法人が新たな物件で行う	単独型	居室8㎡以上・定員4人以下、食堂・浴室・洗面所・便所を自前で設置

当社は、既存施設との位置関係や、空床にできる居室があるかを物件側から確認し、媒介します。どの類型で指定が取れるかの事業設計そのものは、行政書士・指定権者の領域です。

指定申請から開設までの流れと誰に何を頼むかは？

短期入所の開設は、物件・建築・消防・指定・労務が並行して進みます。これらは一つの契約にまとめられるものではなく、いずれも独立した事業体として別々にご契約いただきます。窓口を分けたうえで、同じ一つの窓口からスムーズにおつなぎする形です（紹介にあたって紹介料のやりとりはありません）。

段階	担当	内容
物件の調査・媒介	不動産（当社）	用途地域・床面積・居室の確保・既存建物の現況調査、重要事項説明を含む媒介
建築	建築士・特定行政庁・指定確認検査機関	用途・用途変更の確認申請、採光・避難の適合、完了検査
消防	所轄消防署・消防本部	別表第一の用途区分の確認、消防用設備等の設置、消防同意
指定申請	行政書士・指定権者（都道府県・市町村）	指定基準への適合確認、指定申請書類の作成・提出
労務（夜勤・宿直）	社会保険労務士	夜間の体制に応じた就業規則・労働時間・割増賃金の設計
物件取得の登記	司法書士	所有権移転登記

当社は物件の調査と媒介を担い、指定申請は行政書士、消防は所轄消防、建築は建築士、労務は社会保険労務士へと窓口を分けたうえでおつなぎします。短期入所は夜間の介護が伴うため、夜勤・宿直の労務設計を早い段階で社会保険労務士に相談しておくと、物件の動線や設備の設計にも反映できます。

福祉事業用の物件さがしから四葉不動産へ（相談無料）

お問い合わせに、想定する類型（併設型・単独型・空床利用型）、既存施設の有無、想定定員、物件の候補地をご記入ください。物件で居室面積・設備基準を満たせそうか、どの類型が現実的か、指定・消防・建築・労務をそれぞれどこへ振るかの整理からお話しします。

よくある質問

Q. 短期入所の居室は、1人あたり何㎡必要ですか？
A. 単独型事業所の場合、居室は利用者1人あたりの床面積が収納設備等を除いて8㎡以上で、定員は4人以下、地階には設けられません（指定基準省令第117条第5項）。寝台またはこれに代わる設備と、ブザーまたはこれに代わる設備も必要です。併設型・空床利用型では、短期入所に使えるのは本体施設の「全部または一部が利用者に使われていない居室」で、本体施設として必要な設備を備えていれば足ります（第117条第1項・第2項・第3項）。居室が基準に適合するかの最終判断は指定権者が行います。

Q. 併設型・単独型・空床利用型は、何が違うのですか？
A. 併設型（併設事業所）は障害者支援施設・入所施設などに併設して行い、本体施設の設備（居室を除く）や人員を合算して使えます。空床利用型は、施設の空いている居室を使い、施設として必要な設備を備えていれば足ります。単独型（単独型事業所）は本体に依存せず単独で行うため、居室・食堂・浴室・洗面所・便所などを自前で設ける必要があります（指定基準省令第115条・第117条）。既存施設を持つ法人は併設型・空床利用型、新しい物件で始める場合は単独型になるのが一般的です。

Q. 短期入所の消防用設備は、グループホームと同じですか？
A. 一概に同じとは言えません。障害者の短期入所施設は、消防法施行令別表第一で、避難が困難な障害者等を主として入所させるものは(6)項ロ、それ以外は(6)項ハに整理されるのが実務の分かれ目で、区分によってスプリンクラー設備など必要な消防用設備等が変わります。どの区分に当たるか、何を設けるかは所轄消防署・消防本部の判断です。不動産会社（当社）は該当しうる区分を踏まえて物件を調べ、情報提供するところまでを担い、設備の設置や消防同意そのものは消防と施工・設計の有資格者の領域です。

Q. 既存の建物を短期入所に使うとき、用途変更の手続きはいりますか？
A. 既存の建物を短期入所の施設に用途変更する場合、変更する部分の床面積が200㎡を超えると、原則として用途変更の確認申請が必要です（建築基準法第87条第1項が第6条を準用。法第6条第1項第一号の特殊建築物＝児童福祉施設等への変更。類似の用途相互間のものを除く）。短期入所の施設がこの特殊建築物に当たるか、採光・避難の基準を満たすかの最終判断は建築士・特定行政庁の領域です。当社は用途変更の設計・確認申請を代行しません。該当すれば建築士へおつなぎします。

この記事の出典（一次情報）

以下は確認の出発点となる公表資料です。法令は改正されるため、条文・項・号・施行日・最終改正はe-Gov法令検索で最新を確認してください。指定基準の運用や消防・建築の取扱いは自治体・所轄機関で異なることがあるため、個別の物件の適合は指定権者・所轄消防署・建築士が判断します。公的資料の参照日はいずれも2026年11月9日。

• e-Gov法令検索「障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律に基づく指定障害福祉サービスの事業等の人員、設備及び運営に関する基準」（平成18年厚生労働省令第171号、平成18年9月29日公布。第114条＝短期入所の基本方針、第115条＝従業者の員数〈第1項・併設事業所、第2項・空床利用型、第3項・単独型の合算の考え方〉、第116条＝第51条の準用、第117条＝設備及び備品等〈第1項・利用者に使われていない居室を用いる、第2項・併設事業所は本体施設の設備（居室を除く）を使用可、第3項・空床利用型は施設として必要な設備で足りる、第4項・単独型の設備、第5項・単独型の設備基準〈居室定員4人以下・地階不可・1人あたり床面積8㎡以上（収納設備等を除く）・寝台・ブザー、食堂、浴室、洗面所・便所〉〉、第118条＝指定短期入所の開始及び終了。条文の文言は本文で確認）
• e-Gov法令検索「消防法施行令」別表第一（短期入所等の防火対象物の用途区分。避難が困難な障害者等を主として入所させる施設は(6)項ロ、それ以外は(6)項ハに区分される実務整理。具体の該当と必要な消防用設備等は所轄消防署で確認。参照日2026年11月9日）
• e-Gov法令検索「建築基準法」第6条・第87条（用途変更に対する確認。第6条第1項第一号の特殊建築物への用途変更で、変更部分の床面積が200㎡を超える場合に確認申請が必要。類似の用途相互間のものを除く。短期入所が特殊建築物に当たるかは建築士・特定行政庁が判断。参照日2026年11月9日）

本記事は一般的な情報提供であり、個別の物件が指定基準に適合するか、どの類型で始められるかを保証するものではありません。物件の調査と媒介は不動産（当社）が、指定申請の書類作成は行政書士が、指定基準への適合は指定権者（都道府県・市町村）が、消防用設備・用途区分は所轄消防署が、建築基準法上の用途・用途変更の確認は建築士・特定行政庁が、夜勤・宿直の労務設計は社会保険労務士が、物件取得の登記は司法書士が、それぞれ判断・担当します。

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）／四葉不動産株式会社 代表取締役・宅地建物取引士。東京都文京区の宅地建物取引士として、事業用・福祉用不動産の調査と媒介を承ります。著者プロフィール

更新日：2026年11月9日