借地権と底地の同時売却・等価交換は、地主と借地人の両方にとってどんな形ですか？

結論（先に要点）：借地権だけ、底地だけを売ろうとすると、それぞれ買い手が限られます。借地権の譲渡には地主の承諾が要り（民法第612条第1項）、承諾が得られないときは裁判所の許可（借地借家法第19条第1項）という手続になる一方、底地は借地人がいる限り自由に使えない土地だからです。これに対し「同時売却」は、地主と借地人がそろって第三者に売り、完全な所有権として渡したうえで代金を分ける形、「等価交換」は、借地権の一部と底地の一部を交換して、それぞれが完全な所有権の土地を持つ形です。どちらも両者の合意が前提で、代金や交換の割合に決まった相場はありません。当社（四葉不動産株式会社）は媒介として双方の合意を書面にし、交渉の代理人にはなりません。地主・借地人の間に紛争性があるときは弁護士へ、分筆と測量は土地家屋調査士へ、登記は司法書士へ、交換の税務は税理士へ、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形をご案内し、当社は紹介料を受け取りません。

「借地権を売りたいが地主の承諾が取れそうにない」「底地を相続したが借地人がいて使えない」——借地の相談は、地主側と借地人側の双方から来ます。どちらか一方だけで動くと行き詰まりやすいこの問題を、両者が一緒に動く形で解く選択肢が同時売却と等価交換です。本記事は、この二つの形を、条文と手続の担い手、合意すべき事項の面から整理します。借地権売却の基本は借地権付き建物を売るときの地主の承諾・相続した借地の売却と地主の承諾、底地は底地の売却、出口の全体像は借地権・底地の出口相談にまとめています。

借地権だけ・底地だけを売るとき、何が難しいですか？

立場	難しさ	根拠
借地人が借地権を売る	賃借権の譲渡には賃貸人（地主）の承諾が要る。無断で譲渡すると賃貸人は契約を解除できる	民法第612条第1項・第2項
承諾が得られないとき	裁判所が地主の承諾に代わる許可をする手続がある。承諾料相当の給付を命じられることがある	借地借家法第19条第1項
地主が底地を売る	借地権が続く限り土地を自由に使えず、買い手は地代収入を目的とする相手に限られる	借地借家法第3条（存続期間30年以上）、第10条第1項（登記された建物による対抗）
期間満了で更新がないとき	借地人は建物の買取りを請求できる	借地借家法第13条第1項

このように、借地権と底地はそれぞれ単独では価値を出しにくく、両方が合わさって初めて「完全な所有権の土地」になります。ここに同時売却と等価交換の意味があります。承諾料や地代の水準は個別の合意によるため、本記事では書きません。

同時売却とは、どんな形ですか？

地主と借地人が同じ買主に対し、底地と借地権（建物）を同時に売り、買主は完全な所有権を取得します。代金は地主と借地人の間で分けます。

項目	内容	担う人
合意する事項	売ること自体、代金の分け方、売却の時期、建物の扱い（解体か現状か）	地主・借地人（当社が媒介として整理）
契約の形	底地の売買契約と借地権付建物の売買契約を同じ買主と結ぶ。決済は同時に行うのが通常	当社（媒介）、司法書士（登記）
買主	完全所有権として取得できるため、第三者・事業者など買い手の範囲が広がる	当社が探す。買取をご希望なら提携する買取業者を買主とする媒介
分け方	決まった割合はなく、当事者の合意による。当社は根拠となる資料（取引事例、借地条件）を示す	当社（媒介）、税務は税理士

代金の分け方に決まりはありません。慣行として語られる割合があっても、契約の残存期間・地代・建物の状態・立地で変わるため、当社は目安を提示せず、資料を並べて双方が納得する合意に至る場を整えます。宅地建物取引業者が価額について意見を述べるときは根拠を明らかにする義務があり（宅地建物取引業法第34条の2第2項）、当社はこれに従います。

等価交換とは、どんな形ですか？

借地人の借地権の一部と、地主の底地の一部を交換し、借地人は敷地の一部を完全な所有権として取得し、地主は残りの土地を借地権のない完全な所有権として取得します。売らずに、それぞれが自由に使える土地に分ける形です。

項目	内容	担う人
合意する事項	交換する部分の位置と面積、交換の割合、建物の扱い、交換後の接道	地主・借地人（当社が媒介として整理）
測量・分筆	境界確定測量と分筆登記。交換後の各土地が接道（建築基準法第43条第1項）を満たすかを確認	土地家屋調査士（測量・分筆）、建築士・特定行政庁（建築の可否）
登記	交換による所有権移転登記、借地権の消滅	司法書士
税務	交換に伴う課税の扱い	税理士。当社は関与しない

等価交換で見落としやすいのは、分けた後の土地の形と接道です。分けた結果、片方が接道2mに足りない、敷地面積の最低限度に届かない、ということが起きれば、交換の意味が薄れます。分け方の案は測量図をもとに建築士・土地家屋調査士と詰めます。定期借地権の場合の扱いは定期借地権付き建物の売却をご覧ください。

進め方と合意事項は、どう整理しますか？

順番	すること	担う人
1	借地契約書・地代の支払状況・建物登記・底地の登記簿を確認	当社（資料の整理）、司法書士（登記の確認）
2	地主・借地人それぞれの希望（売る／持つ／分ける）を確認	当社（媒介として双方の意向を整理）
3	同時売却か等価交換か、単独売却かを比較	当社（報告書）、税務は税理士、法的論点は弁護士
4	合意事項を書面にする	当社（媒介）、紛争性があれば弁護士
5	測量・分筆・契約・登記・決済	土地家屋調査士、当社、司法書士

当社は宅地建物取引業者として媒介の立場で双方の間に入り、取引態様を明示します（宅地建物取引業法第34条）。どちらか一方の代理人として交渉することはしません。地主と借地人の間に紛争性がある場合（地代の滞納、契約の解釈をめぐる争い、更新をめぐる対立など）は、弁護士へ直接ご依頼いただく形をご案内します。

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紛争性があるときは、どうしますか？

場面	担う人
地主が承諾せず、裁判所の許可を求める	弁護士（借地非訟事件の代理）
地代・更新料・承諾料をめぐる対立	弁護士
建物買取請求権（借地借家法第13条第1項）の行使をめぐる争い	弁護士
争いはないが、合意の文書化と手続の段取り	当社（媒介）、司法書士

同時売却や等価交換は、争いがない、または争いを収めた後に進める形です。争いのさなかに当社が間に入って合意を促すことはしません。

四葉不動産株式会社は、何を行いますか？

四葉不動産株式会社（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）は、東京都文京区小日向を拠点に、借地権・底地、再建築不可・共有・狭小地など売りにくい土地・建物の売却の媒介と、出口の比較を行っています。借地権と底地では、借地契約と登記の資料の整理、役所調査（用途地域・接道・分けた後の建築の可否に関わる情報）、同時売却・等価交換・単独売却・提携する買取業者を買主とする媒介の比較、双方の合意の書面化、売買契約と決済の段取りを担います。報酬は宅地建物取引業法第46条に基づく定めの範囲内で、紹介料は受け取りません。

誰に相談すればよいですか？

同時売却・等価交換・単独売却の比較、双方の合意の整理、売却の媒介は四葉不動産株式会社が承ります。承諾に代わる許可の申立てや紛争性のある交渉は弁護士が、境界確定測量と分筆は土地家屋調査士が、交換後の土地に建てられるかの判断は建築士と特定行政庁が、登記は司法書士が、交換や売却の税務は税理士が、遺産分割協議書など相続関係の書類作成は四葉行政書士事務所が担います。四葉不動産株式会社と四葉行政書士事務所は、それぞれ独立した事業体として受任し、別々にご契約いただきます。 当社・当事務所は紹介料・送客手数料を受け取ることも支払うこともありません。相談は無料です。

よくある質問

Q. 同時売却の代金は、地主と借地人でどう分けますか？
A. 決まった割合はなく、当事者の合意で決めます。契約の残存期間、地代、建物の状態、立地によって変わるため、当社は目安を示さず、取引事例や借地条件の資料を並べて根拠を示します。分け方に伴う税務は税理士へご相談ください。

Q. 地主が売却に応じません。同時売却はできませんか？
A. 同時売却は双方の合意が前提なので、地主が応じなければ成立しません。その場合は、借地権の単独売却（地主の承諾、または借地借家法第19条第1項の裁判所の許可）を検討します。承諾に代わる許可の申立ては弁護士が代理します。当社は地主に対して代理人として交渉することはしません。

Q. 等価交換で分けた土地は、それぞれ建て替えできますか？
A. 分けた後の各土地が接道（建築基準法第43条第1項）や敷地面積の最低限度などを満たすかによります。建築の可否は建築士と特定行政庁が判断し、当社は判断しません。分け方の案は、測量図をもとに土地家屋調査士・建築士と詰めます。

Q. 借地権と底地をまとめて買い取ってくれる会社はありますか？
A. 買取をご希望の場合、当社は媒介として提携する買取業者に打診し、提示を並べてお示しします。買取は早く決まりやすい一方、価格の考え方が第三者への売却と異なります。同時売却で第三者に売る場合との比較は、当社が報告書で示します。

この記事の出典（一次情報）

• e-Gov法令検索「民法」（明治29年法律第89号。第612条第1項・第2項＝賃借権の譲渡・転貸には賃貸人の承諾が要り、違反時は解除できる。現行版の施行日 2026年6月24日・令和8年法律第45号による改正。2026年9月24日参照）
• e-Gov法令検索「借地借家法」（平成3年法律第90号。第3条＝存続期間30年、第10条第1項＝登記された建物による対抗、第13条第1項＝建物買取請求権、第19条第1項＝賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可。現行版の施行日 2026年5月21日・令和4年法律第48号による改正。2026年9月24日参照）
• e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和25年法律第201号。第43条第1項＝接道。現行版の施行日 2026年5月27日・令和8年法律第23号による改正。2026年9月24日参照）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和27年法律第176号。第34条＝取引態様の明示、第34条の2第2項＝価額の根拠の明示、第46条＝報酬。現行版の施行日 2026年4月1日・令和7年法律第68号による改正。2026年9月24日参照）

※同時売却の代金の分け方、等価交換の割合、交換後の土地に建てられるか、承諾に代わる許可が得られるかは、借地契約の内容・残存期間・地代・建物の状態・土地の形状と接道・当事者の意向によって変わります。本記事は個別の借地について判断していません。紛争性のある交渉と裁判手続は弁護士へ、測量・分筆は土地家屋調査士へ、建築の可否は建築士・特定行政庁へ、登記は司法書士へ、税務は税理士へご相談ください。
※本記事は一般的な情報提供であり、個別の借地・取引の適否や結果を判断・保証するものではありません。法的判断は弁護士など有資格者が行います。
※借地権・底地の査定・媒介および売買契約は四葉不動産株式会社（宅地建物取引業）が、相続関係の書類作成は四葉行政書士事務所が、それぞれ独立した事業体として別々にご契約いただく形で受任します。紹介料・送客手数料のやりとりはありません。

この記事の執筆者

浦松 丈二（うらまつ・じょうじ）——宅地建物取引士（東京都知事登録 第293544号）・行政書士（登録番号 第25087022号）。四葉不動産株式会社 代表取締役（宅地建物取引業 東京都知事(1)第113304号）／四葉行政書士事務所 代表。東京都文京区小日向・茗荷谷駅徒歩約5分。紛争は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士に振り分けたうえで、地主と借地人の双方の出口を同じテーブルに並べて比較します。詳しい経歴は著者ページをご覧ください。